In den 90er Jahren erwarben infolge des durch die deutsche Wiedervereinigung ausgelösten Immobilienbooms zahlreiche Anleger Immobilien und Beteiligungen an Immobilienfonds als Kapitalanlagemodelle. Unterstützt durch steuerliche Anreize wie die Sonder-Afa Ost , der staatlichen Euphorie über blühende Landschaften im Osten und einer vermeintlich risikolosen und rentablen Kapitalanlage in Immobilien, ließen sich viele Investoren von der damaligen Stimmung anstecken. Etwaigen Bedenken der Investoren hinsichtlich der Lagen, der Gebäude, der erzielbaren Renditen und der Nachhaltigkeit der Investitionen begegneten Bauträger, Fondsinitiatoren und der Vertrieb mit Hochglanzprospekten, Mietgarantien und weiteren Scheinargumenten. Letzte Zweifel der Anleger wurden meist dadurch ausgeräumt, dass den Anlegern, welche oft in sogenannten Haustürsituationen geworben wurden, vom Vertrieb neben den Fondsanteilen, Angebote namhafter Kreditinstitute zur Fremdfinanzierung des Fondsbeitritts, als auch Treuhandverträge mitvermittelt wurden. Die Treuhänder sollten den Fondsbeitritt, den Abschluss der Darlehensverträge und die Verwaltung der Fondsanteile im Namen und für Rechnung der Anleger durchführen, während sich die Aufgabe der Anleger darauf beschränken sollte, die erforderlichen Unterschriften zu leisten, Willenserklärungen abzugeben und einer positiven Entwicklung ihres Immobilienengagements zuzusehen.
Inhaltsverzeichnis
1. Allgemeines zu Immobilienfonds
1.1. Immobilienfonds
1.2. Geschlossene Fonds
1.3. Geschlossene Immobilienfonds
1.3.1. Konzeption und Initiierung
1.3.2. Rechtsform
1.3.3. Modelle
1.3.4. Beteiligung der Anleger an der Fondsgesellschaft
1.3.5. Beteiligung von Banken an Immobilienfonds
1.3.6. Anlageobjekte
1.3.7. Steuerliche Behandlung geschlossener Immobilienfonds
1.3.8. Unterscheidungskriterien v. geschlossenen Immobilienfonds
1.3.9. Abgrenzung zu offenen Immobilienfonds
1.3.10. Vertragliche Gestaltungen
2. Haustürwiderrufsgesetz
2.1. Rechtsgrundlagen
2.1.1. Allgemeines
2.1.2. Anwendungsbereich
2.1.3. Begriffe
2.1.4. Widerrufsrecht
2.2. Rechtsprechung
2.2.1. Rechtsprechung des BGH
2.2.1.1. Widerrufsrecht nach § 1 HWiG
2.2.1.2. Zurechenbarkeit der Haustürsituation
2.2.1.3. Widerrufsbelehrung nach § 2 HWiG
2.2.1.4. Rechtsfolgen des Widerrufs nach § 3 HWiG
2.2.1.5. Umgehungsverbot/Unabdingbarkeit nach § 5 HWiG
2.2.1.6. Vertretung bei Abschluss des Darlehensvertrags
2.2.2. Rechtsprechung des EuGH
2.2.2.1. Vorabentscheidungsverfahrens nach Art. 234 EG
2.2.2.2. Heininger-Entscheidung
2.2.2.3. Schulte ./. Badenia
2.2.2.4. Conrads u. a. ./. Crailsheimer Volksbank
2.3. Fazit
3. Verbraucherkreditgesetz
3.1. Rechtsgrundlagen
3.1.1. Allgemeines
3.1.2. Anwendungsbereich
3.1.3. Begriffe
3.1.4. Mindestbestimmungen in Kreditverträgen
3.1.5. Rechtsfolgen v. Formmängeln o. unvollständigen Angaben
3.1.6. Widerrufsrecht
3.1.7. Verbundene Geschäfte
3.1.8. Einwendungsdurchgriff
3.2. Rechtsprechung
3.2.1. Anwendungsbereich nach §§ 1, 3 VerbrKrG
3.2.2. Schriftform / erforderliche Angaben nach § 4 VerbrKrG
3.2.3. Rechtsfolgen von Formmängeln nach § 6 VerbrKrG
3.2.4. Folgen des Widerrufs nach §§ 7, 9 VerbrKrG
3.2.5. Verbundene Geschäfte nach § 9 VerbrKrG
3.2.6. Rückforderungsdurchgriff nach § 9 Abs. 2 VerbrKrG
3.2.7. Einwendungsdurchgriff nach § 9 Abs. 3 VerbrKrG
3.3. Fazit
4. Rechtsberatungsgesetz
4.1. Rechtsgrundlagen
4.1.1. Allgemeines
4.1.2. Begriff der Rechtsberatung
4.1.3. Abgrenzung Rechtsberatung / kaufmännische Hilfeleistung
4.2. Rechtsprechung
4.3. Fazit
5. Sonstige Ansprüche des Anlegers
5.1. Allgemeines
5.2. Rechtsprechung
5.2.1. Gesellschaftsvertragliche Nachschusspflichten
5.2.2. Änderung des Gesellschaftsvertrags
5.2.3. Haftungsbeschränkung bei Immobilienfonds
5.3. Fazit
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die Entwicklung der deutschen Rechtsprechung zu kapitalfinanzierten geschlossenen Immobilienfonds seit dem Jahr 2000 mit einem Fokus auf die Rolle des Bundesgerichtshofs und dessen Auslegung nationaler Gesetze sowie des Gemeinschaftsrechts, um Möglichkeiten für Anleger aufzuzeigen, sich von notleidenden Investments zu lösen.
