Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Selektion von internationalen Zielmärkten für institutionelle Immobilieninvestitionen. Die Lage einer Immobilie ist eines der wichtigsten Kriterien, wenn Investitionsentscheidungen getroffen werden. Es stellt sich allerdings die Frage, welche Länder besonders attraktiv für Immobilieninvestments sind und gleichzeitig den Anforderungen institutioneller Investoren gerecht werden. Die mangelnde Transparenz und Ineffizienz vieler Immobilienmärkte und deren Wechselbeziehung mit dem wirtschaftlichen, politisch-rechtlichen und sozio-kulturellen Umfeld eines Landes machen es zunehmend schwerer derart wichtige Entscheidungen zu treffen. In der immobilienwirtschaftlichen Praxis stehen vor allem klassischen Entscheidungsunterstützungsverfahren wie Investitionsrechnungen und Scoring-Modelle zur Verfügung. Diese Verfahren weisen allerdings Defizite auf, mit denen eine realitätsnahe Entscheidungsunterstützung nur eingeschränkt möglich ist. Die vorliegende Arbeit zieht daher ein alternatives Verfahren heran, um Investoren bei der Zielmarktauswahl zu unterstützen. Dabei handelt es sich um das Outranking-Verfahren ELECTRE. Vorteilhaft bei ELECTRE ist vor allem die eingeschränkte Kompensationsfähigkeit von kritischen Entscheidungskriterien. Eine realitätsnahe Beurteilung von Investitionsalternativen ist durch die Erweiterung des Präferenzbegriffs möglich. Hierbei können die Alternativen als indifferent oder unvergleichbar bewertet werden. Dadurch ist es möglich dem Investor keine einzelne Investitionsalternative als Lösung zu präsentieren, sondern als Ergebnis können auch mehrere optimale Alternativen als Lösungsvorschlag in Betracht kommen.
Das Ziel der Arbeit besteht darin, ein Entscheidungsmodell, unter Anwendung von ELECTRE III, zu konzipieren, das bei der Selektion von Zielmärkten zur effizienten Entscheidungsunterstützung herangezogen werden kann. Zunächst werden die Motive für internationale Immobilieninvestments und der Bedarf an leistungsfähigen Entscheidungsmodellen dargelegt sowie ein geeigneter Lösungsansatz zur Entscheidungsfindung vorgestellt. Im Vorfeld der Anwendung des Modells werden Einflusskriterien internationaler Immobilieninvestments bestimmt und spezifische Modellparameter festgelegt. Anschließend folgt die Anwendung auf die Länderallokationsproblematik. Eine Evaluation sowie das Aufzeigen von Übertragungspotenzialen und Weiterentwicklungsmöglichkeiten des Modells bildet den Abschluss der Arbeit.
Inhaltsverzeichnis
1. Abschnitt: Selektion internationaler Zielmärkte als multikriterielles Entscheidungsproblem im Immobilienportfoliomanagement
A. Motive für internationale Immobilieninvestitionen
I. Diversifikationseffekte
II. Mangelnde Investitionsmöglichkeiten im Inland
B. Bedarf an Entscheidungsmodellen bei Immobilieninvestitionen
I. Komplexität internationaler Immobilieninvestitionen
II. Defizite klassischer Entscheidungsunterstützungsverfahren
a) Ein- und zweikriterielle Verfahren
b) Multikriterielle Verfahren
C. Lösungsansatz zur effizienten Entscheidungsunterstützung
I. Outranking-Verfahren
a) Grenzen klassischer Entscheidungstheorie
b) Erweiterung des Präferenzbegriffs beim Outranking
c) Klassifikation multikriterieller Entscheidungssituationen
II. ELECTRE als besondere Ausprägung des Outranking
a) Wesen des ELECTRE-Verfahrens
1. Modellierung von Präferenzen
2. Abgrenzung der Präferenzen mit Hilfe von Schwellenwerten
3. Konzept der Konkordanz und Diskordanz
b) Anwendungsgebiete in der Praxis
2. Abschnitt: Festlegung des Untersuchungsdesigns für das immobilienmarktbezogene Entscheidungsmodell
A. Auswahl des anzuwendenden ELECTRE-Verfahrens
B. Auswahl der Alternativen
I. Investitionsstrategie als Voraussetzung für die Vorauswahl
II. Festlegung der Zielmärkte für das Modell
C. Auswahl der Kriterien
I. Einflusskriterien internationaler Immobilieninvestitionen
a) Erkenntnisse aus vergangenen Studien
b) Kategorisierung der Einflusskriterien nach LIESER
c) Eingrenzung der Datenbasis
II. Festlegung der Kriterien für die Modellanwendung
