Diese Hausarbeit vergleicht den Erwerb einer Immobilie mit der Miete vergleichbarer Objekte. Im Speziellen wird auf die Objektart Einfamilienhaus eingegangen, welche im Stadtgebiet München ansässig ist. Es werden die vergangenen Jahre bis ins Jahr 2020 verglichen und Ergebnisse daraus geschlossen.
Durch den praxisnahen Umgang mit diesem Thema werden explizite Beispiele aufgeführt, welche zu einem Ergebnis für das Pro und Kontra der jeweiligen Bezugsart führt. Das Resultat bildet eine rechnerische Gegenüberstellung mit klarem Ausgang.
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis0F
Tabellenverzeichnis1F
1 Einleitung
2 Soziale Gesichtspunkte
2.1 Gestaltung des Umfelds
2.2 Ansehen in der Gesellschaft
3 Mietobjekt Einfamilienhaus
3.1 Qualität und Quantität der angebotenen Immobilien
3.2 Kostenaufstellung für 30 Jahre Miete
4 Kaufobjekt Einfamilienhaus
4.1 Qualität und Quantität der angebotenen Immobilien
4.2 Kostenaufstellung für 30 Jahre im Eigenheim
4.2.1 Anschaffungskosten
4.2.2 Unterhaltungskosten
5 Direkter Vergleich zwischen Miet- und Kaufobjekt
6 Fazit
Literaturverzeichnis
Anlage(n)
Abbildungsverzeichnis0F
Abbildung 1: Gründe für den Erwerb von Wohneigentum (Jokl & Zehnder 2001: S. 394)
Abbildung 2 Leerstandsquote von Wohnungen in München von 2001 bis 2018 (Statista Research Department 2019c)
Abbildung 3 Entwicklung der Angebotsmieten für Wohnungen in München von 2004 bis zum 2. Quartal 2020 (Statista Research Department 2020c)
Abbildung 4: Jahresmieten in München von 2020 – 2050, Jahresmiete 2020 von 43320€, Mietinflation mit 4,25% jedes Jahr bis 2050 (eigene Darstellung)
Abbildung 5: Entwicklung der Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in München von 2004 bis zum 2. Quartal 2020 (Statista Research Department 2020e)
Abbildung 6: Effektivzins für Hypothekendarlehen in Deutschland in den Jahren von 1994 bis 2018 (Statista Research Department 2019a)
Tabellenverzeichnis1F
Tabelle 1: Trefferliste von Wohnimmobilien in München zur Miete von immobilienscout24 am 31.08.2020. Suchkriterien; Ort: München; Baujahr bis: 2019; Art Einfamilienhaus. *10% der Anzahl der Positionen werden bei den Spitzen der max. und min. Kosten nicht gewertet, rot dargestellt (eigene Darstellung)
Tabelle 2: Trefferliste von Wohnimmobilien in München zum Kauf von immobilienscout24 am 31.08.2020. Suchkriterien; Ort: München; Baujahr bis: 2019; Art Einfamilienhaus. *10% der Anzahl der Positionen werden bei den Spitzen der max. und min. Kosten nicht gewertet, rot dargestellt (eigene Darstellung)
Tabelle 3: Aufstellung einmaliger Kosten auf Basis des durchschnittlichen Kaufpreises von 2.000.000€ in München (eigene Darstellung)
Tabelle 4: Aufstellung Unterhaltskosten auf Basis der durchschnittlichen Wohnfläche von 190m² in München (eigene Darstellung)
1 Einleitung
