Aus den Folgen der Immobilien- und Finanzkrise 2007 und der aktuellen Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt, lautet die forschungsleitende Frage dieser Arbeit: Handelt es sich bei der Preisentwicklung auf dem Münchener Immobilienmarkt um eine Preisblase?
Immobilien sind für viele Bewohner ein nicht austauschbares Gut. Sie dienen als Schutz und Rückzugsort für die persönliche Entfaltung. Nicht nur soziale Gesichtspunkte, sondern auch wirtschaftliche Gründe sind ein Anlass zur Investition in Immobilien. Sie dienen als sichere Kapitalanlage für Investoren und Privatleute. Der Wohnungsmarkt in Deutschland gilt als sicherer Hafen und zieht ebenfalls internationale Investoren an. Die starke Nachfrage nach Immobilien führt zu hohen Preisanstiegen in guten Lagen deutscher Großstädte. Zu der steigenden Nachfrage gehört ein erhöhter Zuzug aus dem In- und Ausland. Ein niedriges Zinsniveau sorgt für günstige Immobilienkredite und ein erhöhtes Kaufinteresse in der Bevölkerung.
Angesichts der rasanten Preisentwicklung gibt es Befürchtungen, dass die Immobilienpreise in deutschen Großstädten -auch aus hypothetischen Gründen- angetrieben werden. Das Platzen einer solchen Preisblase, aufgrund von Preisübertreibungen am Immobilienmarkt, kann die Finanzstärke eines Landes schwächen und Volkswirtschaften gefährden.
Das jüngste Beispiel ist die Finanzkrise aus dem Jahre 2007, die auf das Platzen der Immobilienblase in den USA zurückzuführen ist. Weitreichende Folgen sind bis heute zu spüren. In Europa haben die Volkswirtschaften aktuell noch mit einer langsamen wirtschaftlichen Erholung zu kämpfen. Sie wurden durch die Finanzkrise in eine tiefe Rezession geführt.
Die Konjunktur und die öffentlichen Kassen haben darunter gelitten. Der Internationale Währungsfonds hat die Abschreibungen der Finanzintermediäre in Folge der Finanzkrise auf rund 1200 Mrd. US-Dollar beziffert. Die Bundesregierung hat mit dem Bankenrettungsfonds SoFFin einen Rettungsschirm zur Sicherung der Finanzinstitute in Höhe von 480 Mrd. Euro bereitgestellt. Gleichzeitig haben andere Industrienationen die größten Konjunkturpakete in ihrer Geschichte verabschiedet. Die Notenbanken haben ihre Leitzinsen gegen 0 % gesenkt.
Inhaltsverzeichnis
1. Einführung
2. Preisblasen auf Immobilienmärkten
2.1. Indikatoren für Preisblasen
2.2. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis
2.2.1. Lage: Wirtschaftsstandort München und die demografische Entwicklung
2.2.2. Neubaubedarf aufgrund des Nachfrageüberhangs
2.2.3. Exogene Faktoren: Niedrigzinsumfeld, erhöhte Kreditvergabe
3. Der Wohnungsmarkt
3.1. Mietmarkt
3.2. Investitionsmarkt
3.2.1. Gewerbeimmobilien
4. Fazit
Literaturverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Generalized Sup Augmented Dickey-Fuller-Test
Abbildung 2: UBS Global Real Estate Bubble Index
Abbildung 3: Einwohnerentwicklung für die Stadt und Region München bis 2038
Abbildung 4: Miet- und Kaufpreise für Eigentumswohnungen Stadt München
Abbildung 5: Mietpreise deutscher Städte im Vergleich
Abbildung 6: Kaufpreis in Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen in München 2004 - 2020
1. Einführung
Immobilien sind für viele Bewohner ein nicht austauschbares Gut. Sie dienen als Schutz und Rückzugsort für die persönliche Entfaltung. Nicht nur soziale Gesichtspunkte, sondern auch wirtschaftliche Gründe sind ein Anlass zur Investition in Immobilien. Sie dienen als sichere Kapitalanlage für Investoren und Privatleute. Der Wohnungsmarkt in Deutschland gilt als sicherer Hafen und zieht ebenfalls internationale Investoren an. Die starke Nachfrage nach Immobilien führt zu hohen Preisanstiegen in guten Lagen deutscher Großstädte.1 Zu der steigenden Nachfrage gehört ein erhöhter Zuzug aus dem In- und Ausland. Ein niedriges Zinsniveau sorgt für günstige Immobilienkredite und ein erhöhtes Kaufinteresse in der Bevölkerung.
