Diese Hausarbeit beschäftigt sich mit verschiedenen Aspekten der Mietschulden und des Mietrechts. Dabei wird zunächst in die Schuldenproblematik eingeführt, bevor auf das Mietrecht, den Mietvertrag und die Räumung bzw. die fristlose Kündigung wegen Mietschulden eingegangen wird.
Seit 2010 arbeite ich als pädagogische Fachkraft bei Care24 Soziale Dienste (Tochtergesellschaft der Aidshilfe Düsseldorf) im Ambulant Betreuten Wohnen (BeWo) und begleite dort in Vollzeitanstellung neun psychisch und körperlich gehandicapte Menschen im Rahmen der §§53 ff. SGB IX. Konkret bedeutet es, dass ich aufsuchend tätig bin und die mir anvertrauten Klient*innen zu Hause oder auch außerhalb der Wohnung im Alltag unterstütze bzw. begleite. Unterstützungen können bspw. bei behördlichen Angelegenheiten, Begleitungen zu Ämtern und Ärzten oder auch in der Tagesstrukturierung und Freizeitgestaltung sinnvoll und notwendig sein.
Dabei orientieren sich meine Hilfen an der individuellen Lebenssituation als auch an den Möglichkeiten und Bedürfnissen der Klient*innen in den Lebensbereichen Wohnen, Arbeit, Beschäftigung, Gesundheit, Freizeit und sozialen Beziehungen. Ein äußerst wichtiges Ziel in der pädagogischen Zusammenarbeit ist es, den Erhalt der Wohnung zu sichern, bzw. Maßnahmen zu ergreifen, um Wohnungslosigkeit zu verhindern, da die Unterstützung durch das BeWo an das Vorhandensein einer eigenen Wohnung geknüpft ist.
Verliert der/die Klient*in seine/ihre Wohnung, kann eine weitere Unterstützung durch BeWo nicht mehr erfolgen. In besonders schwierigen Situationen, bspw. wenn akuter Wohnungsverlust in Folge von Mietschulden droht, kann eine gesetzliche Betreuung für die zur Stabilisierung notwendigen Wirkungskreise (in der Regel Vertretung gegenüber Behörden, Vermögensangelegenheiten, Wohnungsangelegenheiten, ggf. Regelung des Postverkehrs) mit dem Einverständnis des/der Klienten/Klientin beantragt oder bspw. im Falle einer krankheitsbedingt fehlenden Einsichtsfähigkeit angeregt werden.
Wenn existentiell wichtige Dinge, wie der Erhalt des Mietverhältnisses, infolge von Mitwirkungsproblemen oder anderer nachhaltiger Versäumnisse (z. B. zuverlässige Vorlage wichtiger Post) der Klient*Innen nicht durch die Unterstützung mittels BeWo gesichert werden können, ist die Einrichtung einer gesetzlichen Betreuung in der Regel unausweichlich.