- Rechtsprechung des BGH zu Haustürwiderrufsgesetz und Verbraucherkreditgesetz
- Einfluss von EuGH-Entscheidungen (z. B. Heininger, Schulte, Crailsheimer Volksbank)
- Problematik der Zurechenbarkeit von Haustürsituationen und verbundenen Geschäften
- Rechtliche Aspekte von Treuhandmodellen und dem Rechtsberatungsgesetz
- Sonstige Anlegeransprüche, insbesondere Nachschusspflichten und Haftungsbeschränkungen
Auszug aus dem Buch
1.3. Geschlossene Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds sind Kapitalanlagegesellschaften, deren Geschäftszweck auf die Errichtung, den Erwerb und die Verwaltung eines oder mehrerer Immobilienobjekte mit einem im Voraus feststehenden Investitionsvolumen ausgerichtet ist und die, sobald das Eigenkapital platziert ist, mit einem festen Kreis von Anlegern geschlossen werden. Sie dienen primär als Kapitalsammelstelle für solche Immobilienobjekte, deren Finanzierung die Kapitalkraft eines einzelnen Investors übersteigt oder für die aus Gesichtspunkten der Risikostreuung ein einzelner Kapitalanleger nicht gefunden werden kann. So werden geschlossene Immobilienfonds regelmäßig zum Erwerb bzw. Errichtung und zur anschließenden Vermietung und Verpachtung eines bestimmten Großbauprojektes (z. B. Gewerbepark, Supermarkt, Klinik, Wohn- und Geschäftshaus) aufgelegt. Das Investitionsvolumen ist grundsätzlich auf das für die Anschaffung bzw. Herstellung des Immobilienvorhabens benötigte Kapital zzgl. einer evtl. Liquiditätsreserve begrenzt.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Allgemeines zu Immobilienfonds: Definition und Erläuterung der Struktur, Konzeption und steuerlichen Behandlung von geschlossenen Immobilienfonds als Kapitalanlagemodell.
2. Haustürwiderrufsgesetz: Analyse der Rechtsgrundlagen und der komplexen Rechtsprechung des BGH sowie des EuGH zum Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften und dessen Zurechenbarkeit.
3. Verbraucherkreditgesetz: Erläuterung der gesetzlichen Bestimmungen und der Rechtsprechung zu Kreditverträgen, insbesondere bei verbundenen Geschäften und Einwendungsdurchgriffen im Kontext von Immobilienfonds.
4. Rechtsberatungsgesetz: Untersuchung der Nichtigkeit von Geschäftsbesorgungsverträgen und Treuhandvollmachten aufgrund fehlender Erlaubnisse sowie deren Auswirkungen auf die Wirksamkeit von Kreditverträgen.
5. Sonstige Ansprüche des Anlegers: Diskussion weiterer rechtlicher Abwehrmöglichkeiten für Anleger, wie den Schutz vor Nachschusspflichten oder die Haftungsbeschränkung in Fondsgesellschaften.
Schlüsselwörter
Immobilienfonds, geschlossene Fonds, Haustürwiderrufsgesetz, Verbraucherkreditgesetz, Widerrufsrecht, BGH, EuGH, Haustürsituation, verbundene Geschäfte, Einwendungsdurchgriff, Treuhandmodell, Rechtsberatungsgesetz, Nachschusspflicht, Kapitalanlage, Rechtsprechung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die Entwicklung der deutschen Rechtsprechung bei kreditfinanzierten Immobilienfonds zwischen 2000 und 2007 unter Berücksichtigung nationaler Gesetze und europäischer Vorgaben.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Zentral sind das Haustürwiderrufsgesetz, das Verbraucherkreditgesetz, das Rechtsberatungsgesetz sowie sonstige Ansprüche von Anlegern bei notleidenden Immobilienengagements.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Es wird untersucht, wie Anleger sich von notleidenden geschlossenen Immobilienfonds und den damit verbundenen Kreditverhältnissen lösen können und welche Folgen dies für alle beteiligten Parteien hat.
Welche wissenschaftlichen Methoden werden verwendet?
Die Arbeit stützt sich primär auf eine umfassende Analyse der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) und des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) sowie der einschlägigen Gesetzesgrundlagen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Bereiche: Immobilienfonds, Haustürwiderrufsgesetz, Verbraucherkreditgesetz, Rechtsberatungsgesetz sowie sonstige Ansprüche des Anlegers, jeweils mit Fokus auf deren rechtliche Grundlagen und Rechtsprechung.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird maßgeblich durch Begriffe wie geschlossene Immobilienfonds, Widerrufsrecht, verbundene Geschäfte, Treuhandmodell und Rechtsscheinhaftung charakterisiert.
Welche Rolle spielten die Vorabentscheidungsverfahren des EuGH für die deutsche Rechtsprechung?
Sie führten dazu, dass der BGH seine bankenfreundliche Auslegung bestimmter Gesetze, etwa bezüglich der Zurechenbarkeit von Haustürsituationen, zugunsten eines stärkeren Anlegerschutzes korrigieren musste.
Warum ist das Rechtsberatungsgesetz für Anleger in geschlossenen Immobilienfonds relevant?
Da viele Fondsmodelle Treuhänder ohne entsprechende Genehmigung einsetzten, führt dies zur Nichtigkeit von Treuhandverträgen und Vollmachten, was Anlegern eine Möglichkeit bietet, sich von geschlossenen Verträgen zu lösen.
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- Diplom-Wirtschaftsjurist (FH) Marc Oliver Cleiss (Author), 2007, Die Rechtsprechungsentwicklung bei kreditfinanzierten Immobilienfonds, Munich, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/131110