a) Ökonomisches Umfeld
b) Immobilienbezogenes Investitionsumfeld
c) Entwicklungsstand und Tiefe des Kapitalmarktes
d) Schutz des Investors und Qualität des Rechtssystems
e) Administrative Hindernisse und rechtliche Restriktionen
f) Sozio-kulturelles und politisches Umfeld
3. Abschnitt: Entwicklung eines Entscheidungsmodells für die Priorisierung von internationalen Immobilienmärkten
A. Bestimmung der Modellparameter
I. Bestimmung der Kriteriengewichte
a) Befragungstechniken
b) Gewichtungsmethoden im Kontext multikriterieller Entscheidungen
c) Festlegung der Kriteriengewichte
II. Bestimmung der Präferenzschwellenwerte
a) Möglichkeiten der Quantifizierung von Schwellenwerten
b) Festlegung der Schwellenwerte
B. Anwendung des Modells auf die Länderallokationsproblematik
I. Bestimmung der Dominanzbeziehung zwischen den Alternativen
a) Überführung der Daten in die Entscheidungsmatrix
b) Bildung von Kriteriendifferenzen
c) Bestimmung der partiellen Konkordanzwerte
d) Erstellung der globalen Konkordanz-Matrix
e) Bestimmung der partiellen Diskordanzwerte
f) Zusammenführung der Matrizen in die Prävalenz-Matrix
II. Extraktion der nicht-dominierten Alternativen mittels Destillationsverfahren
a) Destillationsverfahren
b) Extraktion
1. Bestimmung der Outranking-Grenzwerte
2. Punktevergabe
c) Bestimmung der ersten Präordnung mittels Abwärtsdestillation
1. Bestimmung der Outranking-Grenzwerte für die erste Abwärtsdestillation
2. Punktevergabe für die erste Abwärtsdestillation
3. Nachfolgende Abwärtsdestillationen
4. Ergebnis der Abwärtsdestillation
d) Bestimmung der zweiten Präordnung mittels Aufwärtsdestillation
III. Abschließendes Ranking der Alternativen
a) Bestimmung des finalen Rankings aus den Präordnungen
b) Interpretation der Modellergebnisse
c) Implikationen für das Immobilienportfoliomanagement
4. Abschnitt: Evaluation des immobilienökonomischen Entscheidungsmodells
A. Sensitivitätsanalyse
I. Variation der Schwellenwerte
II. Variation der Gewichtungskoeffizienten
III. Stabilität des Modells
B. Bewertung von ELECTRE III für die Anwendung im immobilienökonomischen Entscheidungsmodell
I. Vorteilhafte Eigenschaften
II. Nachteilige Eigenschaften
a) Unterscheidung von Indifferenz und Unvergleichbarkeit
b) Rangumkehr
c) Intransitivität
d) Erklärungsbedürftigkeit
C. Übertragungspotenzial
Schlussbemerkung
Zielsetzung & Themen
Das primäre Ziel dieser Masterarbeit besteht darin, ein alternatives Entscheidungsunterstützungsmodell auf Basis der ELECTRE-III-Methodik zu entwickeln, um institutionelle Investoren bei der komplexen Auswahl internationaler Immobilienzielmärkte zu unterstützen.
- Analyse der Motive und Herausforderungen bei internationalen Immobilieninvestitionen.
- Bewertung klassischer Entscheidungsverfahren und deren Defizite bei komplexen Immobilienmärkten.
- Theoretische Fundierung und Anwendung des ELECTRE-Outranking-Verfahrens.
- Konzeption eines Entscheidungsmodells inklusive Sensitivitätsanalyse zur Überprüfung der Robustheit.
Auszug aus dem Buch
A. Motive für internationale Immobilieninvestitionen
Eine Investition in die Anlageklasse Immobilien hat verschiedene Gründe. Als vorteilhaft werden im Allgemeinen der Inflationsschutz, die laufenden Erträge durch Mieteneinnahmen, die Langlebigkeit und die Wertstabilität der Immobilie als Sachwert genannt. Gegenüber anderen Anlageklassen besteht eine geringe Korrelation und es können zusätzlich Steuervorteile erzielt werden. Die Möglichkeit höhere Renditen und Diversifikationseffekte zu erzielen sind die Hauptmotive für internationale Immobilieninvestitionen. Diese Erkenntnis geht aus verschiedenen Umfragen unter institutionellen Investoren hervor. Ein weiterer Grund liegt in den mangelnden Investitionsmöglichkeiten im Inland, die Investoren dazu bewegt in ausländische Märkte zu investieren. Das Ausnutzen unterschiedlicher Marktzyklen bietet zusätzlich die Chance einer Renditesteigerung. Nachfolgend werden die Beweggründe, die durch mangelnde inländische Investmentmöglichkeiten und Diversifikationsvorteile entstehen, näher erläutert.