Die Wohnimmobilie, im speziellen das Einfamilienhaus, kann als bestehendes Objekt gemietet oder gekauft werden. Verschiedene Faktoren bringen den jeweiligen Varianten ihre Vorzüge. Da hier aber eine ständige Anpassung stattfindet, kann nicht pauschal eine Aussage getroffen werden. Ein Bezug auf einen genauen Zeitraum ist demzufolge essenziell. Ähnlich verhält es sich mit der geographischen Lage. Da es sich bei einem Einfamilienhaus um ein ortsfestes Objekt handelt, wiegt der Standort umso höher. Viele Faktoren sind direkt mit dem Standort verbunden. Als Standort wird München betrachtet, mit ca. 1,5 Mio. Einwohnern (Statista Research Department 2020b) eine sehr beliebte Stadt mit ihrer fast ausnahmslosen Bevölkerungszunahme (Statista Research Department 2020d). Für eine vergleichbare Betrachtung der Lebensumstände wird eine Lebensgemeinschaft zweier Personen ohne Kinder herangezogen. Durch die zurzeit herrschende Niedrigzinspolitik ist davon auszugehen, dass ein Immobilienkauf mehr denn je ein rentables Vorgehen ist. Die Zinssätze auf Festgeld für zehn Jahre sind in den letzten Jahren auf einen Tiefstand gefallen (Statista Research Department 2020f), gleichzeitig sinken auch die Wohnbaukredite. Sie befinden sich auf dem niedrigsten Niveau der letzten Jahre (Statista Research Department 2019a). Warum sollte dann überhaupt noch eine Wohnimmobilie als Mietobjekt in Betracht gezogen werden? Für den genauen Vergleich beider Varianten können soziale Aspekte, Qualität und Quantität der angebotenen Miet- oder Kaufobjekte, wie auch die Kosten aussagekräftig gegenüber gestellt werden. Da eine hohe Summe für ein Eigenheim investiert werden muss, ist eine Laufzeit von insgesamt 30 Jahren anzusetzen. Mit dieser Annahme lässt sich ein Immobilienkauf im arbeitsfähigen Alter zwischen 35 und 65 Jahren bewältigen. Da nicht jede Statistik und Bewertung speziell für Einfamilienhäuser existiert, werden für einen möglichen Vergleich auch Statistiken für den gesamten Wohnimmobilienmarkt herangezogen.
2 Soziale Gesichtspunkte
2.1 Gestaltung des Umfelds
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1: Gründe für den Erwerb von Wohneigentum (Jenkis 2001: S. 394).
Der eigene Gestaltungsspielraum ist für die freie Entfaltung und Verwirklichung sehr wichtig. In einer Befragung siehe Abb. 1 sind diese Aspekte mit jeweils über 50% unter den Top drei der genannten Punkte. Bei einem Wohneigentum sind weit weniger Vorgaben oder Einschränkungen zu berücksichtigen als bei einem Mietobjekt. Für die Außenanlagen sind neben der Bauordnung München auch noch Vorgaben durch den Vermieter3F0F0F0F0F1 einzuhalten. Umbauten und Anpassungen müssen erst mit dem Vermieter geklärt werden und können nur nach Absprache angepasst werden. Hier ist aber zu beachten, dass es viele Bauvorhaben gibt, welche nicht so einfach zurückgebaut oder in ein neues Mietobjekt mit umgezogen werden können. Der Vermieter hat mit Blick auf Nachfolgemieter oder aufgrund seiner eigenen Vorstellung eine andere Sichtweise als der Mieter und wird nicht jedem Wunsch nachkommen.
In einem Eigenheim sind jegliche Bauvorhaben, soweit sie mit der Münchner Bauordnung konform sind, möglich und durchführbar. Dies verschafft den Wohneigentümern eine freie Gestaltung und Entfaltung ihres Einfamilienhauses.
