Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, Prognosen für Investitionschancen und -risiken für deutsche Investoren durch die Osterweiterung der Europäischen Union am Beispiel der 3 Hauptstädte von Ungarn, Tschechien und Polen im Vergleich zu München aufzuzeigen. Für deutsche Investoren sind die Hauptstädte Budapest, Prag und Warschau infolge des größten Angebots an Büroimmobilien die interessantesten Städte in Zentraleuropa und wurden aufgrund einer Reihe von neu aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds ausgewählt. Hinzu kommen die geographische Nähe, die wirtschaftliche Bedeutung und die Wachstumsdynamik dieser Städte. Die Immobilienmärkte Budapest, Prag und Warschau waren in der Vergangenheit nur unzureichend entwickelt und boten in Bezug auf Büroräumlichkeiten kaum Alternativen zu München. München wurde als einer der wichtigsten Immobilienstandorte Deutschlands und aufgrund des Studienortes als Vergleich ausgewählt. Jüngst sorgte eine Erhebung des Researchinstituts Bulwien Gesa für Aufsehen. Demnach ist München mit einem Büroflächenbestand von 21 Millionen Quadratmeter sogar der größte Büromarkt in Deutschland. Aufgrund der raschen wirtschaftlichen Entwicklung der letzten Jahre, verbunden mit einer massiven Neubautätigkeit, wird die Konkurrenz für München als Immobilienstandort ständig stärker.
Im Rahmen dieser Arbeit werden die Kriterien für deutsche institutionelle Investoren bei Ihrer Standortentscheidung dargestellt. Unter institutionelle Investoren versteht man Großunternehmen wie Versicherungen, Pensionskassen und Kapitalanlagegesellschaften, die große Summen veranlagern. Auf das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) wird nicht eingegangen. Aus der Sicht der Investoren wird untersucht, ob Investitionen in Büroimmobilien in den genannten Städten in Zentraleuropa noch sinnvoll sind, da sich die Risiken höher als in München erweisen und die Renditen gesunken sind. Es könnte eine Überhitzung der Märkte in Zentraleuropa eintreten. [...]
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1 Zielsetzung der Arbeit
1.2 Aufbau der Arbeit
2. Investitionscharakteristiken für institutionelle Büromärkte
2.1 Standortentscheidungen aus immobilienspezifischer Sicht
2.1.1 Hygienefaktoren
2.1.2 Motivatoren
2.2 Allgemeine und wirtschaftliche Rahmenbedingungen für Büromärkte
2.2.1 Infrastruktur
2.2.2 Wachstum und Inflation
2.2.3 Arbeitslosenquoten
2.2.4 Lebensqualität
2.3 Immobilienspezifische Rahmenbedingungen
2.3.1 Allgemeines zu den Städten und ihren Ländern
2.3.2 Büroflächenbestand
2.3.3 Neubauvolumen
2.3.4 Leerstand
2.3.5 Nachfrage nach Büroflächen
2.3.6 Mieten
2.3.6.1 Vermietungskonditionen
2.3.6.2 Miethöhen
2.3.7 Renditen
2.4 Rechtliche und steuerliche Aspekte bei Immobilientransaktionen
2.4.1 Rechtliche Aspekte bei Immobilientransaktionen
2.4.1.1 Abwicklung des Grunderwerbs
2.4.1.2 Immobilienerwerb durch Ausländer
2.4.2 Steuerliche Rahmenbedingungen bei Immobilientransaktionen
2.4.2.1 Steuerliche Aspekte beim Immobilienankauf
2.4.2.2 Aspekte der laufenden Besteuerung
2.4.2.3 Steuerliche Aspekte beim Immobilienverkauf
2.5 Währungsrisiko
3. Bewertungsmodell
4. Analyse der einzelnen Büromärkte anhand des entwickelten Bewertungsmodells
5. Schlussbetrachtung
5.1 Zusammenfassung
5.2 Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Diplomarbeit zielt darauf ab, Investitionschancen und -risiken für deutsche institutionelle Investoren bei der Osterweiterung der Europäischen Union am Beispiel der drei Hauptstädte Budapest, Prag und Warschau im Vergleich zu München zu bewerten und ein entsprechendes Prognosemodell aufzuzeigen.
- Analyse der Standortentscheidungsfaktoren aus immobilienspezifischer Sicht
- Untersuchung allgemeiner und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen wie BIP, Inflation und Infrastruktur
- Bewertung immobilienspezifischer Kerngrößen (Bestand, Neubau, Leerstand, Nachfrage, Mieten, Renditen)
- Darstellung rechtlicher und steuerlicher Aspekte bei Immobilientransaktionen
- Entwicklung und Anwendung eines Bewertungsmodells für die genannten Bürostandorte
Auszug aus dem Buch
2.1.1 Hygienefaktoren
Unter Hygienefaktoren versteht man jene Standortfaktoren, die bei Nichterfüllung einen Standort von vornherein ausschließen. In dem Maße, in dem sich diese an unterschiedliche Standorte angleichen, wächst die Bedeutung anderer Faktoren als Motivatoren bei der Standortwahl. Die meisten harten Faktoren wirken dabei als Hygienefaktoren (z.B. Rechtssicherheit, staatliche Einflussnahme; vgl. Anhang 1 auf S. 72). Diese können zu Motivatoren werden und umgekehrt.
