In dieser Arbeit wird sich mit der Frage beschäftigt, wie der Wert eines Einfamilienhauses im Wege des Vergleichswertverfahrens ermittelt wird. Zunächst einmal müssen einige wichtige Grundsätze der Bewertung erläutert werden, bevor es zu den Einzelheiten des Vergleichswertverfahrens kommt. Im Zuge dessen werden das Vergleichspreis- und das Vergleichsfaktorverfahren anhand von Beispielen verdeutlicht. Da der Steuerpflichtige nach § 198 BewG die Möglichkeit hat, einen anderen Wert darzulegen, wird letztlich auch auf diese Vorschrift eingegangen sowie auf mögliche Steuerbefreiungen des Erbschaftsteuergesetzes.
Bei der Übertragung von Vermögenswerten von Todes wegen oder als Schenkung unter Lebenden fällt Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer an. Die Übertragung von Todes wegen meint unter anderem den Erwerb von Vermögensgegenständen durch Erbanfall (§1922 BGB), Vermächtnis (§§2147 ff. BGB) oder aufgrund eines geltend gemachten Pflichtteilsanspruch (§§2303 ff. BGB). Eine Schenkung meint jede freiwillige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Empfänger der Schenkung dadurch bereichert wird.
Das Aufkommen der Erbschaft- und Schenkungsteuer im Jahr 2017 betrug rund 6,1 Milliarden Euro; dies entspricht ca. 0,8% des Gesamtsteueraufkommens. Dabei wurde in 89.978 Fällen Grundvermögen in Höhe von rund 19 Milliarden Euro vermacht beziehungsweise verschenkt. Da stellt sich die Frage, wie der Wert des Grundvermögens im Rahmen der Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer ermittelt wird. Zur Ermittlung des Wertes des Grundvermögens gibt es unterschiedliche Methoden, die an gewisse Voraussetzungen anknüpfen.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Grundsätze der Bewertung
2.1 Wirtschaftliche Einheit
2.2 Grundbesitz
2.3 Bebaute Grundstücke
2.4 Einfamilienhaus
3 Vergleichswertverfahren
3.1 Vergleichspreisverfahren (direktes Vergleichswertverfahren)
3.2 Beispiel zum direkten Vergleichswertverfahren
3.3 Vergleichsfaktorverfahren (indirektes Vergleichswertverfahren)
3.4 Rechenbeispiel zum indirekten Vergleichswertverfahren
4 Hinreichende Übereinstimmung mit dem Vergleichsobjekt
4.1 Weitestgehende Übereinstimmung der wesentlichen Merkmale
4.2 Sachgerechte Berücksichtigung der Abweichungen
4.3 Beispiel zur sachgerechten Berücksichtigung der Abweichungen
4.4 Nichtbeanstandungsgrenze
4.5 Beispiel zur Nichtbeanstandungsgrenze
5 Überprüfung durch die Gerichte
6 Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
7 Steuerbefreiung für Familienheime und vermietete Wohngrundstücke
8 Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Seminararbeit verfolgt das Ziel, die methodische Ermittlung des Vergleichswertes für Einfamilienhäuser im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach dem Bewertungsgesetz (BewG) transparent darzulegen und kritisch zu hinterfragen.
- Grundlagen der steuerlichen Grundstücksbewertung
- Direktes Vergleichswertverfahren (Vergleichspreisverfahren)
- Indirektes Vergleichswertverfahren (Vergleichsfaktorverfahren)
- Methoden der Anpassung bei Abweichungen vom Vergleichsobjekt
- Rechtliche Möglichkeiten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes
Auszug aus dem Buch
3.1 Vergleichspreisverfahren (direktes Vergleichswertverfahren)
Im Rahmen des Vergleichspreisverfahrens werden gemäß § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG zur Ermittlung des Grundbesitzwertes Kaufpreise von Grundstücken, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen, herangezogen.
Die entsprechenden Vergleichspreise werden vom örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte mitgeteilt bzw. veröffentlicht. Diese sind gemäß § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG vorrangig anzusetzen. Liegen mehrere Vergleichspreise vor, ist der Durchschnittswert anzusetzen. Zur Ermittlung der Vergleichspreise aus tatsächlich realisierten Verkäufen müssen ausreichend viele Verkaufsfälle vorhanden sein – wie viele jedoch vorliegen müssen, ist bisher noch nicht geklärt. Nach Meinung der Finanzverwaltung kann in Einzelfällen auch ein einziger Kaufpreis ausreichend sein. Als Vergleichspreis kann jedoch auch der Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück angesetzt werden, wenn das Grundstück innerhalb eines Jahres vor dem Bewertungsstichtag veräußert wurde und zwischenzeitlich keine Änderung der Wertverhältnisse eingetreten ist. Die zugrunde liegenden Kaufpreise dürfen zudem auch nicht unter ungewöhnlichen oder besonderen persönlichen Umständen, z.B. Verkauf an einen nahen Angehörigen, erzielt worden sein. Nach Auffassung des Finanzgerichts Köln mindern die Grundstückserwerbskosten, wie Gerichts- und Notargebühren, Maklerprovisionen und Grunderwerbsteuer nicht den gemeinen Wert.
