Das Platzen der US-Immobilienblase im Jahr 2008 hat zentral zu der globalen Finanzkrise beigetragen, von der sich die Weltwirtschaft bis heute noch immer nicht vollständig erholt hat. In den USA brachen die Hauspreise nach jahrelangen Zuwächsen plötzlich ein, wodurch es letztlich zu Kreditausfällen und Bankenpleiten kam. Die Subprime-Krise ist jedoch nur der Höhepunkt einer Aneinanderreihung von Preisblasen auf inter-nationalen Wohnimmobilienmärkten, die während der letzten Dekade sowohl in Irland als auch in Spanien zu beobachten waren - Rezession inklusive. Im Zuge dessen wurde deutlich, welche Schlüsselrolle Wohnimmobilien für Wachstum und Beschäftigung einer Volkswirtschaft spielen und welch weitreichende Konsequenzen mit spekulativen Preisübertreibungen einhergehen können (vgl. Demary, 2008, S. 1). Dies ist mit ein Grund, warum auch hierzulande die Entwicklungen auf Wohnimmobilienmärkten verstärkt in den Fokus der Öffentlichkeit gerückt sind und zunehmend kritisch hinterfragt werden. Experten und Teile der Bevölkerung sind indes geteilter Meinung. Während das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft nach wie vor von einem gesunden deutschen Immobilienmarkt spricht, deuten rund ein Drittel aller Deutschen die jüngsten Preisentwicklungen als Anzeichen einer spekulativen Blase (vgl. Handelsblatt, 2012).
Ein regional differenzierter Blick auf die Entwicklung der inserierten Angebotspreise für Eigentumswohnungen verdeutlicht, dass die Angst der Bevölkerung vor einer Überhitzung des Immobilienmarktes nicht unbegründet zu sein scheint. Vor allem deutsche Metropolregionen können hierbei klar als Treiber aktueller Preissteigerungen identifiziert werden. So schossen die Preise für Eigentumswohnungen in Städten wie z.B. München, Freiburg, Hamburg, Stuttgart oder Frankfurt seit 2008 um bis zu 44 % regelrecht in die Höhe.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1 Anlass, Zielsetzung und Abgrenzung des Themas
1.2 Definitionen und Kriterien für Preisblasen
2. Determinanten für das Entstehen von Preisblasen auf Immobilienmärkten
2.1 Makroökonomische Faktoren
2.2 Institutionelle Ursachen
2.3 Verhaltensbasierte Erklärungsansätze
3. Instrumente zur Erkennung von Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten
3.1 Kennzahlenanalyse
3.2 Indikatorengestützte Analyse
3.3 Identifizierung verhaltensbasierter Effekte
4. Überprüfung des deutschen Wohnimmobilienmarktes auf Preisblasen
4.1 Price-Rent-Ratio, Wohnkostenkarte und Erschwinglichkeitsindex
4.2 Hypothekenkreditvolumen, Bevölkerungswachstum und Bautätigkeit
4.3 Entwicklung des Transaktionsvolumens
5. Fazit und Schlussfolgerungen
Zielsetzung & Themen der Arbeit
Die vorliegende Arbeit verfolgt das Ziel, potenzielle Gefahrenquellen einer Preisblase für den deutschen Wohnimmobilienmarkt zu identifizieren und systematisch auf deren Relevanz zu überprüfen, um die Angemessenheit aktueller Preisentwicklungen zu bewerten.
- Grundlagen und Definitionen von Immobilienpreisblasen
- Makroökonomische, institutionelle und verhaltensbasierte Einflussfaktoren
- Analyseinstrumente wie Kennzahlen und Indikatoren zur Marktbewertung
- Empirische Überprüfung des deutschen Marktes anhand aktueller Daten
- Fazit zur Stabilität des deutschen Wohnimmobilienmarktes
Auszug aus dem Buch
1.2 Definitionen und Kriterien für Preisblasen
Um zu einem späteren Zeitpunkt meiner Arbeit die Frage nach der Existenz einer Blase auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt adäquat beantworten zu können, ist es in einem ersten Schritt unerlässlich zu klären, unter welchen Bedingungen von einer Preisblase auszugehen ist. Dass dies keinesfalls trivial zu sein scheint, zeigen populäre Beispiele für Preisblasen in unterschiedlichen Märkten aus der jüngsten Vergangenheit. Sowohl bei der Dotcom-Blase als auch bei der Subprime-Krise wurden Blasen trotz exorbitanter Preisübertreibungen in der Breite nicht als solche erkannt und erst nach ihrem Platzen vollständig identifiziert (vgl. Hens / Bachmann, 2008, S. 94).
Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht weiter verwunderlich, dass nach wie vor keine einheitliche Auffassung über eine wissenschaftlich fundierte Definition des Phänomens Preisblase herrscht. Als Hauptursachen hierfür sind in erster Linie ihr hoher Komplexitätsgrad sowie ihre interdisziplinäre Ausrichtung zu nennen (vgl. Rombach, 2011, S. 21). Dementsprechend werden in der Fachliteratur eine Vielzahl der unterschiedlichsten Charakteristika und Muster für das Vorliegen einer Preisblase hervorgehoben: "The term 'bubble' is widely used but rarely clearly defined" (Case und Shiller, 2003, S. 299).