I. Diversifikationseffekte
Ausgehend von der Kapitalmarkt- und Portfoliotheorie fordert ein rationaler Investor für das Eingehen von Risiko eine Kompensation in Form einer angemessenen Rendite. Das Rendite-Risiko-Verhältnis hängt vom Risikoaversionsgrad des Investors ab. D.h. ein risikoaverser Investor wird ein höheres Risiko nur dann akzeptieren, wenn die erwartete Rendite überproportional steigt. Das Ziel besteht in der Renditemaximierung (bei gegebenem Risikoniveau) bzw. Risikominimierung (bei gegebenem Renditeniveau). Es wird zwischen systematischem und unsystematischem Risiko unterschieden. Das systematische Risiko ist nicht diversifizierbar und bleibt dem Investor stets erhalten. Zu diesen Risiken zählen u.a. die Konjunkturentwicklung sowie die Rechts- und Steuergesetzgebung eines Landes. Das systematische Risiko wird auch als Marktrisiko oder marktbezogenes Gesamtrisiko bezeichnet. Das unsystematische Risiko kann dagegen durch Diversifikation reduziert werden. Durch die Kombination von zwei oder mehreren, möglichst unterschiedlicher Assets entstehen Diversifikationseffekte. Bezogen auf Immobilien bzw. Immobilienportfolios kann die Risikostreuung nach unterschiedlichen Nutzungsarten (z.B. Wohnen, Gewerbe, Industrie) und Standorten (z.B. international, national, regional, lokal) sowie nach objektspezifischen Eigenschaften (z.B. Größe, Alter, Ausstattung, Vertragslaufzeit, etc.) erfolgen.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Abschnitt: Selektion internationaler Zielmärkte als multikriterielles Entscheidungsproblem im Immobilienportfoliomanagement: Einführung in die Problematik internationaler Immobilieninvestitionen und Vorstellung von ELECTRE als Lösungsansatz für komplexe Entscheidungen.
2. Abschnitt: Festlegung des Untersuchungsdesigns für das immobilienmarktbezogene Entscheidungsmodell: Auswahl der zehn zu untersuchenden Länder und Bestimmung der relevanten Kriterien zur Beurteilung ihrer Attraktivität.
3. Abschnitt: Entwicklung eines Entscheidungsmodells für die Priorisierung von internationalen Immobilienmärkten: Praktische Anwendung von ELECTRE III zur Bestimmung von Modellparametern und Durchführung der Ranking-Prozesse zur Zielmarktbewertung.
4. Abschnitt: Evaluation des immobilienökonomischen Entscheidungsmodells: Durchführung einer Sensitivitätsanalyse zur Überprüfung der Modellstabilität sowie kritische Bewertung der Eignung des ELECTRE-Verfahrens.
Schlüsselwörter
Immobilieninvestitionen, Institutionelle Investoren, ELECTRE III, Multikriterielle Entscheidungsanalyse, Zielmarktauswahl, Outranking-Verfahren, Portfoliomanagement, Sensitivitätsanalyse, Immobilienmärkte, Diversifikation, Marktransparenz, Marktreife, Entscheidungsunterstützung, Standortanalyse, Investitionsstrategie.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht, wie institutionelle Immobilieninvestoren bei der komplexen Auswahl internationaler Zielmärkte durch moderne mathematische Entscheidungsmodelle unterstützt werden können.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Felder sind die internationale Immobilienwirtschaft, die Anwendung von Multikriterien-Entscheidungsverfahren (MCDM) und das Portfoliomanagement.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist die Konzeption eines Entscheidungsmodells unter Verwendung von ELECTRE III, um internationale Immobilienmärkte für institutionelle Investoren zu priorisieren.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es wird das Outranking-Verfahren ELECTRE III verwendet, das paarweise Vergleiche zwischen Alternativen durchführt und dabei Schwellenwerte für Indifferenz, Präferenz und Veto berücksichtigt.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil umfasst die theoretische Herleitung der ELECTRE-Methodik, die Auswahl der Länder und Kriterien, die praktische Durchführung der Modellrechnung (Destillationsverfahren) und eine umfassende Evaluierung mittels Sensitivitätsanalyse.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zu den Kernbegriffen gehören ELECTRE III, Immobilienportfoliomanagement, Zielmarktauswahl, Multikriterien-Entscheidungsanalyse und Sensitivitätsanalyse.
Warum wird ELECTRE gegenüber klassischen Scoring-Modellen bevorzugt?
ELECTRE ermöglicht eine detailliertere Modellierung von Präferenzen durch Schwellenwerte und verhindert durch das Veto-Prinzip die unzulässige Kompensation von sehr schlechten Kriterienwerten durch gute Werte in anderen Bereichen.
Wie robust ist das entwickelte Modell gegenüber Datenänderungen?
Die durchgeführte Sensitivitätsanalyse belegt, dass das Modell insbesondere bei den vorderen Rängen relativ stabil ist, während bei mittleren Rängen bei stärkeren Variationen der Parameter Änderungen in der Reihenfolge auftreten können.
- Arbeit zitieren
- Mareen Sawitzky (Autor:in), 2014, Selektion von Zielmärkten für institutionelle Immobilieninvestitionen mittels ELECTRE, München, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/286074
