Die vorliegende Arbeit soll dazu dienen, sowohl die Gemeinsamkeiten als auch die Unterschiede zwischen dem Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland und dem US-Bundesstaat Kalifornien zu beleuchten.
Das dies in der Vergangenheit in der deutschen oder kalifornischen Rechtsliteratur und -praxis noch nicht geschehen ist, erscheint unter mehreren Aspekten schwer nachvollziehbar:
Das aktuelle Zeitalter ist außerordentlich geprägt durch die Globalisierung, also gerade durch die Vernetzung verschiedener Bereiche verschiedener Nationen.
Indes war in dieser Arbeit zu prüfen, ob diese Vernetzung vor der Rechtsmaterie des Mieterschutzes Halt gemacht hat oder ob doch weitere Parallelen festzustellen sein würden, die inhaltlich über den Fakt der teilweise gemeinsamen Geschichtsereignisse in der 2. Hälfte des 20. Jahrhunderts hinausgehen.
Ein solcher Wissensaustausch kann ferner in einer Besserstellung im internationalen Wettbewerb zwischen Kanzleien resultieren.
Zudem sind aufgrund der globalen, sich aber besonders auf den US-amerikanischen Immobilienmarkt ausgewirkt habenden Finanzkrise aus 2008 mit Folgen bis heute vielerlei Immobilieninvestitionen in einer der für sich betrachtet größten Wirtschaftsregion möglich geworden.
Diese neuen Investoren = Eigentümer müssen und wollen vertreten werden.
Rationalitätsgewinne und Kostensenkungen im Rechtsverkehr zwischen Deutschland und den USA bzw. speziell Kalifornien können nur durch vergleichende Einsichten in die jeweiligen Rechtssysteme gewonnen werden.
Dabei war festzustellen, dass sowohl das deutsche als auch das kalifornische Recht eher eine rechtsisolierte (im deutschen BGB in weniger als einhundert Paragraphen abge-/behandelte) Materie ist als eine durch das gesamte internationale Recht rotierende.
Dennoch suchen beide Systeme einen gemeinsamen Nenner, nämlich die Ausgewogenheit zwischen den verschiedenen Facetten des Mietverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter.
Behandelt werden im Folgenden u.a. die Abhängigkeit des Mieters vom eigentumsstarken Vermieter sowie die daraus für beide Parteien entstehenden Rechte und Pflichten, ferner aber auch deren dogmatisch gleichgesetzte Stellung als Vertragspartner ohne Subordinationsverhältnis (erster und zweiter Teil). Im abschließenden dritten Teil wird ein Vergleich zwischen dem deutschen und dem amerikanischen Mieterschutz herausgearbeitet und die zukünftige (mögliche) Situation beleuchtet.
Inhaltsverzeichnis
Einleitung
Erster Teil - Der soziale Schutz des Wohnraummieters in Deutschland
A. Historie und sozialer Kontext
B. Aktuelle Situation am deutschen Wohnungsmarkt
C. Rechtsquellen
I. Allgemeine Gesetze
II. Spezialgesetze
III. Übergeordnetes Grundgesetz/ Rechtsprechung
D. Schutzmechanismen
I. Rechtsbeistand des Wohnraummieters
1. Kosten
a. Allgemein
b. Beratungshilfe
c. Prozesskostenhilfe
d. Mitgliedsbeitrag
2. Anwaltliche Vertretung
a. Allgemein
b. Rechtsquellen
c. Pflichten gegenüber dem Mandanten
II. Anbahnung des Mietverhältnisses
1. Vertragsautonomie
2. Einschränkung der Vertragsautonomie
a. Vertragsinhalt und Mietzinshöhe
b. Allgemeine Geschäftsbedingungen
c. Höhe der Mietsicherheit
d. Halbzwingende Normen
3. Öffentlich geförderter Wohnraum
4. Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung
5. Diskriminierungsverbot
→ Anwaltliche Besonderheit
III. Eintritt in das Mietverhältnis
1. Erhaltungspflicht der Mietsache
2. Ansprüche des Mieters im Mangelfall
3. Transparenz im Ankündigungsschreiben bei Modernisierung
4. Mieterhöhung
a. Nach Vereinbarung
b. Zur Angleichung an die Ortsüblichkeit
c. Nach einer Modernisierung
d. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum
5. Betriebskosten; Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
6. Überlassung an Dritte
→ Anwaltliche Besonderheit
IV. Bei Beendigung des Mietverhältnisses
1. Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses
2. Fristlose Kündigung des Mieters im Mangelfall
3. Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
4. Abwehrklausel des Mieters bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs
5. Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
6. Umwandelung der Mietsache in Wohnungseigentum
7. Tod des Mieters
→ Anwaltliche Besonderheit
V. Nach Beendigung des Mietverhältnisses
1. Verbotene Eigenmacht
2. Räumung
3. Schutzmaßnahmen gegen Räumung/ Zwangsvollstreckung
a. Rechtsbehelfe
b. Räumung von Wohnraum
c. Räumungsfrist
d. Räumungsvergleich
e. Einstweilige Einstellung
f. Vollstreckungsschutz
→ Anwaltliche Besonderheit
VI. Prozessuale Besonderheiten
1. Örtliche und sachliche Zuständigkeit
2. Gebührenstreitwert
Zweiter Teil - Der soziale Schutz des Wohnraummieters im US-Bundesstaat Kalifornien
A. Historie und sozialer Kontext
B. Aktuelle Situation am kalifornischen Wohnungsmarkt
C. Rechtssystem und Rechtsquellen
I. System
1. Common law
2. Case law/ precedent
3. Equity
4. Statutory law
II. Rechtsquellen
1. Federal Law/ US-Bundesrecht
2. California State Law/ Landesrecht
D. Schutzmechanismen
I. Rechtsbeistand des Wohnraummieters
1. Kosten
2. Anwaltliche Vertretung
3. Alternativen
a. Controls
b. Legal Services
c. Unlawful detainer assistants/ UDA
d. Legal document assistants/ LDA
e. Legal clinics
f. State Departments
II. Anbahnung des Mietverhältnisses
1. Auswahl des Mieters durch den Vermieter
a. Rental Application Form
b. Diskriminierung
c. Rechtsfolgen der Diskriminierung
d. Application screening fee
e. Absage wegen negativer Bonitätsauskunft
f. Wasserbett
2. Wohnraumgröße und –ausstattung
→ Anwaltliche Besonderheit
III. Begründung und Durchführung des Mietverhältnisses
1. Mietvertragsarten
2. Übersetzungserfordernis
3. Kontaktdaten des Vermieters
4. Ausfertigung
5. Aufklärungs- und Hinweispflichten des Vermieters
a. Registrierte Sexualtäter
b. Blei
c. Methamphetamine
d. Militärbasis
e. Tod des Vormieters
6. Allgemeiner Treu und Glauben-Grundsatz des Vermieters
7. Freie Art der Mietzinsentrichtung
8. Zahlungsnachweis
9. Verzugsgebühr
10. Zutritt des Vermieters in die Mieträume
11. Zustand des Mietobjekts
a. Allgemeine Bewohnbarkeit
b. Mangel
c. Rechte des Mieters im Mangelfall
aa. Repair and deduct (RaD)
bb. Aufgabe der Wohnung
cc. Zurückbehaltungsrecht
dd. Gerichtsverfahren
12. Mietkaution
13. Mieterhöhung
a. Befristetes Mietverhältnis
b. Unbefristetes Mietverhältnis
14. Eigentumsübertragung des Mietobjekts
a. Eigentumsübertragung durch Verkauf
b. Eigentumsübertragung durch Zwangsvollstreckung
→ Anwaltliche Besonderheit
IV. Bei Beendigung des Mietverhältnisses
1. Kündigung des Mietverhältnisses
a. Lease
b. Periodic rental agreement
aa. Kündigung durch den Mieter
bb. Kündigung durch den Vermieter
(1) Kündigungsfrist von 60 Tagen
(2) Kündigungsfrist von 30 Tagen
(3) Kündigungsfrist von 3 Tagen
(4) Rechtswidrige Kündigung des Vermieters
2. Tod einer Vertragspartei
3. Mieter im Militär
4. Public housing
5. Opfer häuslicher Gewalt
6. Umwandlung des Mietobjekts in Wohneigentum
7. Abriss des Mietobjekts
→ Anwaltliche Besonderheit
V. Nach Beendigung des Mietverhältnisses
1. Herausgabe der Mietsicherheit
2. Vorabnahme
3. Verbotene Selbsthilfe des Vermieters
4. Räumung
a. Verfahren
b. Verteidigungsmittel gegen die Räumungsklage
aa. Materiell-rechtliche Einwendungen
bb. Formell-rechtliche Einwendungen
(1) Motion to squash service of summons
(2) Motion for Judgement on the Pleadings
c. Unterliegen des Mieters im Räumungsprozess
aa. Appeal
bb. Stay of judgement
cc. Request for relief from forfeiture
→ Anwaltliche Besonderheit
VI. Prozessuale Besonderheiten
1. Zuständigkeit der Gerichte
a. Trial Courts
b. Small Claims Courts
c. Besonderheit: Unlawful detainer cases
2. In propia persona
Dritter Teil - Schlussbetrachtung und Ausblick
A. Ergebnis
B. Zukünftige Situation
Zielsetzung und Themen
Das Hauptziel dieser Arbeit ist es, die Gemeinsamkeiten und Unterschiede des Mieterschutzes zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem US-Bundesstaat Kalifornien zu beleuchten und eine rechtliche Analyse aus der Perspektive eines Rechtsanwalts zu erstellen.
- Rechtshistorische Einordnung der Wohnungsmiete in beiden Rechtsordnungen.
- Systematische Darstellung der Schutzmechanismen für Wohnraummieter.
