Wenn auf dem Mietkonto Rückstände auflaufen, stellt sich für Verwaltungen häufiger die Frage, wie damit umgegangen werden soll: mahnen, einklagen, kündigen?
Häufig übersehen wird, dass Ratenzahlungen ein weiterer Weg sind, der für beide Seiten Vorteile hat: der Mieter kann seine Schulden in überschaubaren Beträgen und festgelegter Zeit abtragen, der Vermieter kann sich hingegen den Gesamtbetrag anerkennen oder gar einvernehmlich titulieren lassen und erhält hierdurch eine höhere Rechtssicherheit und - insbesondere bei "gewachsenen", also undurchsichtigen Mietkonten - Klarheit in der Buchhaltung. Denn Ratenzahlungen sind zweiseitige Verträge und eröffnen damit eine gewisse Gestaltungsfreiheit im Umgang mit den Schulden. Das kann man nutzen!
Das vorliegende Skript, welches eine Seminarveranstaltung zu dem Thema im Oktober 2010 begleitete, erläutert die rechtlichen Hintergründe und gibt Tipps für die tägliche Arbeit. Es zeigt einige Gestaltungsmöglichkeiten auf und gibt Formulierungshilfen.
Inhaltsverzeichnis
I. Allgemein
II. Die einzelnen Bausteine der Ratenzahlungsvereinbarung
1. Vertragsparteien
2. Die rückständige Mietforderung samt Verzugszinsen und -schäden
3. Das abstrakte Schuldanerkenntnis
4. Der Tilgungsplan
5. Die Kontrolle des Zahlungseingangs / richtige Verbuchung im Mietkonto
a) Tilgung in Ihrem Haus
b) Tilgung extern
c) Konsequenzen aus der Kontrolle des Zahlungseingangs
6. einvernehmliches Mahnverfahren
7. Wechselwirkung zwischen RZV-Rückständen und dem Mietverhältnis
8. einvernehmliche Vertragsaufhebung
Zielsetzung & Themen
Ziel dieser Arbeit ist es, Vermietern und Hausverwaltern rechtssichere Strategien zur Vereinbarung von Ratenzahlungen bei Mietrückständen an die Hand zu geben, um Forderungsausfälle zu minimieren und eine rechtssichere Vertragsgestaltung zu gewährleisten.
- Formale Gestaltung und rechtliche Einbettung von Ratenzahlungsvereinbarungen.
- Optimierung der Forderungsrealisierung durch abstrakte Schuldanerkenntnisse.
- Strategien zur Vermeidung von Schriftformverstößen nach § 550 BGB.
- Methoden der Kontrolle und Verbuchung von Zahlungseingängen.
- Prozessuale Absicherung durch einvernehmliche Mahnverfahren und Vertragsaufhebungen.
Auszug aus dem Buch
3. Das abstrakte Schuldanerkenntnis
Eine Ratenzahlungsvereinbarung, die lediglich Rückstände samt Zinsen und Kosten benennt und einen Ratentilgungsplan bestimmt, nützt auf diese Weise nur dem Mieter, weil den Außenständen neue, spätere Fälligkeiten zugeordnet werden. Nach Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung muss nämlich der Mieter die „alten“ Rückstände erst zahlen, wenn die entsprechende Rate fällig ist. Mehr geht aus der Ratenzahlungsvereinbarung auf diese Weise nicht hervor.
Daher sollte der Vermieter die Ratenzahlungsvereinbarung auch für sich nutzen. Das gelingt ihm, wenn er ein sog. abstraktes Schuldanerkenntnis in die Ratenzahlungsvereinbarung mit aufnimmt. Ein solches begründet einen neuen Schuldgrund. Der Gläubiger kann dann den Betrag nicht nur aus dem Mietverhältnis fordern, sondern auch aus dem Schuldanerkenntnis. Die Einwendungen aus dem Mietvertrag gelten dann nicht. Der Schuldner kann nicht vortragen, die Miete sei gemindert gewesen oder die Kosten i.S.d. Verzugsschadens seien nicht entstanden etc. Der Schuldner schuldet allein aus dem Anerkenntnis den Betrag in der festgeschriebenen Höhe. Damit geht ein Einwendungsausschluss hinsichtlich der ursprünglichen Forderung einher.