Angesichts der rasanten Preisentwicklung gibt es Befürchtungen, dass die Immobilienpreise in deutschen Großstädten -auch aus hypothetischen Gründen- angetrieben werden.2 Das Platzen einer solchen Preisblase, aufgrund von Preisübertreibungen am Immobilienmarkt, kann die Finanzstärke eines Landes schwächen und Volkswirtschaften gefährden.3
Das jüngste Beispiel ist die Finanzkrise aus dem Jahre 2007, die auf das Platzen der Immobilienblase in den USA zurückzuführen ist. Weitreichende Folgen sind bis heute zu spüren. In Europa haben die Volkswirtschaften aktuell noch mit einer langsamen wirtschaftlichen Erholung zu kämpfen. Sie wurden durch die Finanzkrise in eine tiefe Rezession geführt.
Die Konjunktur und die öffentlichen Kassen haben darunter gelitten. Der Internationale Währungsfonds hat die Abschreibungen der Finanzintermediäre in Folge der Finanzkrise auf rund 1200 Mrd. US-Dollar beziffert. Die Bundesregierung hat mit dem Bankenrettungsfonds SoFFin einen Rettungsschirm zur Sicherung der Finanzinstitute in Höhe von 480 Mrd. Euro bereitgestellt. Gleichzeitig haben andere Industrienationen die größten Konjunkturpakete in ihrer Geschichte verabschiedet. Die Notenbanken haben ihre Leitzinsen gegen 0 % gesenkt.4
Aus den genannten Folgen der Immobilien- und Finanzkrise und der aktuellen Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt lautet die forschungsleitende Frage dieser Arbeit:
2. Preisblasen auf Immobilienmärkten
Die Schweizer Großbank UBS konkretisierte eine Immobilienblase in Großstädten wie folgt: Abkopplungen, Immobilienpreise und deren Fundamentaldaten führen zu einer Preisblase. Hierzu zählen Faktoren wie Einkommen, Wirtschaftswachstum und Bevölkerungswanderung.5 Weitere Standardfaktoren in dem ökonomischen Markt sind nach wie vor Angebot und Nachfrage.6
Hohe Preise werden unter anderem durch Spekulationen von Investoren angetrieben. Ein Beispiel hierfür ist der Amerikanische Immobilienmarkt vor dem Platzen der Preisblase im Jahre 2007. Die Spekulationsblase wurde immer größer, da weltweit immer mehr Banken mit hohen Gewinnerwartungen in den amerikanischen Immobilienmarkt investierten. Auch deutsche Privatbanken und Landesbanken legten ihr Kapital in hypothekenbesicherte Wertpapiere an und finanzierten somit Eigenheime für US-Staatsbürger.
Die zunehmende Geldleihe an viele Millionen amerikanische Familien mit geringen Einkommen wurde für viele Banken zum Verhängnis. Die Rückstände, welche die einkommensschwachen US-Bürger aufbauten, konnten nicht mehr an die Geldgeber zurückgeführt werden. Für Millionen von angebotenen Häusern fanden sich keine Abnehmer mehr. Käufer waren nicht mehr bereit, die überzogenen Preise zu bezahlen. Die Folge war ein Preisverfall.7 Durch mangelnde Kontrolle der verbrieften und gebündelten Kreditforderungen ging das Geld aus dem Immobiliengeschäft verloren. Daraus resultierte eine globale Finanzkrise.8
2.1. Indikatoren für Preisblasen
Um die Risiken einer Spekulationsblase zu bemessen, setzen Kreditinstitute auf Frühindikatoren. Ein Indikator hierfür ist der Generalized Sup Augmented Dickey-Fuller-Test. Hiermit werden Zeitreihen des Preisprozesses auf Explosivität untersucht. Ein Vorteil ist die rechtzeige Diagnostizierung von zu hohen Preiserwartungen. Die nachfolgende Grafik zeigt die Entwicklungen der Kapitalwerte, der Büromieten und der Liegenschaftszinssätze für die Jahre 2008 bis 2017 auf dem deutschen Immobilienmarkt. Ab dem Jahr 2015 ist eine überzogene Entwicklung bemerkbar.9
Abbildung 1: Generalized Sup Augmented Dickey-Fuller-Test
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: Voker Liermann; Iweel Otgontogoo; Nikolas Viets, Risiko Manager Heft 01/2018
Als weitere Indikatoren dienen unter anderem das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Mieten. Ein überproportionaler Anstieg des Preis-Miet-Verhältnis kann für eine Preisblase stehen. Ein weiterer Indikator ist das Preis-Einkommens-Verhältnis. Hier wird das Pro-Kopf-Einkommen in Relation zu den Immobilienpreisen gesetzt. Durch die steigenden Grundstückspreise müssen immer mehr Haushalte beim Kauf einen höheren Teil ihres Gehalts aufwenden.10 In München muss ein Facharbeiter für eine 60 Quadratmeter große Wohnung acht Jahreseinkommen aufwenden.