- Vergleich der prozessualen Besonderheiten bei Räumungsverfahren.
- Untersuchung der Auswirkungen von Finanzkrisen auf den Wohnungsmarkt.
- Darstellung der Rolle von anwaltlicher Beratung und Selbstvertretung in Mietstreitigkeiten.
Auszug aus dem Buch
A. Historie und sozialer Kontext
Zur vorbeschriebenen Zeit um 1872 galt Mietrecht als locatio conductio rei, also als Gebrauchsüberlasssungsvertrag rechtsdogmatisch vergleichbar mit Pacht, Leihe und Sachdarlehen. Dies änderte sich mit der Einführung des BGB am 01. Januar 1900, welches eine ganze Reihe von mieterschützenden Bestimmungen kannte, die jedoch dispositiv waren, sodass es weiterhin möglich und üblich war, vor allem die Wohnraummieter zu entrechten. Es galt allein der Maßstab der Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB, sodass den Sitten entsprechende, aber für den Mieter dennoch ungünstige Normen Anwendung fanden bzw. für den Mieter günstige Normen, wie die Vorleistungspflicht des Vermieters gem. § 551 BGB aF in der Praxis kaum Bedeutung erlangten. Auch die durch Bekanntmachung vom 15.12.1914 geschaffenen Mieteinigungsämter (MEA) konnten den Mietern nur wenig Schutz bieten, auch nicht als sie durch die erste Mieterschutzverordnung aus Juli 1917 eine besondere Bedeutung verliehen bekamen. Dennoch gab es zumindest Diskussionen um ausreichenden Schutz des Wohnraummieters.
Zusammenfassung der Kapitel
A. Historie und sozialer Kontext: Dieses Kapitel erläutert die geschichtliche Entwicklung des Mietrechts, ausgehend von der Zeit um 1872 bis hin zu den modernen mietrechtlichen Reformen des 20. Jahrhunderts.
B. Aktuelle Situation am deutschen Wohnungsmarkt: Es wird die statistische Verteilung von Wohneigentum und Mietverhältnissen in Deutschland auf Basis aktueller Daten des Mikrozensus dargestellt.
C. Rechtsquellen: Dieses Kapitel bietet einen Überblick über die relevanten Gesetze, die das deutsche Mietrecht und den Mieterschutz bilden, einschließlich des BGB und spezifischer Spezialgesetze.
D. Schutzmechanismen: Hier werden die verschiedenen rechtlichen Schutzmöglichkeiten des Mieters behandelt, von der anwaltlichen Beratung über die Anbahnung bis hin zur Beendigung des Mietverhältnisses.
Schlüsselwörter
Mieterschutz, Deutschland, Kalifornien, Mietvertrag, Räumung, Wohnungsmarkt, BGB, Civil Code, Kündigung, Mietrecht, Rechtsvergleich, Rechtsbeistand, Mieterhöhung, Zwangsvollstreckung, Wohnraum.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht vergleichend den Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland und im US-Bundesstaat Kalifornien aus der Sicht eines Rechtsanwalts.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen sind die historische Entwicklung, die aktuelle Marktsituation, gesetzliche Grundlagen, Schutzmechanismen und prozessuale Besonderheiten in beiden Rechtssystemen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, Gemeinsamkeiten und Unterschiede der beiden Mieterschutzsysteme aufzuzeigen, um beispielsweise ausländische Mandanten besser beraten zu können.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Der Autor verwendet eine rechtsvergleichende Methode, ergänzt durch einen praktischen Ansatz aus der Perspektive der Rechtsanwaltspraxis.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil analysiert detailliert die Rechtslage in Deutschland und Kalifornien, unterteilt in die Phasen der Anbahnung, Durchführung und Beendigung des Mietverhältnisses.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Schlüsselbegriffe sind Mieterschutz, Mietvertragsrecht, Räumungsverfahren, Zivilprozessrecht und Rechtsvergleichung.
Warum spielt die globale Finanzkrise von 2008 eine Rolle in der Untersuchung?
Die Krise hat tiefgreifende Auswirkungen auf den kalifornischen Wohnungsmarkt gehabt und die Notwendigkeit für Mieterschutz im Kontext von Immobilieninvestitionen verstärkt.
Was unterscheidet das kalifornische Mieterschutzsystem grundlegend vom deutschen?
Ein wesentlicher Unterschied liegt in der Verzweigung des kalifornischen Mietschutzes in zahlreiche lokale ordinances im Vergleich zur Bündelung im deutschen BGB.
Welche Bedeutung hat das "Unlawful detainer registry" für Mieter in Kalifornien?
Die Eintragung in dieses Register bei einem Räumungsverfahren kann sich negativ auf die Bonität eines Mieters auswirken und künftige Anmietungen erschweren.
- Arbeit zitieren
- Martin Möller (Autor:in), 2012, Soziales Mietrecht in der Bundesrepublik Deutschland und im US-Bundesstaat Kalifornien, München, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/211470