2.2 Ansehen in der Gesellschaft
Der Werbespot der Sparkassen aus dem Jahr 1995 beschreibt das Statussymbol „Haus“ treffend, indem sich zwei Schulfreunde nach langer Zeit wieder sehen und mit dem Satz „Mein Haus, mein Auto, mein Boot“ (Matt 1995) und den dazu gezeigten Bildern ihren erfolgreichen Werdegang präsentieren. Nachdem sich 73% der Mieter in München nach Wohneigentum sehnen (vgl. Meyer 2019: S. 3) ist ein Eigenheim, insbesondere ein Einfamilienhaus eine erstrebenswerte Anschaffung. Der hohe Kapitaleinsatz von durchschnittlich 9720€ pro Quadratmeter in der Metropolregion München, welcher für ein Einfamilienhaus aufgerufen werden muss (Abb. 5), steigert das gesellschaftliche Ansehen. Durch die Lage und die Präsentation des Objekts wird die eigene Leistungsfähigkeit sichtbar nach Außen dargestellt. Sowohl der berufliche Erfolg als auch das familiäre Leben wird dadurch dem Umfeld gezeigt (vgl. Häußermann & Siebel 2000: S. 229).
3 Mietobjekt Einfamilienhaus
Die Miete für sich bietet grundsätzlich einige Vorteile. Dies wird durch den hohen Mietanteil der bewohnten Wohnungen von 54% in Deutschland bekräftigt (vgl. Klose & Schwarz 2019: S. 20). Die aufkommenden Kosten sind besser kalkulierbar, da durch den Mieterschutz gesetzliche Vorgaben einzuhalten sind und nicht von dem Vermieter auf den Mieter übertragbar sind. Es gibt zwar Ausnahmen wie die sogenannte „Kleinreparaturklausel“ (vgl. Fesselmann et al. 2018: S. 141), jedoch bewegen sich solche Pflichten in einem überschaubaren Rahmen. Elementare Voraussetzungen wie der ungehinderte Zugang zur Wohnung, Strom- und Wasseranschluss, Ablauf und Toilette sowie Wärme- und Schallschutz, sind Verpflichtungen die der Vermieter nachgehen muss (vgl. Fesselmann et al. 2018: S. 140). Hier entstehen schnell Kosten, die kurzfristig nicht so einfach zu bewältigen sind. Des Weiteren sprechen für das Mietobjekt ein unkomplizierter Wechsel. Da die Mehrheit der Mieter und Wohnungseigentümer umziehen (Statista Research Department 2011), ist dies für den zeitlichen und kostentechnischen Aufwand ein weiterer Vorteil. Durch Umstände wie ein Arbeitsplatzwechsel oder Familienzuwachs ist eine Anpassung der Wohnimmobilie oft unausweichlich.
3.1 Qualität und Quantität der angebotenen Immobilien
Ein erstes Indiz auf die Vielfalt, die der Immobilienmarkt liefert, ist die Leerstandsquote von Wohnungen. So ist die Auswahl an schnell verfügbaren Objekten umso höher, je höher die Leerstandsquote ist. Die Entwicklung dieser Quote ist seit über zehn Jahren bundesweit rückläufig und beläuft sich Ende 2018 auf 2,8% (Statista Research Department 2019b). Ähnlich ist diese Entwicklung auch in München zu beobachten, jedoch bewegt sich die Leerstandsquote seit 2015 auf einem sehr niedrigen Wert von 0,2% , welche in Abb. 2 dargestellt wird.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2 Leerstandsquote von Wohnungen in München von 2001 bis 2018 (Statista Research Department 2019c).
Somit bewegt sich München bundesweit auf dem niedrigsten Wert der Leerstandsquote aller Städte, gefolgt von Frankfurt am Main mit 0,3% und mit 0,4% gleichauf die Städte Freiburg im Breisgau, Münster und Darmstadt (Statista Research Department 2019e). Für einen direkten Vergleich von tatsächlich angebotenen Einfamilienhäusern, wird der punktuelle Wert des größten deutschen Immobilienportals Immobilienscout24 herangezogen (vgl. Schmidt 2020). Damit Neubauprojekte nicht mitberücksichtigt werden, ist das Baujahr der Einfamilienhäuser bis 2019 begrenzt. Es ergeben sich bei Immobilienscout24 14 Treffer, welche in Tab. 1 aufbereitet wurden. Für eine Stadt mit über 1,47 Mio. Einwohnern (vgl. Bayerisches Landesamt für Statistik 2020: S. 5) und einem Objektbestand von 22.152 Einfamilienhäusern (vgl. Bayerisches Landesamt für Statistik 2014: S. 12) ist dies mit einem Anteil von 0,06% ein geringer Wert.