Das Preis-Miet-Verhältnis in München wird kritisch angesehen. Eine Wohnung in der Landeshauptstadt von Bayern kostet das 37-fache der Jahresmiete. Ein Wert über 30 ist anfällig für starke Preiskorrekturen, wenn Bauzinsen wieder steigen sollten.
Im UBS Global Real Estate Bubble Index wird die Gefahr einer Preisblase anhand von fünf Kriterien gemessen. Das Preis-Einkommens-Verhältnis, das Preis-Mietverhältnis, Veränderungen im Verhältnis von Hypotheken zum Bruttoinlandsprodukt, Veränderungen in der Bautätigkeit gemessen am Bruttoinlandsprodukt und einem Stadt-Land-Preisindikator.11
Von Ende September 2019 bis Ende September 2020 sind die Preise in München - unter Abzug der Inflationsrate - um mehr als fünf Prozent gestiegen. In dem UBS Global Real Estate Bubble Index ist München wiederholt an erster Stelle gelistet. Der Wohnungsmarkt in der bayerischen Stadt gilt als überhitzt. Die Gefahr einer Preisblase in der Landeshauptstadt ist mit einem Wert von 2,35 weltweit am höchsten. Ein Blasenrisiko besteht bereits bei einem Wert über 1,5. Die folgende Grafik veranschaulicht dies in einem internationalen Vergleich.12
Abbildung 2: UBS Global Real Estate Bubble Index
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: UBS Global Real Estate Bubble Index 2020
2.2. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis
Der Preis einer Immobilie wird durch das Grundprinzip von Angebot und Nachfrage bestimmt. Es gibt Faktoren auf dem Wohnungsmarkt, welche die zwei Komponenten verändern. Die Grundstückspreise werden direkt durch zentrale Faktoren wie Lage, Substanz der Immobilie, Rechte- und Berechtigungsbündel beeinflusst. Die Lage der Immobilie hat hierbei die allerhöchste Bedeutung.
Exogene Faktoren haben ebenfalls Auswirkungen auf die Preise auf dem Immobilienmarkt. Dazu zählen die Veränderung der Kaufkraft durch Deflation oder Inflation, Veränderungen der Finanzierungsverfügbarkeit und Veränderungen der lokalen Wirtschaftskraft.13
Die überdurchschnittliche Kaufkraft der Bewohner Münchens zählt landesweit zu den höchsten. Neben den Städten Düsseldorf und Stuttgart zeichnet sich die Landeshauptstadt von Bayern mit einem hohen Anteil an wohlhabenden Haushalten aus.
2.2.1. Lage: Wirtschaftsstandort München und die demografische Entwicklung
Die guten ökonomischen Rahmenbedingungen in München, der Sitz zahlreicher Großunternehmen in der Stadt und die vielfältigen Bildungs- und Forschungseinrichtungen mit rund 120.000 Studenten sorgen für eine hohe Lebensqualität. Die Landeshauptstadt zählt zu den wachstumsstärksten Wirtschaftsmetropolen in Deutschland und Europa.14
Aus diesen genannten Gründen wird München von vielen jungen Menschen und Zuwanderern als Wohnstandort ausgewählt. In den Jahren 2011 bis Anfang 2020 wurden im Stadtgebiet 120.000 neue Bewohner gezählt. Das Münchener Referat für Stadtplanung und Bauordnung geht bis 2040 von einer wachsenden Bevölkerungsentwicklung aus. Im Jahr 2040 soll die Einwohnerzahl Münchens bis 1,8 Millionen Personen anwachsen. Dennoch wird von einer unterschiedlichen demografischen Entwicklung in den einzelnen Stadtbezirken ausgegangen.15
Nicht nur in der Landeshauptstadt ist ein Bevölkerungswachstum zu verzeichnen. Die umliegenden Regionen um München wachsen mit ähnlich hoher Geschwindigkeit an. Jährlich kommen mehr als 14.000 Einwohner in die umliegenden acht Landkreise und Städte hinzu. Zu diesen Regionen zählen Dachau, Ebersberg, Fürstenfeldbruck, Starnberg, Erding, Freising, Landsberg und der Landkreis München.16
Die nachstehende Grafik veranschaulicht die Einwohnerentwicklung und Bevölkerungsprognose der Region und der Stadt München bis zum Jahr 2038.
