Wie lässt sich die Attraktivität von Standorten für Ferienimmobilien systematisch vergleichen, und welche Trade-offs ergeben sich zwischen rechtlichen, steuerlichen, vermietungsrechtlichen und wirtschaftlichen Kriterien?
Ferienimmobilien im Ausland vereinen Eigennutzungsmotive mit der Option, ertragsorientierte Kurzzeitvermietung zu betreiben. Die Entscheidungsfindung von Investor/innen ist jedoch durch rechtliche, steuerliche und regulatorische Heterogenität erschwert. Erwerb und Nutzung sind in der EU länderweise – teils regional – unterschiedlich geregelt. Beispielhaft verlangt Spanien für zahlreiche Verwaltungsvorgänge im Immobilienkontext die Número de Identidad de Extranjero (NIE) als Identifikationsnummer für ausländische Käufer:innen; sie dient der behördlichen Identifikation, ohne ein Aufenthaltsrecht zu begründen (Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación, n. d.). Zudem differenziert das spanische Abgabenrecht zwischen Neubauverkäufen (Umsatzsteuer/IVA) und Bestandsübertragungen (ITP/AJD), wobei insbesondere bei ITP/AJD regionale Zuständigkeiten und damit abweichende Belastungen bestehen (Agencia Tributaria, 2025). Laufende Objektabgaben wie der Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) knüpfen an katasterliche Bemessungsgrundlagen und kommunale Festsetzungen an (Dirección General del Catastro, n. d.). In Portugal fällt beim Erwerb vor allem der Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) an; laufend wird der Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) erhoben (Autoridade Tributária e Aduaneira, n. d.; Governo de Portugal, 2025). Kroatien erhebt – sofern kein Umsatzsteuerfall vorliegt – eine Grunderwerbsteuer von regelmäßig 3 % des Marktwerts, mit definierten Anzeigefristen und Zahlungsmodalitäten (Porezna uprava, n. d.).
Neben Steuern prägen Regelwerke der Kurzzeitvermietung die Standortqualität. In Portugal normiert das Regime Alojamento Local (AL) Registrierung und Mindestanforderungen (Diário da República, 2014, Art. 5; Turismo de Portugal, 2025). In Spanien ist 2025 eine deutlich strengere behördliche Durchsetzung gegenüber nichtkonformen Inseraten öffentlich dokumentiert worden (Tagesspiegel, 2025). Auf EU-Ebene zielt die Verordnung (EU) 2024/1028 auf standardisierte Datenerhebung und -weitergabe durch Plattformen an Behörden und stärkt damit die Governance-Fähigkeit, ohne lokale Genehmigungsfragen zu harmonisieren (EUR-Lex, 2024a, Art. 1, 9–10; EUR-Lex, 2024b).
Inhaltsverzeichnis
- I. Tabellenverzeichnis
- 1. Einleitung
- 2. Theoretischer Rahmen & Literaturüberblick
- 2.1 Vergleichslogik: Standortqualität als mehrkriterielles Problem
- 2.2 Regulatorische und fiskalische Dimensionen
- 2.3 Markt- und Nachfragedynamiken
- 2.4 Operationale Ableitung
- 3. Methodik / Vorgehensweise
- 4. Analyse
- 4.1 Spanien
- 4.2 Portugal
- 4.3 Kroatien
- 4.4 Vergleichende Zusammenfassung
- 5. Diskussion & Implikationen
- 5.1 Beantwortung der Forschungsfrage
- 5.2 Zentrale Trade-offs
- 5.3 Sensitivität der Gewichtung
- 5.4 Praktische Implikationen für Investor:innen
- 5.5 Limitationen und Forschungsbedarf
- 6. Schluss
- 6.1 Zusammenfassung der Ergebnisse zur Forschungsfrage
- 6.2 Beitrag der Arbeit
- 6.3 Limitationen
- 6.4 Ausblick
- 7. Literaturverzeichnis
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit befasst sich mit der systematischen Vergleichbarkeit von Standorten für Ferienimmobilien in ausgewählten EU-Ländern. Im Fokus steht die Entwicklung eines kriterienbasierten Vergleichsrahmens, der die Attraktivität der Standorte anhand rechtlicher, steuerlicher, vermietungsrechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien bewertet und dabei auftretende Zielkonflikte (Trade-offs) aufzeigt.
- Systematischer Vergleich internationaler Ferienimmobilienstandorte.
- Analyse rechtlicher, steuerlicher und vermietungsrechtlicher Rahmenbedingungen.
- Bewertung wirtschaftlicher Kriterien und damit verbundener Zielkonflikte.
