Während für viele Teilmärkte umfassende Analysen wie beispielsweise von LUDWIG (2005), DEMARY (2008), oder GÜRTLER und REHAN (2009) durchgeführt wurden, konnten für den Gesamtmarkt nur wenige Studien gefunden werden. Insbesondere für indirekte Anlageformen, die über mehrere Bereiche des Immobilienmarktes hinweg investieren, sollte es für einen Laien unter angemessenem Aufwand kaum möglich sein, eine gut begründete Investitionsentscheidung zu treffen.
Die vorliegende Arbeit soll einen Teil zur Lösung dieses Problems beitragen. Die Analyse ist hierbei auf den deutschen Immobilienmarkt fokussiert und hat den Anspruch die wichtigen Einflussfaktoren und deren Wirkung auf Renditen des Gesamtmarktes zu identifizieren.
Um diesem Anspruch gerecht zu werden, war die Wahl eines Indikators für die Entwicklung der Immobilienwerte von zentraler Bedeutung. Diese Wahl sollte nicht leichtfertig getroffen werden. Daher wurde der Markt für private Immobilieninvestments analysiert um auf die Proportion der einzelnen Teilmärkte eingehen zu können. Erst dann konnte der Teilmarktindex ausgewählt werden, der die höchste Deckung mit den ermittelten Verhältniswerten zeigte. Der nächste Schritt lag in der Aufstellung eines theoretischen Modells, welche die Hypothesen für die spätere empirische Untersuchung liefern sollte. Da für den Gesamtmarkt kein numerisches Modell gefunden werden konnte, wurde das Vier-Quadranten-Modell von CIELEBACK (2008) übernommen. In dieser Schrift wurde jedoch nur eine unzureichende Anzahl an Variablen vorgeschlagen. Um einen umfassenderen Überblick bieten zu können mussten weitere Determinanten der Rendite identifiziert werden. Es bot sich an, Modelle anderer Autoren, in diesem Fall BALL (2012) und MEEN (2000), für die Immobilienteilmärkte hinsichtlich der einfließenden Variablen zu vergleichen. Variablen die in beiden Schriften eine Rolle spielten, wurden in das Modell von CIELEBACK (2008) übernommen und dort auf ihre Wirkung getestet. Auf diese Weise konnten Hypothesen für die folgende Empirische Untersuchung gebildet werden.
Der dritte Schritt lag in der Operationalisierung der gefundenen Variablen und der Auf-bereitung des Datensatzes. Der letzte Schritt führte über die Bildung eines VAR-Modells, zu einer Analyse der Granger-Kausalitäten zwischen den Variablen, der Analyse der Impulsantwortfunktionen und der Prognosefehlervarianzzerlegung. Mithilfe dieser statistischen Werkzeuge konnten die aufgestellten Hypothesen überprüft werden.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Die Immobilie als Investition
2.1.1 Begriffserklärungen
2.1.2 Definition Investition
2.1.3 Definition Immobilie
2.2 Der Investmentmarkt der Immobilie
2.2.1 Direkte Immobilieninvestition
2.2.2 Indirekte Immobilieninvestitionen
2.2.2.1 Offene Immobilienfonds
2.2.2.2 Geschlossene Immobilienfonds
2.2.2.3 Real Estate Investment Trusts
2.2.2.4 Immobilienaktiengesellschaften
2.2.3 Zusammenfassung
3 Theoretische Betrachtung
3.1 Das makroökonomische Modell
3.2 Identifikation potentieller Determinanten
3.2.1 Determinanten des Wohnimmobilienmarktes
3.2.2 Determinanten des Gewerbeimmobilienmarktes
3.3 Zusammenfassung der Determinanten der Teilmärkte
3.4 Hypothesen
4 Empirische Betrachtungen
4.1 Die VAR-Methode
4.2 Der Datensatz
4.3 Aufbereitung des Datenmaterials
4.3.1 Theoretische Grundlagen
4.3.1.1 Deterministische Trends
4.3.1.2 Stochastische Trends
4.3.1.3 Testen auf Einheitswurzeln
4.3.1.4 Autokorrelationsfunktionen
4.3.1.5 Saisonalität
4.3.2 Praktische Umsetzung