Von besonderer Bedeutung für einen Standort sind das gesamtwirtschaftliche Umfeld, die politische Stabilität und Rechtssicherheit sowie der Umfang der staatlichen Einflussnahme. Unabhängig von individuellen Bedürfnissen setzt man jedoch in jedem Fall eine Grundversorgung mit Verkehrs-, Informations- und Telekommunikationsinfrastruktur im weitesten Sinne voraus.
Nicht zu vergessen ist des Weiteren die künftige demographische Entwicklung der Bevölkerung. Zur Bevölkerungszahl und deren Struktur nach Alter, Geschlecht, Nationalität, Familienstand kommt noch deren Verteilung als wesentlicher Bestandteil hinzu. Bis zum Jahr 2050 soll die europäische Erwerbsbevölkerung im Alter zwischen 20 und 64 Jahren von jetzt 61 % auf 53% der Gesamtbevölkerung sinken. Dies liegt vor allem an der Alterung der Bevölkerung. Der Bevölkerungsrückgang schmälert kontinuierlich die Zahl der Arbeitskräfte und damit den Bedarf an Büroflächen. Obwohl die Flächen der einzelnen Büros überwiegend bei den Führungskräften anwachsen, steigt der Flächenbedarf pro Arbeitsplatz nicht, da die wachsende Anzahl an Großraumbüros den gestiegenen Flächenbedarf wiederum schmälert.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Diese Einleitung führt in die Relevanz von Immobilieninvestitionen in Zentraleuropa ein und definiert die Zielsetzung sowie den Aufbau der Arbeit.
2. Investitionscharakteristiken für institutionelle Büromärkte: Dieses Kapitel erläutert die entscheidenden Standortfaktoren, volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen, immobilienwirtschaftliche Kennzahlen sowie die rechtlichen und steuerlichen Grundlagen für Investitionen.
3. Bewertungsmodell: Hier wird ein eigens entwickeltes Modell vorgestellt, das durch eine Punktewertung einen Vergleich der verschiedenen Standorte für Investoren ermöglicht.
4. Analyse der einzelnen Büromärkte anhand des entwickelten Bewertungsmodells: Dieses Kapitel wendet das Bewertungsmodell auf die vier untersuchten Städte an und führt eine detaillierte Punktewertung durch.
5. Schlussbetrachtung: Dieses Kapitel bietet eine abschließende Zusammenfassung der Ergebnisse und gibt einen Ausblick auf die zukünftigen Entwicklungen an den analysierten Standorten.
Schlüsselwörter
Büroimmobilien, Zentraleuropa, Investitionsentscheidung, institutionelle Investoren, Standortfaktoren, Immobilienmarkt, Rendite, Leerstand, EU-Osterweiterung, Immobilienfonds, Mietpreise, Steuerrecht, Standortbewertung, Wirtschaftsentwicklung, Asset Deal.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht das Potenzial der Büromärkte in Budapest, Prag und Warschau im Vergleich zum Standort München aus der Perspektive deutscher institutioneller Investoren.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Zu den Kernbereichen zählen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, immobilienspezifische Daten wie Leerstände und Mieten sowie rechtliche und steuerliche Aspekte bei Transaktionen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, Investoren eine Grundlage zur Standortwahl zu bieten, indem Prognosen für Chancen und Risiken durch ein eigens entwickeltes Bewertungsmodell erstellt werden.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Der Autor verwendet eine deskriptive Analyse sowie ein quantitatives Bewertungsmodell, das verschiedene Standortfaktoren mit einem Punktesystem vergleichbar macht.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil analysiert die Faktoren Standortentscheidung, allgemeine und immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen sowie rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen im Detail.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit befasst sich intensiv mit Begriffen wie Büroimmobilien, Investitionsstandort, Rendite, Leerstandsquote, steuerliche Rahmenbedingungen und Immobilienfonds.
Warum ist die Wahl zwischen Asset Deal und Share Deal für Investoren relevant?
Die Wahl der Transaktionsform beeinflusst maßgeblich die steuerliche Belastung, beispielsweise bei der Grunderwerbssteuer und der Behandlung von Gewinnen beim späteren Immobilienverkauf.
Welches Fazit zieht der Autor bezüglich des Standorts München?
Trotz höherer Kosten bei Grunderwerb und Steuern wird München aufgrund der Solidität und Konstanz des Marktes als sicherster und langfristig ausgezeichneter Standort für vorsichtige Investoren eingestuft.
- Arbeit zitieren
- Stefan Neher (Autor:in), 2006, Büromärkte für innere City-Lagen Budapest, Prag und Warschau im Vergleich zu München aus Sicht eines deutschen institutionellen Investors, München, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/56781