Inhalt
1. Einleitung
2. Einführung in die Schuldenproblematik
2.1 Definitionen: Ver-, Über- und Totalverschuldung
2.2 Zahlen und Fakten
2.3 Anzahl der überschuldeten Privatpersonen
2.4 Ursachen und Auslöser für Ver-, Über- und Totalverschuldung
3. Die Mietschulden
3.1 Begriffsklärung Mietschuld
3.2 Räumung wegen Mietschulden
4. Mietrecht und die Handhaben bei Mietschulden
4.1 Das Mietrecht
4.2 Der Mietvertrag
4.3 Schriftliche Mahnung - Erinnerung nach dem Mietrückstand
4.4 Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug
4.5 Die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung
5. Möglichkeiten zu Vermeidung von Wohnungslosigkeit
5.1 Mietzahlung durch das Jobcenter
5.2 Übernahme der Mietschulden durch das Sozialamt
5.3 Wohngeld (WoGG)
6. Schuldenprävention
7. Fazit
Literatur
1. Einleitung
Seit 2010 arbeite ich als pädagogische Fachkraft bei Care24 Soziale Dienste (Tochtergesellschaft der Aidshilfe Düsseldorf) im Ambulant Betreuten Wohnen (BeWo) und begleite dort in Vollzeitanstellung neun psychisch und körperlich gehandicapte Menschen im Rahmen der §§53 ff. SGB IX. Konkret bedeutet es, dass ich aufsuchend tätig bin und die mir anvertrauten Klient*innen zu Hause oder auch außerhalb der Wohnung im Alltag unterstütze bzw. begleite. Unterstützungen können bspw. bei behördlichen Angelegenheiten, Begleitungen zu Ämtern und Ärzten oder auch in der Tagesstrukturierung und Freizeitgestaltung sinnvoll und notwendig sein. Dabei orientieren sich meine Hilfen an der individuellen Lebenssituation als auch an den Möglichkeiten und Bedürfnissen der Klient*innen in den Lebensbereichen Wohnen, Arbeit, Beschäftigung, Gesundheit, Freizeit und sozialen Beziehungen. Ein äußerst wichtiges Ziel in der pädagogischen Zusammenarbeit ist es, den Erhalt der Wohnung zu sichern, bzw. Maßnahmen zu ergreifen, um Wohnungslosigkeit zu verhindern, da die Unterstützung durch das BeWo an das Vorhandensein einer eigenen Wohnung geknüpft ist. Verliert der/die Klient*in seine/ihre Wohnung, kann eine weitere Unterstützung durch BeWo nicht mehr erfolgen. In besonders schwierigen Situationen, bspw. wenn akuter Wohnungsverlust in Folge von Mietschulden droht, kann eine gesetzliche Betreuung für die zur Stabilisierung notwendigen Wirkungskreise (in der Regel Vertretung gegenüber Behörden, Vermögensangelegenheiten, Wohnungsangelegenheiten, ggf. Regelung des Postverkehrs) mit dem Einverständnis des/der Klienten/Klientin beantragt oder bspw. im Falle einer krankheitsbedingt fehlenden Einsichtsfähigkeit angeregt werden. Wenn existentiell wichtige Dinge, wie der Erhalt des Mietverhältnisses, infolge von Mitwirkungsproblemen oder anderer nachhaltiger Versäumnisse (z. B. zuverlässige Vorlage wichtiger Post) der Klient*Innen nicht durch die Unterstützung mittels BeWo gesichert werden können, ist die Einrichtung einer gesetzlichen Betreuung in der Regel unausweichlich. Eine Anregung einer gesetzlichen Betreuung gegen den Willen des/der Klienten/Klientin birgt allerdings das Risiko eines Vertrauensverlustes gegenüber der anregenden Person, weshalb diese Möglichkeit nur in Betracht kommen sollte, wenn durch Untätigkeit ohnehin ein unabwendbarer Wohnungsverlust und damit eine unmittelbare Beendigung der Unterstützung durch BeWo mit Sicherheit zu erwarten wäre.
Im April 2020 wurde mir eine neue Klientin (55 Jahre), die derzeit über Mietschulden verfügt und eine fristlose Kündigung perspektivisch im Raum steht, zugeteilt. Die Beantragung einer gesetzlichen Betreuung lehnt sie bisher ab, sodass ich mich im Rahmen des BeWo’s zum ersten Mal mit dieser Thematik auseinandersetzen muss. Aus diesem Grund habe ich mich für die Hausarbeit „Mietschulden und Mietrecht“ entschieden.
2. Einführung in die Schuldenproblematik
2.1 Definitionen: Ver-, Über- und Totalverschuldung
Eine Verschuldung entwickelt sich, wenn eine Person einen Kredit aufnimmt oder sich bei Freunden oder Verwandten Geld ausleiht (Privatinsolvenz.com, 2020). Sie ist grundsätzlich liquide, hat gesicherte Einnahmen und kann die monatlichen vereinbarten Raten problemlos zahlen (ebd.). Die Vertragsbedingungen werden eingehalten (ebd.).