Abbildung 3: Einwohnerentwicklung für die Stadt und Region München bis 2038
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik
2.2.2. Neubaubedarf aufgrund des Nachfrageüberhangs
Aufgrund der hohen Zuwächse ist die Marktlage in München angespannt. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum bei begrenztem Angebot sorgt für steigende Miet- und Kaufpreise in allen Wohnungsmärkten. Darunter fällt sowohl der Mietmarkt, als auch der Investitionsmarkt bzw. Eigentumsmarkt.
Angesichts dieser Entwicklung reagiert die Stadt mit einer Wohnungsbauoffensive. Es sollen jährlich 8.500 neue Mietwohnungen gefördert werden. Dafür stellt die Stadt 870 Millionen Euro bereit.17 Die Landeshauptstadt München geht in ihrem Demografiebericht von einer Steigerung der Neubautätigkeit, besonders in Stadtrandbezirken, aus.
[...]
1 Vgl. Daniel Arnold; Nico B. Rottke; Ralph Winter, Wohnimmobilien Lebenszyklus, Strategie, Transaktion, 2017, S. 5.
2 Vgl. Konstantin Kholodilin; Claus Michelsen; Dirk Ulbricht; Stark steigende Immobilienpreise in Deutschland: Aber keine gesamtwirtschaftlich riskante Spekulationsblase, 2014, S. 1231.
3 Vgl . Andreas Dombret; Reiner Braun; Nico Rottke; B. Oertel; Christopher Yvo; Andreas Mense; Jens Schumacher, Miet- und Immobilienpreissteigerungen: Droht eine Immobilienblase?, ifo Schnelldienst, Heft 02/2013, S. 3.
4 Vgl. Daniel Arnold; Nico B. Rottke; Ralph Winter, Wohnimmobilien Lebenszyklus, Strategie, Transaktion, 2017, S. 170.
5 Vgl. Alexander Sturm, Droht München eine Immobilienblase?, Abendzeitung München, 2020, S. 7.
6 Vgl. Daniel Arnold; Nico B. Rottke; Ralph Winter, Wohnimmobilien Lebenszyklus, Strategie, Transaktion, 2017, S. 162.
7 Vgl. Illing Falk, Deutschland in der Finanzkrise, 2013, S. 149.
8 https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/subprime-kredit-53290, Zugriff am 09.12.2020.
9 Vgl. Voker Liermann; Iweel Otgontogoo; Nikolas Viets, Immobilienrisiken präventiv analysieren, Risiko Manager Heft 01/2018, S. 2.
10 Vgl. Konstantin Kholodilin; Claus Michelsen; Dirk Ulbricht; Stark steigende Immobilienpreise in Deutschland: Aber keine gesamtwirtschaftlich riskante Spekulationsblase, 2014, S. 1233.
11 https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/internationaler-vergleich-gefahr-einer-immobilienblase-weltweit-in-muenchen-am-hoechsten/25070052.html?ticket=ST-9301719-MvVXg4Xhlt4V6eqBx4LE-ap2, Zugriff am 10.12.2020.
12 Vgl. UBS Global Real Estate Bubble Index, 2020, S. 1.
13 Vgl. Daniel Arnold; Nico B. Rottke; Ralph Winter, Wohnimmobilien Lebenszyklus, Strategie, Transaktion, 2017, S. 15 - 17.
14 Vgl. UniCredit Bank AG, Wohnimmobilienmarktbericht München, 2020, S. 3.
15 Vgl. Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Demografieberichte München, 2019, S. 2.
16 Vgl. UniCredit Bank AG, Wohnimmobilienmarktbericht München, 2020, S. 3.
17 Vgl. UniCredit Bank AG, Wohnimmobilienmarktbericht München, 2020, S. 4.