Die vom Gutachterausschuss auf einen Stichtag mitgeteilten Vergleichspreise dürfen von der Finanzverwaltung nicht für einen anderen Stichtag verwertet werden. Auch nicht dann, wenn die Abweichung nur einen Tag beträgt. Sofern dem Gutachterausschuss nur Durchschnittskaufpreise aus mehreren Kauffällen vorliegen, sind diese jedoch als Vergleichswert ungeeignet.
Liegen keine geeigneten Vergleichspreise vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte vor, kann die Finanzverwaltung nachrangig auch auf andere Kaufpreissammlungen als nach § 195 BauGB zurückgreifen, z.B. auf die der Finanzverwaltung vorliegenden Unterlagen zu vergleichbaren Kauffällen. „Aufgrund des Steuergeheimnisses werden Kaufpreissammlungen der Finanzverwaltung aber regelmäßig nicht vorliegen.“
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Die Einleitung umreißt die steuerliche Relevanz der Übertragung von Immobilien und stellt die zentrale Forschungsfrage zur Ermittlung des Wertes von Einfamilienhäusern nach dem BewG.
2 Grundsätze der Bewertung: Dieses Kapitel erläutert die wesentlichen Begriffe wie wirtschaftliche Einheit, Grundbesitz und die Definition des Einfamilienhauses als Bemessungsgrundlage.
3 Vergleichswertverfahren: Es werden die zwei primären Methoden, das Vergleichspreisverfahren und das Vergleichsfaktorverfahren, vorgestellt und deren gesetzliche Einordnung beschrieben.
4 Hinreichende Übereinstimmung mit dem Vergleichsobjekt: Das Kapitel behandelt das Erfordernis, dass Vergleichsobjekte in ihren wertbeeinflussenden Merkmalen hinreichend übereinstimmen müssen, sowie die Anwendung von Anpassungsfaktoren.
5 Überprüfung durch die Gerichte: Hier wird die Kompetenzverteilung zwischen Gutachterausschüssen und Finanzgerichten bei der Überprüfung von Wertermittlungen thematisiert.
6 Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts: Es wird die Option für Steuerpflichtige erläutert, durch ein Sachverständigengutachten nach § 198 BewG einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen.
7 Steuerbefreiung für Familienheime und vermietete Wohngrundstücke: Dieses Kapitel gibt einen Überblick über die gesetzlichen Voraussetzungen für die Steuerbefreiung bei Erwerben von Todes wegen oder durch Schenkung.
8 Zusammenfassung: Abschließend werden die Ergebnisse der Arbeit zusammengefasst und eine kritische Würdigung des typisierten Bewertungsverfahrens vorgenommen.
Schlüsselwörter
Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, Bewertungsgesetz, Vergleichswertverfahren, Einfamilienhaus, Grundbesitzwert, Vergleichspreis, Vergleichsfaktor, Gutachterausschuss, Gemeiner Wert, Grundstücksbewertung, Sachverständigengutachten, Steuerbefreiung, Wohnfläche, Bodenrichtwert
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der steuerlichen Bewertung von Einfamilienhäusern für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer gemäß den Vorschriften des Bewertungsgesetzes.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Die Schwerpunkte liegen auf den verschiedenen Varianten des Vergleichswertverfahrens, den Anforderungen an die Vergleichbarkeit von Grundstücken sowie den Möglichkeiten zur Korrektur dieser Werte durch den Steuerpflichtigen.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Ziel ist es, den Prozess der Wertermittlung bei Einfamilienhäusern im Vergleichswertverfahren transparent zu machen und aufzuzeigen, wie Finanzverwaltung und Gutachterausschüsse bei der Ermittlung vorgehen.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Es handelt sich um eine systematische Analyse der gesetzlichen Regelungen des Bewertungsgesetzes, ergänzt durch die Auswertung relevanter Rechtsprechung und Literatur zum Steuerrecht.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die methodische Darstellung des Vergleichspreis- und Vergleichsfaktorverfahrens sowie die detaillierte Prüfung der Übereinstimmung von Vergleichsobjekten inklusive Rechenbeispielen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Publikation?
Zentrale Begriffe sind das Vergleichswertverfahren, das Bewertungsgesetz (BewG), der gemeine Wert, die Erbschaftsteuer und die steuerliche Grundbesitzbewertung.
Welche Rolle spielt die "Nichtbeanstandungsgrenze" im Bewertungsprozess?
Sie dient als Vereinfachungsregel: Wenn keine spezifischen Anpassungsfaktoren vorliegen, wird eine hinreichende Übereinstimmung angenommen, sofern die Abweichungen der Merkmale vom Vergleichsobjekt 20 Prozent nicht überschreiten.
Kann der Steuerpflichtige den vom Finanzamt ermittelten Wert anfechten?
Ja, gemäß § 198 BewG hat der Steuerpflichtige das Recht, durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nachzuweisen, dass der tatsächliche gemeine Wert der Immobilie niedriger ist als der nach den Standardverfahren ermittelte Wert.
- Arbeit zitieren
- Anonym (Autor:in), 2019, Vergleichswertverfahren. Bewertung von Einfamilienhäusern nach dem Bewertungsgesetz, München, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/1014956