„Eine Überschuldung liegt laut Definition im § 19 Abs. 2 Insolvenzordnung (InsO) dann vor, wenn das Vermögen des Schuldners nicht mehr reicht, um seine bestehenden Verbindlichkeiten zu decken und das Unternehmen demnach nicht mehr fortgeführt werden kann“ (Schuldnerberatung.com, 2020).
Von einer Totalüberschuldung spricht man, wenn keine Tilgung erfolgt, Zinsen nicht gezahlt werden können und kein Geld für den Lebensunterhalt bleibt (ebd.).
2.2 Zahlen und Fakten
„Derzeit kann etwa jeder zehnte Erwachsene in Deutschland seine Rechnungen nicht mehr dauerhaft bezahlen“ (Statista.com, 2019). Anfang Oktober 2019 wurde für die Bundesrepublik eine Zahlungsunfähigkeitsquote von genau 10 Prozent ausgewertet (ebd.). Deutlich mehr als 6,9 Millionen Einwohner Deutschlands über 18 Jahre sind verschuldet und weisen nachhaltige Zahlungsschwierigkeiten auf (ebd.). Davon sind 4,22 Millionen männlich (ebd.). „Das bedeutet, dass etwa 12,46 Prozent der Männer über 18 Jahren in Deutschland als überschuldet und zumindest nachhaltig zahlungsgestört angesehen werden können“ (ebd.).
Im Westen Deutschlands lebt die Mehrheit überschuldeter Einwohner*innen, allerdings lässt sich eine höhere Überschuldung in Ostdeutschland herausfiltern (ebd.). Bei Betrachtung der einzelnen Bundesländer, stechen in der Quote Bremen, Sachsen-Anhalt und Berlin deutlich heraus, währenddessen Bayern und Baden-Württemberg die wenigste Überschuldung aufweisen (ebd.) „Ein Blick auf die Altersstruktur der überschuldeten Personen zeigt, dass die Gruppe der 30- bis 39-Jährigen die höchste Verschuldung aufweist“ (ebd.). Laut Statistik, „ [ist] [F]ast jeder fünfte dieser Altersklasse (…) überschuldet oder [wird] zumindest nachhaltig [als] zahlungsgestört (…) betrachtet“ (ebd.).
2.3 Anzahl der überschuldeten Privatpersonen
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/166338/umfrage/anzahl-der-schuldner-in-deutschland-seit-2004/
2.4 Ursachen und Auslöser für Ver-, Über- und Totalverschuldung
Die Ursachen einer Überschuldung sind multiplex (Statista.com, 2019). „Sie reichen von Arbeitslosigkeit und gescheiterter Selbstständigkeit über die Trennung vom Partner bis hin zur unwirtschaftlichen Haushaltsführung“ (ebd.). Obendrein erkranken Menschen körperlich oder psychisch, mitunter (begleitend) in Form einer Suchtproblematik (Pro-Schuldnerberatung, 2020). So können in instabilen psychischen Phasen, z. B. bei einer bipolaren Störung, Depression oder auch Psychose, unkontrolliert Schulden entstehen bzw. anhäufen (ebd.) „In den meisten Fällen ist es eine Verkettung von mehreren o.g. Umständen und Problemen, die schließlich zu einer Überschuldung führen können“ (ebd.). Allerdings können auch die stetig steigenden Miet- und Nebenkosten grundlegend dafür sein, dass nachhaltige Zahlungsengpässe entstehen (ebd.). Laut Statistik, [gaben] (…) 2017 (…) private(…) Haushalte in [der Bundesrepublik] Deutschland etwa 35,6 Prozent ihrer gesamten Konsumausgaben für (…) Wohnen (inklusive Energie und Wohnungsinstandhaltung) aus“ (ebd.). Nach Betrachtung jeglicher verfügbaren finanziellen Einnahmen der privaten Haushalte, beliefen sich die Wohnkosten 2019 auf ca. 26 Prozent und somit muss rund ein Viertel des Haushaltseinkommens für Mietzahlungen oder ähnliches verwendet werden (ebd.). „Auch darf nicht darüber hinweggesehen werden, dass der oftmals im Elternhaus erlebte Umgang mit Geld und Schulden, sowie die gesamte soziale- und wirtschaftliche Situation des Elternhauses prägenden Einfluss auf die weitere Zukunft eines Kindes haben können“ (Pro-Schuldnerberatung, 2020). So besteht zwangläufig die Gefahr, dass der Nachwuchs ebenfalls einmal vor einer Überschuldung steht. (ebd.).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