- Praktische Anwendung des Vergleichsrahmens auf Spanien, Portugal und Kroatien.
- Entwicklung eines kriterienbasierten Scoring-Modells.
- Identifikation von Implikationen für Investor:innen sowie Limitationen der Studie.
Auszug aus dem Buch
4.1 Spanien
Rechtlicher Erwerb & Identifikation: Für ausländische Käufer:innen ist die Número de Identidad de Extranjero (NIE) als Identifikationsnummer erforderlich; sie dient der behördlichen Identifikation, nicht als Aufenthaltsrecht (Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación, n. d.). Bewertung: 2/2 – klar geregeltes, etabliertes Verfahren.
Erwerbssteuern: Bei Bestandsobjekten fällt der ITP/AJD an; die Satzhoheit liegt wesentlich bei den Autonomen Gemeinschaften, weshalb die Belastung regional differiert (Agencia Tributaria, 2025). Bewertung: 1/2 – System klar, aber regionale Varianz erhöht Planungsaufwand.
Laufende Objektabgaben: Der IBI wird kommunal erhoben und an katasterliche Bemessungsgrundlagen gekoppelt; die Informationsgrundlagen sind standardisiert verfügbar (Dirección General del Catastro, n. d.). Bewertung: 2/2 transparente Grundlage, kommunale Bandbreiten sind üblich und handhabbar.
Kurzzeitvermietung & Registrierung: 2025 ist eine verschärfte Vollzugspraxis gegenüber nichtkonformen Inseraten öffentlich dokumentiert worden; dies signalisiert höhere Compliance-Anforderungen in Hotspots (Tagesspiegel, 2025). Bewertung: 1/2 – rechtlich möglich, aber erhöhte Vollzugsintensität als Risiko- und Kostenfaktor.
Wirtschaftlichkeit (Modellrechnung): Für Beispielkalkulationen können Erwerbsteuern (ITP/AJD), IBI und standardisierte Annahmen angesetzt werden; regionale Sätze sind konservativ zu parametrisieren (Agencia Tributaria, 2025; Dirección General del Catastro, n. d.). Bewertung: 1/2 – solide Datenbasis, jedoch Varianz durch regionale Steuersätze.
Regulatorisches Risiko: Die Verordnung (EU) 2024/1028 stärkt Datentransparenz und Vollzug bei Kurzzeitvermietung; zugleich zeigen die 2025er Maßnahmen in Spanien eine hohe politische/administrative Aufmerksamkeit (EUR-Lex, 2024a; EUR-Lex, 2024b; Tagesspiegel, 2025). Bewertung: 1/2 – erhöhte Dynamik im Vermietungssegment.
Zwischenfazit Spanien: Klar geregelter Erwerb und laufende Abgaben, aber regionale Erwerbssteuer-Varianz und angespanntes Vollzugsumfeld im Kurzzeitsegment als zentrale Trade-offs (Agencia Tributaria, 2025; Dirección General del Catastro, n. d.; Tagesspiegel, 2025).
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Dieses Kapitel führt in die vielschichtige Thematik des Erwerbs und der Vermietung von Ferienimmobilien im Ausland ein, beleuchtet die komplexen rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen in der EU, insbesondere in Spanien, Portugal und Kroatien, und stellt die zentrale Forschungsfrage der Arbeit vor.
2. Theoretischer Rahmen & Literaturüberblick: Hier wird die Standortqualität für Ferienimmobilien als mehrkriterielles Problem diskutiert und das Konzept eines mehrkriteriellen Entscheidungsmodells (MCDA) sowie Elemente des Analytic Hierarchy Process (AHP) als Grundlage für den systematischen Vergleich dargelegt.
3. Methodik / Vorgehensweise: Das Kapitel beschreibt den Forschungsansatz als strukturierte Rechts- und Literaturanalyse, die einen Kriterienkatalog mit Operationalisierung und eine an AHP-Prinzipien angelehnte Scoring-Matrix zur transparenten Bewertung und Gewichtung nutzt.
4. Analyse: In diesem Hauptteil werden die definierten Kriterien und die Scoring-Skala auf die ausgewählten Länder Spanien, Portugal und Kroatien angewendet, um die spezifischen Rahmenbedingungen des rechtlichen Erwerbs, der Steuern, der Kurzzeitvermietung und der Wirtschaftlichkeit zu analysieren und zu bewerten.
5. Diskussion & Implikationen: Dieses Kapitel beantwortet die Forschungsfrage durch die vergleichende Darstellung der Ergebnisse, identifiziert zentrale Zielkonflikte zwischen den Bewertungskriterien, untersucht die Robustheit der Gewichtung und leitet praktische Empfehlungen für Investor:innen ab.