4.3.2.1 Vermögen
4.3.2.2 Arbeitslosigkeit
4.3.2.3 Zinssatz
4.3.2.4 Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe
4.3.2.5 Konstruktionskosten
4.3.2.6 Wechselkurs
4.3.2.7 Inflation
4.3.2.8 Geldmenge
4.3.2.9 Einkommen
4.3.2.10 DAX
4.3.2.11 Rendite aus privaten Immobilieninvestitionen
4.4 Analyse des Datenmaterials
4.4.1 Vorbetrachtungen
4.4.2 Modellbildung, Spezifikation und Überprüfung
4.4.3 Analyse der Granger-Kausalitäten
4.4.4 Interpretation ausgewählter exogener Variablen
4.4.5 Impulsreaktionsanalyse
4.4.5.1 Zinsschock
4.4.5.2 Schock auf den Aktienmärkten
4.4.5.3 Kostenschock
4.4.6 Prognosefehlervarianzzerlegung
5 Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Bachelorarbeit untersucht empirisch die Determinanten der Rendite auf dem deutschen Immobilienmarkt, um Anlegern eine fundierte Grundlage für Investitionsentscheidungen zu bieten. Angesichts der Intransparenz und Komplexität dieser Assetklasse adressiert die Arbeit das Fehlen einer umfassenden Gesamtmarktanalyse und nutzt hierfür ein makroökonomisches Modell sowie eine Vektor-Autoregressiv-Analyse (VAR), um Einflussfaktoren wie Zinsen, Inflation und Konjunkturdaten zu bewerten.
- Analyse des deutschen Gesamtimmobilienmarktes
- Identifikation und Operationalisierung relevanter Renditedeterminanten
- Überprüfung von Investitionshypothesen mittels VAR-Modellen
- Untersuchung von Impuls-Reaktions-Zusammenhängen zwischen Marktfaktoren
- Bewertung von Anlageformen wie Immobilienfonds, REITs und Immobilien-AGs
Auszug aus dem Buch
2.2.1 Direkte Immobilieninvestition
Der Großteil der Privatinvestitionen wird als Direktinvestition in Ein –und Zweifamilien häuser getätigt. Der Wiederbeschaffungswert der Bauten im Privatbesitz Deutscher be trug 2012 etwa 4302 Mrd. Euro, wobei ca. 3888 Mrd. Euro dem Sektor Wohnbauten zuzuordnen sind.6 Der Bestand der Wohnbauten wird nur zu 23,2% durch professionel le Anbieter gemanagt. Während 40,1% der Selbstnutzung dienen, werden ganze 36,6% der Wohnungen durch Amateurvermieter angeboten.7 Führt man sich vor Augen, dass die Direktinvestition in Immobilien durch die höchste Komplexität aller Anlageformen gekennzeichnet ist, erhält dieser Fakt Brisanz. Ein Großteil der Marktteilnehmer sieht sich also mit hohen Anforderungen bezüglich der Markttransparenz, Bewertung und Transaktionskomplexität konfrontiert.8 Wie die obigen Zahlen zeigen, tritt der private Investor meist gleichzeitig als Nachfrager des Wohnraums auf. Diese Tatsache könnte die Investitionsentscheidung ganz empfindlich beeinflussen. Der Erwerb könnte neben betriebswirtschaftlichen Aspekten auch von stark individuellen Faktoren wie z.B. Sym pathie mit dem Objekt, Lage zu dem Arbeitgeber u.a. abhängen.9 Da zwischen dem In vestor und seiner Investition keine natürliche oder juristische Person steht, die das Ri siko begrenzen könnte, ist der Anleger hier auch vollständig haftbar und trägt, aufgrund des natürlicherweise hohen Fremdfinanzierungsgrades, ein erhöhtes Risiko der Über schuldung.10 Während im Falle der Eigennutzung keine Ertragsteuern zu zahlen sind, fallen bei der Vermietung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an, die im Rah men der Einkommensteuerberechnung erfasst und besteuert werden.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Diese Einleitung erläutert die Renaissance von Immobilieninvestments in Zeiten unsicherer Aktienmärkte und definiert das Forschungsziel, bisher unerforschte Einflussfaktoren auf Renditen des deutschen Immobilien-Gesamtmarktes zu identifizieren.