https://de.statista.com/statistik/daten/studie/75446/umfrage/ursachen-von-verschuldung-in-deutschland-in-2008/
3. Die Mietschulden
3.1 Begriffsklärung Mietschuld
„Als Mietschulden werden Forderungen bezeichnet, die durch ein Mietverhältnis entstanden sind. Neben der monatlichen Miete handelt es sich hierbei auch um die Forderungen von Nebenkostenabrechnungen, die durch das Mietverhältnis bestehen“ (Fachgruppe-Geld, 2020). Die Mietschulden setzen sich somit aus verschiedenen Bereichen zusammen. Die Mietforderungen können aus privaten oder beruflichen/gewerblichen entstehen (ebd.). Nach dem aktuellen Mietrecht ist der Mieter verpflichtet, die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu überweisen, wobei der Samstag nicht als Werktag angerechnet wird (Ratgeber.Immowelt, 2020). „Zahlt der Mieter*in zwei Monate hintereinander keine Miete oder einen erheblichen Teil nicht, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen“ (ebd.). Ebenso wenn der/die Mieter*in über eine längere Zeitspanne nur teilweise zahlt oder die Zwei-Monatsfrist übersteigt (ebd.). Als Ausnahme gilt, wenn der Mieter aufgrund von Wohnungsmängeln seine Miete reduziert, gerät er/sie nicht in Zahlungsverzug (ebd.).
3.2 Räumung wegen Mietschulden
„Im Jahr 2015 gaben 13,3 Prozent der betrachteten Wohnungslosen an, dass ihre Wohnung aufgrund von Mietschulden geräumt wurde“ (Stastista.com, 2019).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/590569/umfrage/gruende-fuer-den-letzten-wohnungsverlust-von-wohnungslosen-in-deutschland/
4. Mietrecht und die Handhaben bei Mietschulden
In den nachfolgenden Kapiteln werde ich den klassischen und chronologischen Wohnungsverlust aufzeigen, der durch ausbleibende Mietzahlungen entsteht.
4.1 Das Mietrecht
„Das deutsche Mietrecht ist in den §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgehalten“ (Mietrecht.com, 2020). Die allgemeinen Regeln und Vorschriften für Vermietungen, werden durch die §§ 535 bis 548 BGB bestimmt und gelten für alle anmietbaren Objekte (ebd.). In den §§ 549 bis 577a BGB sind die Rechte für Wohnraumvermietungen verankert (ebd.). Das Mietrecht in Deutschland beschützt in erster Linie die Grundrechte von Menschen, die einen Wohnraum anmieten, indem klare Gesetze zum Mieterschutz formuliert sind (ebd.). „Diese betreffen u. a. die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten durch den Vermieter sowie das Recht des Mieters, einer Kündigung zu widersprechen“ (ebd.). Durch die sogenannte „Sozialklausel“ können Härtefälle neu entschieden werden, sodass der/die Mieter*in, trotz rechtmäßiger Wohnraumkündigung, das Mietverhältnis befristet oder unbefristet weiter fortsetzen kann (ebd.; mieterbund.de, 2020). Die Sozialklausel gilt ausschließlich bei unbefristeten Mietverhältnissen (ebd.). „Die Sozialklausel ist im Mietrecht im § 574 des BGB verankert“ (ebd.).