Mit einem Wohnungsbestand von rund 790.000 Wohnungen (vgl. Landeshauptstadt München 2018: S. 4) entspricht dies einer Nutzung von 1,86 Personen je Wohnung. Ein prognostizierter Bevölkerungszuwachs von 136.000 bis ins Jahr 2038 (vgl. Bayerisches Landesamt für Statistik 2020: S. 5) würde einen jährlichen Zuwachs von 3656 Wohnungen bedeute. München will dies übertreffen, „Ziel ist die Fertigstellung von jährlich 8.500 Wohnungen pro Jahr, wovon 2.000 Wohneinheiten im geförderten und preisgedämpften Mietwohnungsbau entstehen sollen, um auch Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen weiterhin mit Wohnraum versorgen zu können.“ (Landeshauptstadt München 2018: S. 4). Im Durchschnitt wurden in den letzten Jahren 820 neue Ein- und Zweifamilienhäuser jährlich errichtet (Statista Research Department 2020a). Dies entspricht einer Quote von 22%, wenn die tatsächlich benötigten Wohnungen von 3656 herangezogen werden. Die reale Quote von Einfamilienhäusern zu allen Wohnungen betrug 2011 nur 3% (vgl. Bayerisches Landesamt für Statistik 2014: S. 5). Somit wird in den nächsten Jahren die Auswahl an Objekten ansteigen, außerdem wird durch diese Steigerung der steile Anstieg der Mietkosten der letzten Jahre gebremst.
3.2 Kostenaufstellung für 30 Jahre Miete
Ein direkter Zusammenhang der Leerstandsquote mit dem Mietpreis lässt sich im Zeitraum von 2004 bis 2011 erkennen. In diesen Jahren steigt die Leerstandsquote von 0,9% auf bis zu 2,2% im Jahr 2006 und sinkt dann auf 0,6% im Jahr 2011 wie es in Abb. 2 dargestellt wird. Im gleichen Zeitraum sinkt der Mietpreis für Wohnungen von 10,06 €/m² auf 9,53 €/m² und steigt dann gemäßigt bis 10,73 €/m² wie es in Abb. 3 abzulesen ist.
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Abbildung 3 Entwicklung der Angebotsmieten für Wohnungen in München von 2004 bis zum 2. Quartal 2020 (Statista Research Department 2020c).
Es liegt somit in diesen sieben Jahren eine Preissteigerung von 6,7% zugrunde, dies entspricht 0,95% im Jahr und inflationsbereinigt -0,64% (Statista Research Department 2020g).
Um die Kosten gut vergleichen zu können, wird die Kaltmiete herangezogen. Die Nebenkosten, die auch als Betriebskosten gelten, werden nicht mitberücksichtigt, da sie sich mit denen eines Kaufobjekt decken.
Die Angebotsmieten für Wohnungen belaufen sich wie in Abb. 3 dargestellt Ende 2019 auf 16,92 €/m². Durch den Zuschlag für den Gebäudetypen ergeben sich grundsätzlich höhere Mieten im Vergleich zu Mietobjekten in Hochhäusern und Wohnblocks (vgl. Landeshauptstadt München 2016: S. 15). Um dies zu referenzieren, ist in Tab. 1 ein Auflistung aller Einfamilienhäuser, die dieser Wohnkategorie angehören und auf dem Immobilienmarkt Immobilienscout24 angeboten werden.