6. Schluss: Der Abschluss fasst die wesentlichen Erkenntnisse zusammen, bewertet den Beitrag der Seminararbeit, diskutiert die Grenzen der Untersuchung und formuliert einen Ausblick auf weiterführenden Forschungsbedarf und mögliche methodische Verfeinerungen.
Schlüsselwörter
Ferienimmobilien, Standortvergleich, Internationales Immobilienmanagement, Kriterienbasierte Bewertung, Multicriteria Decision Analysis (MCDA), Analytic Hierarchy Process (AHP), Immobiliensteuern, Kurzzeitvermietung, Regulatorisches Risiko, Spanien, Portugal, Kroatien, Anlageentscheidung, Due Diligence, Trade-offs.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Es geht um einen systematischen Vergleich der Attraktivität von Standorten für Ferienimmobilien in ausgewählten EU-Ländern (Spanien, Portugal, Kroatien) unter Berücksichtigung verschiedener Kriterien.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themenfelder sind rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen, Regelungen zur Kurzzeitvermietung, wirtschaftliche Kriterien für Immobilieninvestitionen sowie die Entwicklung und Anwendung eines kriterienbasierten Vergleichsrahmens.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das primäre Ziel ist die Entwicklung eines kriterienbasierten Vergleichsrahmens. Die Forschungsfrage lautet: „Wie lässt sich die Attraktivität von Standorten für Ferienimmobilien systematisch vergleichen, und welche Trade-offs ergeben sich zwischen rechtlichen, steuerlichen, vermietungsrechtlichen und wirtschaftlichen Kriterien?“
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit verwendet eine strukturierte Literatur- und Rechtslageanalyse mit einem kriteriengestützten Standortvergleich (vergleichende Inhaltsanalyse), basierend auf den Prinzipien der Multicriteria Decision Analysis (MCDA) und der Analytic Hierarchy Process (AHP) für die Präferenzstrukturierung und Gewichtung.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil (Kapitel 4, „Analyse“) werden die zuvor definierten Kriterien und die Scoring-Skala auf die spezifischen Rahmenbedingungen in Spanien, Portugal und Kroatien angewendet, um deren Attraktivität für Ferienimmobilieninvestitionen zu bewerten.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Schlüsselwörter wie Ferienimmobilien, Standortvergleich, internationales Immobilienmanagement, kriterienbasierte Bewertung, MCDA, AHP, Immobiliensteuern, Kurzzeitvermietung, regulatorisches Risiko, Spanien, Portugal, Kroatien, Anlageentscheidung und Trade-offs charakterisieren die Arbeit.
Warum werden Spanien, Portugal und Kroatien als Studienländer ausgewählt?
Diese Länder wurden exemplarisch ausgewählt, um die kriterienbasierte Vergleichsmethode im Kontext europäischer Ferienimmobilienstandorte im Zeitraum 2020-2025 anzuwenden und die Heterogenität der Rahmenbedingungen in der EU aufzuzeigen.
Welche Rolle spielt die EU-Verordnung 2024/1028 in der Bewertung der Standorte?
Die EU-Verordnung 2024/1028 ist relevant, da sie die Datenerhebung und -weitergabe bei Kurzzeitvermietungen standardisiert, die Transparenz und den behördlichen Vollzug stärkt und somit das regulatorische Risiko und die Governance-Fähigkeit beeinflusst, ohne die lokalen Genehmigungsregime zu harmonisieren.
Welche besonderen Herausforderungen bestehen bei der Bewertung Kroatiens?
Bei Kroatien bestehen Informationslücken im Kernquellenset bezüglich belastbarer Primärnachweise zu laufenden Objektabgaben und spezifischen Regelungen zur Kurzzeitvermietung, was die Vergleichbarkeit mit den anderen Ländern einschränkt und eine voll belastbare Bewertung erschwert.
Welche praktischen Implikationen ergeben sich für Investor:innen aus den Ergebnissen?
Für Investor:innen ergeben sich die Implikation, primäre Behördenquellen zu nutzen, frühzeitig Identifikations- und Registrierungspflichten zu klären, Beispielrechnungen konservativ zu parametrisieren und regulatorische Entwicklungen im Bereich der Kurzzeitvermietung aktiv zu monitoren.
- Arbeit zitieren
- Eva Altmüller (Autor:in), 2025, Ferienimmobilienstandorte vergleichen. Attraktivität, Trade-offs und Investitionskriterien, München, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/1696249