2 Die Immobilie als Investition: Dieses Kapitel definiert grundlegende Begriffe, analysiert direkte und indirekte Immobilieninvestitionsformen wie offene und geschlossene Fonds, REITs sowie Immobilien-AGs und gibt eine erste Einschätzung zu deren Marktanteilen.
3 Theoretische Betrachtung: Das Kapitel leitet auf Basis des Vier-Quadranten-Modells von Cieleback ein theoretisches Gerüst her, um Variablen für die spätere empirische Untersuchung zu identifizieren und Hypothesen über deren Wirkungsweise aufzustellen.
4 Empirische Betrachtungen: Dieser zentrale Teil der Arbeit widmet sich der methodischen Aufbereitung des Datensatzes, führt Stationaritätstests durch und nutzt ein VAR-Modell sowie Impulsantwortfunktionen zur Analyse der Granger-Kausalitäten zwischen den identifizierten Determinanten.
5 Zusammenfassung: Die Zusammenfassung bündelt die Ergebnisse der empirischen Studie, bestätigt den negativen Einfluss des Zinsniveaus auf die Immobilienrendite und diskutiert die (teilweise unerwarteten) Ergebnisse zu Faktoren wie Geldmenge, Inflation und Vermögensentwicklung.
Schlüsselwörter
Immobilienmarkt, Immobilienrendite, VAR-Modell, Investitionsentscheidung, Kapitalnutzungskosten, Zinsniveau, Inflation, Konjunktur, Granger-Kausalität, Immobilienfonds, Immobilien-AG, REITs, Zeitreihenanalyse, Deutschland, Gesamtwirtschaft.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht die empirischen Determinanten, welche die Renditeentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt beeinflussen, um Laien und Investoren fundiertere Entscheidungsgrundlagen zu liefern.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die thematischen Schwerpunkte liegen auf der Differenzierung zwischen direkten und indirekten Anlageformen, der theoretischen Modellierung des Immobilienmarktes und der ökonometrischen Analyse von Einflussfaktoren wie Zinssätzen und makroökonomischen Indikatoren.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Hauptziel ist es, bisher wenig erforschte Einflussfaktoren auf die Renditen des deutschen Gesamtimmobilienmarktes zu identifizieren und deren Wirkungsweise empirisch zu validieren.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Autor setzt ein makroökonomisches Modell auf Basis des Vier-Quadranten-Modells ein und nutzt zur empirischen Überprüfung ein Vektor-Autoregressiv-Modell (VAR-Modell), inklusive Impulsantwortfunktionen und Granger-Kausalitätsanalysen.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil befasst sich detailliert mit der theoretischen Modellierung, der Datenaufbereitung (Stationaritätstests, Saisonalbereinigung) und der statistischen Analyse der Datenreihen, um Kausalitäten zwischen den Variablen aufzudecken.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit lässt sich primär über Begriffe wie Immobilienrendite, VAR-Modell, ökonometrische Zeitreihenanalyse, Zinssatz, Inflation und verschiedene Immobilienanlageformen charakterisieren.
Warum spielt der Zins eine so wichtige Rolle im Modell?
Der Zinssatz dient als zentrale Kostenkomponente für Neubauten und Finanzierungen; die Analyse bestätigt, dass er einen signifikant negativen Einfluss auf die Immobilienrendite hat.
Warum konnte die Arbeitslosigkeit nicht als klare Determinante bestätigt werden?
Obwohl theoretisch ein Zusammenhang erwartet wurde, konnte die empirische Analyse im Rahmen des gewählten VAR-Modells keine signifikante Wirkung der Arbeitslosigkeit auf die Gesamtrendite nachweisen.
- Arbeit zitieren
- Ingolf Pernice (Autor:in), 2014, Private Geldanlage am Immobilienmarkt, München, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/275153