Tabelle 1: Trefferliste von Wohnimmobilien in München zur Miete von immobilienscout24 am 31.08.2020. Suchkriterien; Ort: München; Baujahr bis: 2019; Art Einfamilienhaus. *10% der Anzahl der Positionen werden bei den Spitzen der max. und min. Kosten nicht gewertet, rot dargestellt (eigene Darstellung)
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Der Quadratmeterpreis entspricht mit 18,61 €/m² im Monat dem Preis im Mietspiegel München (ebd.). Mit der durchschnittlichen Mietpreiserhöhung von 4,25%, die sich in Abb. 3 ergibt, errechnet sich ein Mietpreis im Jahr 2050 von 38,49 €/m². Dies entspricht auf 30 Jahren einer Mietsteigerung von 127,5%. Durch die von der Europäischen Zentralbank anvisierte Inflation von unter, aber nahe an 2% pro Jahr (vgl. European Central Bank 2006: S. 2), ergibt sich inflationsbereinigt eine Mietsteigerung von 76,5% für diesen Zeitraum.
Da die geplante Wohnraumerweiterung mit 8500 Wohnungen pro Jahr in München (vgl. Landeshauptstadt München 2018: S. 4) den Bedarf von 3656 Wohnungen mehr als doppelt übersteigt, wird dies kurzfristig schon für eine Abschwächung des Mietpreisanstiegs sorgen. Langfristig wird der demographische Wandel weiter diesen Trend unterstützen. Die Prognose der Einwohnerzahl von Deutschland soll in den nächsten 30 Jahren auf 77,58 Mio. Einwohner fallen, dies entspricht einer Abnahme von 6,75% zum derzeitigen Bevölkerungsstand (Statista Research Department 2019d). Dies können Städte, speziell München sehr gut durch Zuwanderung kompensieren und sogar in Wachstum umkehren. Die ausgeprägte Infrastruktur in Städten kommt der alternden Gesellschaft entgegen. Dadurch wird der bevorzugte Lebensraum alter Menschen in der Stadt gesehen (vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2007: S. 58). Eine prognostizierte Zunahme der Bevölkerung auf über 1,6 Mio. Einwohner würde einen Zuwachs von über 100.000 Personen bedeuten (vgl. Bayerisches Landesamt für Statistik 2020: S. 5). Jedoch ist mit dem Bevölkerungsrückgang in Deutschland und der Abwanderung vom Land in die Stadt, in ländlichen Gebieten nicht mit erheblichen Mietsteigerungen zu rechnen. Somit passt sich der Mietspiegel an den ländlichen Mietspiegel an, da sonst das Preisgefälle zu groß und der Zuwachs an Einwohnern in München wäre so nicht möglich. Für die Kostenberechnung werden die auf dem Immobilienmarkt verfügbaren Objekte, hier von immobilienscout24, herangezogen. Die geglättete Durchschnittswohnfläche von 190m²F1F1F1F1F2, die in Abb. 4 berechnet wurde, erhebt nur den Anspruch auf angebotene Objekte für die Öffentlichkeit. Mit dem auch in Tab. 1 berechneten Preis pro m² von 19€5F2F2F2F2F3 ergibt sich eine Monatskaltmiete von 3610€. Der Höchstsatz einer Mieterhöhung in München beträgt in 3 Jahren 15% (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB), der errechnete Wert von 4.25% aus Abb. 3 kann somit als realistischer Maximalwert der Mieterhöhung auf 30 Jahren gesehen werden. Diese Maximalprognose ergibt einen Wert von insgesamt 2.533.593€ die für den Zeitraum 2020 bis zum Jahr 2050 gezahlt werden muss. Die Jahresmiete steigt von 43.320€ im ersten Jahr auf 144.842€ Jahresmiete in 30 Jahren an, wie in Abb. 4 dargestellt.
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Abbildung 4: Jahresmieten in München von 2020 – 2050, Jahresmiete 2020 von 43320€, Mietinflation mit 4,25% jedes Jahr bis 2050 (eigene Darstellung). Genaue Werte siehe Anlage 1.
