Obwohl der deutsche Immobilienmarkt der größte Europas ist, wird im Vergleich zu anderen Ländern nur ein geringer Teil der Immobilien von internationalen institutionellen Anlegern gehalten. So lag der Eigenbesitzanteil von betrieblich genutzten Immobilien in Deutschland im Jahr 2006 bei ungefähr 73%, in den USA hingegen bei nur 25%. Ein Grund dafür war das Fehlen einer geeigneten Möglichkeit der indirekten Immobilienanlage, die auch für ausländische Investoren attraktiv ist. Daher begann schon im Jahr 2003 die Diskussion um die Einführung des international etablierten REIT, der zu dieser Zeit auch in anderen Ländern eingeführt worden ist. Die Einführung wurde in Deutschland wegen der Furcht vor negativen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und wegen der Furcht vor hohen Steuerausfällen aufgrund der Ausnutzung bestimmter internationaler Steuerregelungen durch ausländische Anleger lange kontrovers diskutiert. Erst im Jahr 2006, als Kompromisse für die diskutierten Punkte gefunden wurden, beschloss die Bundesregierung den Entwurf eines Gesetzes zur Einführung deutscher REITs. Das Gesetz, das rückwirkend zum 1.1.2007 in Kraft trat, wurde dann schließlich im März 2007 durch Bundestag und Bundesrat verabschiedet. In der Folgezeit wurde die Ausgestaltung des REIT-Gesetzes in der Öffentlichkeit kritisiert, da die Hoffnungen vieler Fachleute nicht erfüllt wurden. Trotzdem haben inzwischen einige Gesellschaften die Gelegenheit genutzt, den REIT-Status zu beantragen, wobei die Anzahl geringer ist als erwartet wurde. Vor diesem Hintergrund soll im Rahmen dieser Seminararbeit der deutsche REIT dargestellt und anschließend kritisch beurteilt werden. Dazu erfolgt in Kapitel 2 zunächst eine generelle Betrachtung von REITs und deren Abgrenzung von anderen Anlagemöglichkeiten. Im Folgenden werden in Kapitel 3 die Ausgestaltung des Gesetzes sowie insbesondere die von den Gesellschaften zu erfüllenden Anforderungen dargestellt, bevor in Kapitel 4 auf die steuerlichen Folgen eingegangen wird. In Kapitel 5 wird der G-REIT dann schließlich kritisch gewürdigt. Kapitel 6 fasst abschließend die Ergebnisse dieser Arbeit zusammen und gibt gegebenenfalls Verbesserungsempfehlungen.
Inhaltsverzeichnis
1 Einführung
2 REITs und deren Abgrenzung von anderen Immobilienanlagen
2.1 Grundzüge eines REITs
2.2 Historische Entwicklung und internationale Verbreitung des REITs
2.3 Abgrenzung des REITs von anderen Anlagemöglichkeiten in Immobilien
3 Grundkonzeption des G-REITs
3.1 Organisations- und Kapitalstruktur
3.2 Vermögensanforderungen
3.3 Ertragsanforderungen und die Ausschüttung der Erträge
4 Steuerliche Behandlung des G-REITs
4.1 Besteuerung auf der Unternehmensebene
4.2 Besteuerung auf der Ebene der Aktionäre
4.3 Unterschiede bei der Besteuerung in- und ausländischer Aktionäre
4.4 Besonderheiten bei der Einbringung von Immobilien in die Gesellschaft
5 Würdigung des deutschen REITs
5.1 Grundsätzliche Beurteilung des G-REITs
5.1.1 Anreize für Unternehmen
5.1.2 Anreize für Anleger und für die Volkswirtschaft
5.1.3 Mögliche Nachteile für Beteiligte
5.2 Bewertung ausgewählter Besonderheiten des G-REITs
6 Fazit
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Seminararbeit untersucht die Einführung und Ausgestaltung des deutschen Real Estate Investment Trusts (G-REIT) und bewertet dessen Eignung als Instrument zur indirekten Immobilienanlage unter kritischer Betrachtung der regulatorischen Anforderungen und steuerlichen Rahmenbedingungen.
- Grundlagen und Systematik von REITs
- Regulatorische Anforderungen an G-REITs
- Steuerliche Behandlung von G-REITs und Aktionären
- Kritische Würdigung der Vorteile und Nachteile für Stakeholder
- Analyse der Marktwirkungen und Ausschlusskriterien (Wohnimmobilien)
Auszug aus dem Buch
2.1 Grundzüge eines REITs
REITs sind steuertransparente Unternehmen, deren Hauptgeschäftsfeld in der Regel darin besteht, Immobilien zu besitzen, zu entwickeln und zu verwalten. Steuertransparenz bedeutet, dass die Gewinne nicht auf der Ebene des Unternehmens, sondern auf der Ebene des Anteilseigners besteuert werden. Zur Erreichung und Erhaltung dieser Steuerfreiheit ist es notwendig, dass ein wesentlicher Teil der Erträge, die überwiegend aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien stammen müssen, an die Aktionäre ausgeschüttet wird. Zudem muss das Vermögen größtenteils aus Immobilien bestehen.
