Mit dieser Arbeit soll ergründet werden, warum Privatinvestoren in Kiel und im Kieler Umland bei dem Kauf von Immobilieneigentum, im speziellen Renditeprodukte in Form von Mehrfamilienhäusern, anders als institutionelle Investoren geringeren Wert auf Risikominimierung legen bzw. darauf verzichten. Die spezielle Situation, die derzeit auf dem Kieler Wohnungsmarkt herrscht, lässt viele Privatinvestoren „blind“ investieren. Hierzu zählen deutsche aber vermehrt auch dänische Privatleute.
Es hat sich gezeigt, dass Privatinvestoren im Kieler Immobilienmarkt die Möglichkeit der Zuhilfenahme von Gutachtern und Beratern nicht nutzen. Makler und Immobiliengesellschaften bieten zwar die Möglichkeit ein Wertgutachten zu erstellen, allerdings verlangt es die Besonderheit des Marktes derzeit, schnelle Entscheidungen zu treffen, so dass meist weder für die Einsichtnahme in Gutachten, Objektbesichtigungen oder die Erstellung eigener Gutachten Zeit bleibt.
Institutionelle Investoren nutzen grundsätzlich Gutachter und Berater bei der Objektbetrachtung und ziehen aus dieser Aufwendung ganz gezielt einen Nutzen. Gutachter und Berater haften für ihre Leistungen gegebenenfalls mit Gewährleistungen und Garantien. Diese Garantieleistung kann der Auftraggeber juristisch gegenüber dem Gutachter, dem Verkäufer und zur Dokumentation der Investitionsentscheidung gegenüber den Anlegern verwenden. Gutachter und Berater begleiten den Kaufprozess von institutionellen Investoren also mit investitionsentscheidender Wichtigkeit.
Warum nutzen institutionelle Investoren die Möglichkeit, Gutachter und Berater mit in die Verantwortung bei einer Kaufentscheidung zu ziehen, während Privatinvestoren sich lediglich auf Aussagen von Maklern oder Vermittlern und ihre eigene Erfahrung verlassen, nur weil der Markt schnelllebig ist?
Wie prüft ein Privatinvestor eine vermeintlich geeignete Immobilie in einem Markt mit sinkendem Angebot und steigender Nachfrage, und wie steht die Prüfung im Verhältnis zu der Prüfung, die seitens eines institutionellen Investors durchgeführt wird?
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung und Vorgehensweise
2. Grundlagen
2.1 Definition und Herkunft des Begriffs Due Diligence
2.1.1 Käufer- und Verkäufer Due Diligence
2.2 Due Diligence in der Immobilienwirtschaft
2.3 Ziel und Nutzen einer Due Diligence Real Estate
3. Eine Due Diligence Real Estate am Beispiel des Ablaufs bei der HSH Real Estate AG
3.1 Vorstellung der HSH Real Estate AG
3.2 Ablauf
3.2.1 Beteiligte
3.2.1.1 Anleger
3.2.1.2 Geschäftsleitung und Fondsmanagement
3.2.1.3 Ankaufsabteilung der HSH Real Estate AG
3.2.2 Checklisten
3.2.3 Ablauf einer Akquisition bei der HSH Real Estate AG
3.3 Bestandteile der Due Diligence
3.3.1 Wirtschaftliche Due Diligence
3.3.1.1 Finanzielle Analyse
3.3.1.2 Standortanalyse
3.3.2 Technische Due Diligence
3.3.2.1 Umweltanalyse
3.3.3 Steuerliche Due Diligence
3.3.4 Rechtliche Due Diligence
3.3.4.1 Rechtliche Grundstücksbetrachtung
3.3.4.2 Vertragsprüfung
3.4 Bewertung nach der durchgeführten Due Diligence Real Estate
3.5 Ergebnis der Due Diligence Real Estate
4. Privatinvestition
4.1 Ablauf
4.1.1 Beteiligte
4.1.2 Idealtypischer Ablauf eines Immobilienkaufs von Privatinvestoren
4.1.3 Der Kauf am Beispiel „Bordesholm“
4.2 Bestandteile
4.2.1 Kalkulation einer Investitionssumme
4.2.2 Objektsuche
4.2.3 Besichtigung und Gutachten
4.2.4 Kaufvertrag
5. Verhältnismäßigkeit von einer Due Diligence Real Estate und der Prüfung eines Privatinvestors
6. Fazit
Zielsetzung & Themen der Arbeit
Diese Arbeit untersucht, warum Privatinvestoren bei Immobilienkäufen in Kiel und Umgebung im Vergleich zu institutionellen Investoren ein deutlich höheres Risiko in Kauf nehmen, indem sie auf professionelle Prüfverfahren wie die Due Diligence verzichten. Ziel ist es, die Diskrepanz im Prüf- und Kaufverhalten beider Investorengruppen zu analysieren und aufzuzeigen, wie durch eine systematische Due Diligence Risiken minimiert werden können.