4.2 Der Mietvertrag
„Der Mietvertrag ist laut Mietrecht ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen zwei Parteien: dem Vermieter und dem/der Mieter*in“ (Mietrecht.com, 2020). Nach Vertragsunterzeichnung ist der Haus- oder Wohnungseigentümer daran gebunden, dem/der Mieter*in das angemietete Objekt zum Gebrauch zu überlassen, als Gegenleistung muss der/die Mieter*in den vereinbarten Mietpreis pünktlich bezahlen. (ebd.). „Neben der Höhe des Mietzinses, welcher auch im Mietrecht häufig vereinfacht als „Miete“ bezeichnet wird, regelt der Mietvertrag die Kündigungsfrist, die Kaution, Rechte und Pflichten von Mieter*in und Vermieter*in sowie weitere spezifische Klauseln wie etwa die Möglichkeit zum Mietkauf“ (ebd.). Von einem Leihvertrag ist die Rede, wenn der/die Vermieter*in vergütungsfrei eine Sache zur Benutzung anbietet (ebd.). Mietverträge können nicht nach Ermessen konzipiert werden, hier gelten feste Regeln und Bestimmungen (ebd.). Das deutsche Mietrecht konzentriert sich im Allgemeinen auf die Immobiliarmiete, worunter die Vermietung von Wohnräumen, Grundstücken und Geschäftsräumen fallen (ebd.).
4.3 Schriftliche Mahnung - Erinnerung nach dem Mietrückstand
Das Bürgerliche Gesetzbuch klärt in § 556b Abs. 1 die Regelung der Mietgebühr, wobei das Versäumnis der Zahlung am 4. Werktag nach vereinbartem Fälligkeitstermin eintritt (Vermietet.de, 2020). Bevor es zu einem gerichtlichen Mahnverfahren kommt, wird der/die Schuldner*in vorab in der Regel an die Mietzahlung erinnert (ebd.). Sollte diese*r auf den Hinweis nicht reagieren, gilt als letztmöglicher Weg (Ultimo Ratio) der außergerichtliche Mahnbrief, wovon es bis zu drei geben kann (ebd.). Mit diesen Mahnbriefen wird der/die Schuldner*in durch den Gläubiger*in Kenntnis, dass er mit den Zahlungen „in Verzug“ ist, gesetzt (§ 286 BGB). Grundsätzlich hat der Schuldner das Geld im Zweifel auf seine Gefahr und seine Kosten dem Gläubiger an dessen Wohnsitz zu übermitteln (§ 270 Abs. 1 BGB).
4.4 Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug
Gemäß Mietrecht (§ 542 BGB), ist eine außerordentliche fristlose Kündigung einer Mietwohnung möglich, wenn wichtige Gründe bestehen, die die Weiterführung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist als nicht zumutbar erscheinen lassen (Mietrecht.com, 2020). Solche Gründe sind z. B. erhebliche Verletzungen durch den/die Mieter*in oder den/die Vermieter*in und äußern sich u. a. wenn:
- „der Vermieter die Wohnung nicht rechtzeitig für den Mieter zur Verfügung stellt,
- der Mieter die Wohnung mutwillig oder fahrlässig erheblich beschädigt,
- der Mieter die Wohnung unbefugt einem Dritten zum Gebrauch überlässt oder
- der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Zahlung des Mietzinses im Verzug ist“ (ebd.).
Regelmäßig unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen ebenfalls eine fristlose Kündigung, allerdings ist der/die Vermieter*in vorher laut Bundesgerichtshof AZ. VII ZR 364/04 verpflichtet, eine schriftliche Mahnung zu verschicken (ebd.).
4.5 Die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung
Die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung ist gegeben, wenn der/die Mieter*in unverzüglich nach Erhalt der Wohnungskündigung die fälligen Zahlungen bezahlt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, Satz 2 BGB). Sie ist auch unwirksam, wenn innerhalb von zwei Monaten die Rückstände überwiesen wurden, nachdem die Räumungsklage rechtshändig ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dabei ist zu beachten, dass nur die vollständige Zahlung die Wohnungskündigung aufhebt (BGB, VIII ZR 261/15). Auch die Übernahme einer öffentlichen Stelle, wie z. B. Jobcenter oder Sozialamt, wenn diese zwei Monate nach der Räumungsklage zugestellt wurde (§ 569 Abs. Nr. 2, S 1 BGB).
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