Trotz dieser über dreifachen Steigerung der Mietkosten in 30 Jahren, verfügt Deutschland über einen hohen Anteil an Mietern. „Mehr als die Hälfte aller Haushalte in Deutschland wohnen zur Miete – ein im internationalen Vergleich sehr hoher Wert“ (Gohl et al. 2019: S. 1). Dies entsteht einerseits durch zahlreiche Regelungen im Bereich Mieterschutz (vgl. Bentzien 2016: S. 69), andererseits gibt es viele steuerliche Anreize. Somit werden im privaten Mietmarkt viele Inestitionen getätigt (vgl. Häußermann & Siebel 2000: S. 220).
4 Kaufobjekt Einfamilienhaus
Nach einer bevölkerungsrepräsentativen Umfrage träumen 96 Prozent der deutschen Mieter von einem Eigenheim. Das klassische Einfamilienhaus liegt auf dem zweiten Platz der Wunschimmobilien, jedoch nur 20 Prozent aller Befragten gibt an, dass sie sich diesen Immobilientyp in Zukunft leisten können (vgl. Interhyp AG 2010: S. 1). Dabei verleiht das Wohneigentum in vielen Aspekten eine persönliche Unabhängigkeit, da weitreichende Nutzungsrechte und Verfügungsmöglichkeiten erlangt werden. Des Weiteren ist es eine inflations- und krisensichere Anlagenform, welche direkt erlebbar und individuell gestaltbar ist. Da eine Immobilie grundsätzlich als gute Altersvorsorge gilt, fühlen sich Eigenheimbesitzer unabhängiger von der staatlichen Rentenversicherung. Außerdem genießen sie den Schutz vor Mieterhöhungen, vor Umbauprojekten oder sogar vor Kündigungen, die durch den Vermieter ausgesprochen werden können (vgl. Jenkis 2001: S. 392 ff.).
4.1 Qualität und Quantität der angebotenen Immobilien
Für Kaufobjekte gilt wie auch bei Mietobjekten die Leerstandsquote (siehe Abb. 2) als erstes Indiz für die Auswahl und Qualität der Objekte, dies wurde bereits in Kapitel 3.1 beleuchtet. Einen tatsächlichen Vergleich von angebotenen Einfamilienhäusern, die am Markt für Privatpersonen zur Verfügung stehen, wird punktuell aus dem Immobilienportal Immobilienscout24 herangezogen. Um die Vergleichbarkeit zu bewahren, werden alle Suchkriterien der Mietobjekte übernommen, jedoch mit dem Unterschied zum Kauf. Mit 27 Treffer, welche in Tab. 2 aufbereitet wurden, sind fast doppelt so viel Kaufobjekte am Markt wie im Vergleich Mietobjekte. Die Wohnfläche sowie Grundstücksfläche sind mit unter 3 Prozent Abweichung zu vernachlässigen. Hier ergibt sich eine durchschnittliche Wohnfläche von 190 m² und eine Grundstücksgröße von 619 m².
4.2 Kostenaufstellung für 30 Jahre im Eigenheim
Die Entwicklung der Kaufpreise spiegelt sich, in der Leerstandsquote (siehe Abb. 2). Auch hier ist ein Rückgang der Quadratmeterpreise zu verzeichnen, jedoch wirkt sich dieser bis ins Jahr 2008 aus und sinkt von 4.667€/m² im Jahr 2004 bis auf 4096 €/m². Ein leichter Anstieg folgt auf 4740€/m² bis Ende des Jahres 2011 (siehe Abb. 5).
[...]
1 Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung personenspezifischer Sprachformen verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichwohl für jedes Geschlecht.
2 Von 192,42m² auf ganze Zehnerzahlen gerundet
3 Von 18,61€/m² auf ganze Zahlen gerundet