Gemäß Wirtschaftsnobelpreisträger Joseph Stiglitz ist eine Preisblase immer dann vorhanden, wenn die Ursache für hohe Preise einzig auf dem Glauben der Investoren beruht, dass sich zukünftig höhere Wiederverkaufspreise erzielen lassen. Und das, obwohl diese sich zumindest nicht in vollem Umfang auf fundamentale Einflussfaktoren zurückführen lassen: "If the reason that the price is high today is only because investors believe that the selling price will be high tomorrow - when fundamental factors do not seem to justify such a price - then a bubble exists" (Stiglitz 1990, S. 13). Demzufolge basiert dieser Erklärungsansatz auf den exzessiven Erwartungen an die zukünftigen Preise, wodurch es zu einem übermäßigen Anstieg der Nachfrage und somit auch des Transaktionsvolumens kommt (vgl. Irle, 2010, S. 12).
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Die Einleitung beleuchtet den Anlass der Arbeit vor dem Hintergrund globaler Finanzkrisen und definiert die Zielsetzung sowie das methodische Vorgehen bei der Analyse des deutschen Wohnimmobilienmarktes.
2. Determinanten für das Entstehen von Preisblasen auf Immobilienmärkten: Dieses Kapitel erörtert die wesentlichen makroökonomischen, institutionellen und verhaltensbasierten Faktoren, die zur Bildung spekulativer Preisblasen beitragen können.
3. Instrumente zur Erkennung von Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten: Es werden Methoden zur Identifizierung von Überhitzungen vorgestellt, wobei der Schwerpunkt auf der Kennzahlenanalyse sowie ergänzenden Indikatoren liegt.
4. Überprüfung des deutschen Wohnimmobilienmarktes auf Preisblasen: Der deutsche Markt wird anhand von Kennzahlen wie der Preis-Miet-Relation sowie verschiedenen Indikatoren konkret auf Anzeichen einer Preisblase untersucht.
5. Fazit und Schlussfolgerungen: Das Fazit fasst die Analyseergebnisse zusammen und kommt zu dem Ergebnis, dass am deutschen Wohnimmobilienmarkt derzeit keine spekulative Blase zu erkennen ist, gibt jedoch einen Ausblick auf notwendige Überwachungen in Metropolregionen.
Schlüsselwörter
Immobilienblase, Wohnimmobilienmarkt, Preis-Miet-Relation, Finanzkrise, Behavioral Finance, Preisübertreibungen, Fundamentalwert, Kreditvergabe, Erschwinglichkeit, Marktgleichgewicht, Spekulation, Immobilienpreise, Immobilieninvestment, Marktakteure, Wohnungsbau
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Hausarbeit primär?
Die Arbeit analysiert kritisch das Phänomen der Preisblasen auf Immobilienmärkten und untersucht, ob der deutsche Wohnimmobilienmarkt Anzeichen einer solchen spekulativen Blasenbildung aufweist.
Welche zentralen Themenfelder deckt die Untersuchung ab?
Zu den Schwerpunkten zählen die theoretische Definition von Preisblasen, die verschiedenen ökonomischen und verhaltensbasierten Entstehungsfaktoren sowie die praktischen Instrumente zur Identifizierung von Marktentwicklungen.
Was ist die zentrale Forschungsfrage der Arbeit?
Die Arbeit geht der Frage nach, ob die aktuellen Preisentwicklungen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt noch fundamental angemessen sind oder ob bereits eine spekulative Blase vorliegt.
Welche wissenschaftlichen Methoden werden angewendet?
Der Autor kombiniert theoretische Erklärungsansätze (z.B. Behavioral Finance) mit einer fundierten empirischen Analyse von Kennzahlen, wie der Preis-Miet-Relation, sowie der Auswertung von Marktdaten zu Kreditvolumen, Bautätigkeit und Transaktionsvolumina.
Was behandelt der Hauptteil der Arbeit?
Der Hauptteil gliedert sich in die Darstellung der theoretischen Determinanten, die Vorstellung der Analyseinstrumente und die anschließende konkrete Überprüfung des deutschen Marktes unter Einbeziehung verschiedener Indikatoren.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Analyse?
Die Arbeit wird maßgeblich durch Begriffe wie Preis-Miet-Relation, fundamentale Sichtweise, Herdenverhalten, Kausalität zwischen Geldmenge und Immobilienpreisen sowie spekulative Überhitzung geprägt.
Warum wird die fundamentale Sichtweise anderen Ansätzen vorgezogen?
Der Autor argumentiert, dass die fundamentale Sichtweise ökonomische Faktoren umfassend integriert und eine empirische Überprüfung ermöglicht, während rein verhaltensbasierte oder charttechnische Ansätze oft nicht ausreichen.
Welche Rolle spielen die "Second-Home-Buyers"?
Sie dienen als Beispiel für Akteure, deren spekulatives Kaufverhalten aufgrund mangelnder Marktkenntnis und positiver Preiserwartungen zum Abweichen des Marktpreises vom fundamentalen Wert beitragen kann.
Wie bewertet der Autor die aktuelle Situation auf dem deutschen Markt?
Der Autor kommt zu dem Schluss, dass es sich bei den Preissteigerungen primär um fundamentale Entwicklungen handelt, die durch Nachholeffekte, Re-Urbanisierung und Knappheit in Ballungsgebieten getrieben sind, nicht um eine spekulative Blase.
Welchen Einfluss hat das Zinsniveau auf die aktuelle Markteinschätzung?
Trotz historisch niedriger Zinsen, die das Wohneigentum erschwinglich machen, stellt der Autor fest, dass keine massive, gefährliche Ausweitung der Kreditvergabe wie in anderen Krisenländern vorliegt, was für die Stabilität spricht.
- Quote paper
- Manuel Scharmanski (Author), 2012, Kritische Analyse von Immobilienblasen am deutschen Wohnimmobilienmarkt, Munich, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/210965