- Vergleich der Prüfstrategien von privaten und institutionellen Investoren
- Erläuterung der einzelnen Bestandteile einer Due Diligence Real Estate (wirtschaftlich, technisch, steuerlich, rechtlich)
- Darstellung des Immobilieninvestitionsprozesses am Beispiel der HSH Real Estate AG
- Analyse des Kaufverhaltens von Privatinvestoren anhand einer Fallstudie ("Bordesholm")
- Diskussion der Verhältnismäßigkeit und Notwendigkeit professioneller Prüfungen in volatilen Wohnungsmärkten
Auszug aus dem Buch
3.2.1 Beteiligte
Die Durchführung einer Due Diligence Real Estate von einer einzelnen Person ist nicht möglich. Es bedarf immer der Hilfe von Spezialisten. Zwar können diese zum Teil im Hause des Kaufinteressenten angestellt sein, jedoch ist das Unternehmen auf externe Beratung und Unterstützung angewiesen. Dem Fondsmanagement und den Anlegern mangelt es in der Regel am notwendigen Know-How, woraus sich die Vergabe der Due Diligence Real Estate an geschultes Personal und Berater ergibt. Bei der Vergabe ist darauf zu achten, dass die Berater über das notwendige Wissen und die Erfahrung verfügen. Darüber hinaus bietet die Vergabe an externe Dienstleister die Vorteile der Risikoverschiebung, da der Berater durch die Pflicht zur Haftpflichtversicherung bei Falsch- und Schlechtberatung ggf. haftbar gemacht werden kann.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Beschreibt die aktuelle Marktsituation für Immobilien in Kiel und stellt die Forschungsfrage, warum Privatinvestoren bei Immobilienkäufen tendenziell auf Risikoprüfungen verzichten.
2. Grundlagen: Erläutert den Ursprung und die Definition von Due Diligence sowie deren spezifische Bedeutung und Übertragbarkeit auf die Immobilienwirtschaft.
3. Eine Due Diligence Real Estate am Beispiel des Ablaufs bei der HSH Real Estate AG: Analysiert detailliert den Due-Diligence-Prozess in einem institutionellen Umfeld, von der Unternehmensvorstellung über die Beteiligten bis hin zu den vier Kernbestandteilen der Prüfung.
4. Privatinvestition: Untersucht das Investitionsverhalten von Privatinvestoren, illustriert durch ein konkretes Fallbeispiel eines Mehrfamilienhauskaufs in Bordesholm.
5. Verhältnismäßigkeit von einer Due Diligence Real Estate und der Prüfung eines Privatinvestors: Gegenüberstellung beider Anlegertypen und ihrer Vorgehensweisen zur Identifikation von Investitionsrisiken.
6. Fazit: Führt die Analyse zusammen und bewertet die Risiken des "blinden" Investierens ohne professionelle Due Diligence im Vergleich zum institutionellen Ansatz.
Schlüsselwörter
Due Diligence, Real Estate, Immobilieninvestition, Privatinvestor, Institutionelle Investoren, Risikominimierung, HSH Real Estate AG, Immobilientransaktion, Wirtschaftliche Due Diligence, Technische Due Diligence, Steuerliche Due Diligence, Rechtliche Due Diligence, Immobilienmarkt Kiel, Kapitalwertmethode
Häufig gestellte Fragen
Was ist das grundlegende Thema dieser Abschlussarbeit?
Die Arbeit befasst sich mit den Unterschieden im Prüfverhalten bei Immobilienakquisitionen zwischen privaten und institutionellen Investoren, mit besonderem Fokus auf den Standort Kiel.
Welche Investorengruppen werden verglichen?
Verglichen werden institutionelle Investoren (dargestellt am Beispiel der HSH Real Estate AG) und Privatinvestoren, die Renditeimmobilien im Raum Kiel erwerben.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es zu zeigen, dass Privatinvestoren durch das bewusste Unterlassen von Gutachten und professionellen Wertermittlungen ein unverhältnismäßig hohes Risiko eingehen, während Institutionelle diesen Aufwand gezielt zur Risikominimierung nutzen.
Welche wissenschaftliche Methode wird zur Analyse genutzt?
Die Arbeit nutzt eine Kombination aus Literaturanalyse zu Due-Diligence-Standards und eine praktische Fallstudie (Ankauf Bordesholm), ergänzt durch Experteninterviews mit Marktakteuren.
Welche zentralen Themenbereiche werden im Hauptteil abgedeckt?
Der Hauptteil gliedert sich in die theoretische Fundierung des Due-Diligence-Prozesses (wirtschaftlich, technisch, rechtlich, steuerlich) und die Analyse der Praxis, inklusive eines konkreten Fallbeispiels eines privaten Immobilienkaufs.
Welche Keywords charakterisieren die Arbeit?
Zentrale Begriffe sind Due Diligence, Risikominimierung, Immobilientransaktion, Privatinvestition, institutionelle Investoren und Immobilienmarkt Kiel.
Was unterscheidet die HSH Real Estate AG als Investor von einer Privatperson?
Institutionelle Investoren wie die HSH Real Estate AG unterliegen regulatorischen Auflagen und einer Treuepflicht gegenüber Anlegern, weshalb ein systematischer und dokumentierter Prüfungsprozess obligatorisch ist.
Welche Rolle spielt die aktuelle Marktsituation in Kiel für das Investorenverhalten?
Der Nachfrageüberschuss und das sinkende Angebot in Kiel führen zu einem hohen Entscheidungsdruck, der Privatinvestoren dazu verleitet, auf gründliche Prüfungen zu verzichten, um den Zuschlag für ein Objekt nicht zu verlieren.