Neben den genannten Equity-REITs, die hauptsächlich in Immobilien investieren, gibt es in einigen Ländern noch zwei weitere Grundformen. Eine davon sind die Mortgage-REITs, die vor allem in Immobilienkredite investieren. Die andere Grundform sind die Hybrid-REITs, die schließlich in Immobilien und in Immobilienkredite investieren. Beide Varianten stellen allerdings sowohl nach Anzahl als auch nach Marktkapitalisierung nur einen geringen Teil am REIT-Markt dar. Darüber hinaus lassen sich REITs nach regionalen Schwerpunkten oder nach der Spezialisierung auf eine bestimmte Immobilienart unterscheiden. Die Fokussierung der Gesellschaften kann dabei auf Wohnimmobilien, Bürogebäuden oder Einkaufszentren liegen.
Hinsichtlich weiterer Kriterien gibt es von Land zu Land Unterschiede. So ist es nicht in jedem Land vorgeschrieben, dass der REIT börsennotiert sein muss. Auch bezüglich der Geschäftsführung gibt es Abweichungen. Teilweise ist ein externes Management vorgeschrieben, das den REIT von außen führt, teilweise ist ein internes vorgeschrieben oder erlaubt. Daneben sind verschiedenartige Rechtsformen und Höchstgrenzen des Verschuldungsgrades für den REIT festgelegt worden. Auch die Regelungen, inwieweit REITs selber Entwicklungstätigkeiten vornehmen dürfen, sind nicht einheitlich.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einführung: Die Einleitung beleuchtet den Kontext der REIT-Einführung in Deutschland und definiert das Ziel, den deutschen REIT kritisch darzustellen und zu bewerten.
2 REITs und deren Abgrenzung von anderen Immobilienanlagen: Dieses Kapitel erläutert die Grundkonzeption von REITs und grenzt diese von direkten Immobilieninvestitionen, offenen sowie geschlossenen Immobilienfonds und herkömmlichen Immobilienaktiengesellschaften ab.
3 Grundkonzeption des G-REITs: Hier werden die spezifischen Anforderungen an G-REITs hinsichtlich Organisationsstruktur, Kapitalbasis, Vermögenszusammensetzung und Ausschüttungsregeln detailliert dargelegt.
4 Steuerliche Behandlung des G-REITs: Das Kapitel analysiert die steuerlichen Implikationen auf Unternehmensebene sowie für in- und ausländische Aktionäre und erläutert die Besonderheiten der Exit Tax bei Immobilieneinbringungen.
5 Würdigung des deutschen REITs: Es erfolgt eine kritische Bewertung der Anreize für Unternehmen und Anleger sowie der ökonomischen Gesamteffekte, ergänzt durch eine Auseinandersetzung mit den Nachteilen und spezifischen Restriktionen wie dem Ausschluss von Wohnimmobilien.
6 Fazit: Das Fazit fasst die Ergebnisse zusammen, diskutiert den aktuellen Status des G-REITs und bewertet kritisch die notwendigen regulatorischen Nachbesserungen für einen zukünftigen Erfolg am Kapitalmarkt.
Schlüsselwörter
G-REIT, Immobilienanlage, Steuertransparenz, Ausschüttungsquote, Immobilienaktiengesellschaft, Exit Tax, Kapitalmarkt, Immobilienmarkt, Mindeststreuung, Immobilienfonds, Börsennotierung, Doppelbesteuerung, Wohnimmobilien, Anleger, Rendite
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit beschäftigt sich mit der Einführung, Ausgestaltung und kritischen Beurteilung des deutschen Real Estate Investment Trusts (G-REIT) als neue indirekte Anlageform am deutschen Immobilienmarkt.
Was sind die zentralen Themenfelder der Analyse?
Die zentralen Themen umfassen die rechtlichen und organisatorischen Rahmenbedingungen des G-REIT-Gesetzes, die steuerliche Systematik sowie eine Nutzen-Risiko-Abwägung für Investoren und Unternehmen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist eine fundierte Darstellung der G-REIT-Strukturen und eine kritische Würdigung der regulatorischen Besonderheiten, insbesondere im Vergleich zu internationalen Standards und bestehenden deutschen Anlagealternativen.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Die Arbeit basiert auf einer Literatur- und Gesetzesanalyse, um die Funktionsweise des G-REITs zu erläutern und dessen Auswirkungen auf den Finanz- und Immobilienstandort Deutschland zu bewerten.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Vorstellung der REIT-Grundkonzeption, die detaillierte Darstellung der gesetzlichen Anforderungen an Vermögen und Erträge sowie eine umfassende steuerliche Analyse.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Publikation?
Die Arbeit ist durch Begriffe wie G-REIT, Steuertransparenz, Exit Tax, Immobilien-Aktiengesellschaft und die regulatorische Abgrenzung zu anderen Anlageprodukten geprägt.
Warum sind Bestandsmietwohnimmobilien vom G-REIT-Modell ausgeschlossen?
Der Ausschluss ist ein politisches Kompromissergebnis, motiviert durch die Sorge vor negativen Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt und der Vermeidung von Privatisierungstendenzen durch ausländische Private Equity Investoren.
Welche Nachteile ergeben sich aus der strengen Handelsbegrenzung?
Die Handelsbegrenzung schränkt insbesondere kleine REITs in ihrer Flexibilität ein, da Verkäufe zur Portfolioanpassung schnell zum Verlust des vorteilhaften REIT-Status führen können.
- Quote paper
- Dipl.-Kfm. Peter Bostelmann (Author), 2008, Darstellung und Beurteilung von Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland, Munich, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/118729