Ein solches Ergebnis ist auch für den Fall weiterführend, in welchem anhand des aktuellen Mietkontos nicht mehr genau nachvollzogen werden kann, für welche Monate exakt welche Rückstände bestehen. Hier herrscht das Problem, dass ein Saldo von Rückständen nicht im Klagewege verfolgt werden kann, da sog. Saldoklagen unzulässig sind. Durch ein Schuldanerkenntnis und die damit verbundene Neugliederung der Rückstände ist aber die Gefahr einer Saldoklage ausgemerzt. Die auf diese Weise neu strukturierten Rückstände können sogar für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstandes gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 a), b) BGB genutzt werden.
Zusammenfassung der Kapitel
I. Allgemein: Beleuchtung des Verhältnisses zwischen der Ratenzahlungsvereinbarung und dem Mietvertrag unter besonderer Berücksichtigung der Schriftform gemäß § 550 BGB.
II. Die einzelnen Bausteine der Ratenzahlungsvereinbarung: Detaillierte Analyse der notwendigen Vertragskomponenten, inklusive der korrekten Benennung von Vertragsparteien, der Verzinsung, der Implementierung von Schuldanerkenntnissen, Tilgungsplänen sowie prozessualen Sicherungsinstrumenten.
Schlüsselwörter
Ratenzahlungsvereinbarung, Mietrückstände, Schriftform, § 550 BGB, Schuldanerkenntnis, Verzugszinsen, Gesamtschuldner, Tilgungsplan, Mahnverfahren, Vollstreckungstitel, Mietverhältnis, Forderungsmanagement, Hausverwaltung, Mietrecht, Vertragsaufhebung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der rechtssicheren Gestaltung von Ratenzahlungsvereinbarungen zwischen Vermietern bzw. Hausverwaltungen und Mietern bei Mietrückständen.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Zentrale Themen sind die formale Vertragsgestaltung, die Einbindung von Schuldanerkenntnissen, die ordnungsgemäße Verzinsung, die Überwachung von Zahlungseingängen und die prozessuale Absicherung.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist es, Vermietern praktische Lösungen aufzuzeigen, wie sie Ratenzahlungen vereinbaren können, ohne ihre Rechte aus dem Mietverhältnis zu schwächen oder rechtliche Risiken wie Schriftformverstöße einzugehen.
Welche wissenschaftliche oder rechtliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit stützt sich auf die Analyse geltender zivilrechtlicher Bestimmungen, insbesondere des BGB, und bietet praxisorientierte Textbausteine für rechtssichere Vereinbarungen.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil analysiert die Bausteine einer Ratenzahlungsvereinbarung, von der Parteibenennung über Zinsberechnungen bis hin zu Kündigungsklauseln und Mahnverfahren.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit lässt sich am besten durch Begriffe wie Ratenzahlungsvereinbarung, Mietrecht, § 550 BGB, Forderungsmanagement und Vollstreckungsschutz charakterisieren.
Warum ist das abstrakte Schuldanerkenntnis für Vermieter so wichtig?
Es schafft einen neuen Schuldgrund, der unabhängig vom ursprünglichen Mietverhältnis ist, und schließt Einwendungen des Mieters gegen Grund oder Höhe der Forderung weitgehend aus.
Wie unterscheidet sich die interne von der externen Tilgungskontrolle?
Bei der internen Kontrolle bucht die Verwaltung das Mietkonto selbst um, während bei der externen Kontrolle eine Anwaltskanzlei die Zahlungsströme überwacht und Rechtskosten separat abwickelt.
Wann ist eine einvernehmliche Vertragsaufhebung sinnvoll?
Dieses Instrument wird empfohlen, wenn hohe Rückstände bestehen oder eine Insolvenz des Mieters droht, um die Rechtsposition des Vermieters bei Räumungsprozessen zu stärken.
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- Tobias Scheidacker (Author), Dr. Sascha Lambert (Author), 2010, Die Vereinbarung von Ratenzahlungen mit Mietern, Munich, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/165421
