Die Hausarbeit befasst sich eingehend mit der Rechtsnatur, dem Erwerb und der Wirkungsweise der Vormerkung (§§ 883 ff. BGB). Insbesondere im Rahmen des Vormerkungserwerbes wird in Bezug auf die erforderliche Grundbucheintragung von den herrschenden Ansichten abgewichen und eine Anpassung des Eintragungsumfangs gefordert.
Dass Sicherheit für uns Menschen sowohl tatsächlich als auch rechtlich von herausragender Bedeutung ist, steht außer Frage. Nun gibt es natürlich Bereiche, in denen der Sicherheit besonders viel Bedeutung beigemessen wird, obgleich die Thematik grundsätzlich eine allgegenwärtige ist. Wann dies der Fall ist, mag freilich eine recht banale Frage mit einer noch viel banaleren Antwort sein: natürlich immer dann, wenn es um viel Geld geht. In Anbetracht dessen finden wir uns in der Welt der Immobilien in eben einem solchen Bereich wieder, in dem Sicherheit ungleich bedeutsamer ist als anderswo.
Gliederung
A. Rechtliche Notwendigkeit der Vormerkung
B. Rechtsnatur der Vormerkung
I. Abgrenzung zu einer ausschließlich dinglichen Natur
II. Akzessorietät als notwendiger Annex
C. Erwerb der Vormerkung
I. Voraussetzungen des Ersterwerbs
1. Der zu sichernde Anspruch
a. Grundsätze des vormerkungsfähigen Anspruchs
b. Vormerkungsfähigkeit künftiger und bedingter Ansprüche
2. Einstweilige Verfügung / Bewilligung
3. Eintragungserfordernis
a. Umfang der Eintragung
b. Konsequenzen für die Wiederverwendbarkeit
c. Kritik an den kollidierenden Ansichten
4. Notwendige Berechtigung und Möglichkeit des Gutglaubenserwerbs
D. Sicherungswirkung der Vormerkung
I. Die doppelte relative Unwirksamkeit
II. Notwendigkeit des § 888 als Hilfsanspruch
III. Anwendung der EBV-Vorschriften
E. Conclusio
Literaturverzeichnis
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Weidlich, Dietmar/ Wicke, Hartmut
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Ring, Gerhard Band 3, 4. Auflage, Baden-Baden 2016 (zitiert als: NK-BGB/ Bearbeiter)
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Streuer, Rudolf Anmerkung zum BGH Urteil vom 26. 11. 1999 – V ZR 432/98, Der Deutsche Rechtspfleger 2000, Heft 4, S. 153 – 156 (zitiert als: Streuer, Rpfleger 2000)
Vieweg, Klaus / Werner, Almuth Sachenrecht, 8. Auflage, München 2018 (zitiert als: Vieweg/Werner)
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Wellenhofer, Marina Sachenrecht, 33. Auflage, München 2018 (zitiert als: Wellenhofer)
Anmerkungen
Alle im Folgenden verwendeten Normen ohne Gesetzesbezeichnung entstammen dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Die Normen werden dabei nach folgendem Muster zitiert: § 433 I 1 Alt. 1.
Verwendeten Abkürzungen folgen Kirchner, Hildebert, Abkürzungsverzeichnis der Rechtssprache, 9. Auflage, Berlin 2018.
In den Fußnoten werden Nachweise aus der Rechtsprechung stets vor solchen aus der Literatur zitiert. Innerhalb der Literaturzitation werden Kommentare vor Beiträgen in Zeitschriften, Sammelbänden und Festschriften aufgeführt, wobei diese wiederum den Lehrbüchern vorangestellt sind.
A. Rechtliche Notwendigkeit der Vormerkung
Dass Sicherheit für uns Menschen sowohl tatsächlich als auch rechtlich von herausragender Bedeutung ist, steht außer Frage. Nun gibt es natürlich Bereiche, in denen der Sicherheit besonders viel Bedeutung beigemessen wird, obgleich die Thematik grundsätzlich eine allgegenwärtige ist. Wann dies der Fall ist, mag freilich eine recht banale Frage mit einer noch viel banaleren Antwort sein: natürlich immer dann, wenn es um viel Geld geht. In Anbetracht dessen finden wir uns in der Welt der Immobilien in eben einem solchen Bereich wieder, in dem Sicherheit ungleich bedeutsamer ist als anderswo.
Das deutsche Recht schafft hier durch das ihm zugrundeliegende Trennungs- und Abstraktionsprinzip zusätzlich ein gesteigertes Bedürfnis nach Sicherheit. Die Trennung von schuldrechtlichem und dinglichem Geschäft bewirkt, dass das Immobiliarsachenrecht durchsetzt ist von gestreckten Erwerbsvorgängen, innerhalb derer diverse Hindernisse auftreten können, die einen Eigentumserwerb des Käufers beeinträchtigen oder sogar verhindern können.
Die Aufgabe, auch unter diesen Umständen noch für ausreichend Sicherheit zu sorgen, bleibt dabei der Vormerkung als wichtigstes Sicherungsmittel im Grundstücksverkehr überlassen.
Im Folgenden wird nun sowohl die äußerst umstrittene Rechtsnatur der Vormerkung als auch ihr Erwerb und ihre Wirkungen behandelt. Innerhalb des Erwerbs soll dabei eingehend beleuchtet werden, wo das inhaltliche Minimum des Eintragungserfordernisses liegt und welche Folgen sich daraus für die „Wiederverwendbarkeit“ des Instituts ergeben.
B. Rechtsnatur der Vormerkung
Vorab ist es dafür hilfreich, einen Blick auf die Rechtsnatur der Vormerkung zu werfen. Eine klare Qualifikation diesbezüglich erweist sich allerdings aufgrund ihrer hybriden Stellung zwischen obligatorischem und dinglichem Bereich als schwierig. Wie Canaris zutreffend anführt, verkehrt die Vormerkung einerseits im schuldrechtlichen Bereich, insoweit sie dazu dient, einen obligatorischen Anspruch auf dingliche Rechtsänderung abzusichern. Auf der anderen Seite sind ihre Wirkungen allerdings dinglicher Art, weshalb sie auch im Sachenrecht zu verorten sein muss.1
I. Abgrenzung zu einer ausschließlich dinglichen Natur
In diesem Kontext wird in der Literatur teilweise vertreten, die Vormerkung habe nicht nur dingliche Wirkung, sondern sei gänzlich als selbstständiges dingliches Recht zu betrachten.2 Von dieser Ansicht ist richtigerweise allerdings Abstand zu nehmen. Charakterisiert man im immobiliarsachenrechtlichen Zusammenhang ein Recht als „dinglich“, so liegt die Grundaussage dieser Einordnung stets darin, dass ein Recht gerade gegen den Eigentümer des jeweiligen Grundstücks seine spezifische Wirkung entfaltet. Das Recht ist somit von der Person des Grundstückseigentümers unabhängig3, es orientiert sich vielmehr rein an seinem Status.
Die spezifische Wirkung der Vormerkung4 hingegen begründet keine Beziehung zwischen dem gesicherten Anspruch und dem Grundstück5, sodass die Vormerkung ihre charakteristische Wirkung gerade nicht gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer entfaltet. Vielmehr ist die Vormerkung abhängig vom persönlichen Schuldner des Anspruchs, demgegenüber sie dessen Rechtsmacht dadurch beschränkt, dass Verfügungen über die Immobilie relativ unwirksam sind. Anknüpfungspunkt der spezifischen Wirkung der Vormerkung ist somit die Rechtsmacht des persönlichen Schuldners und nicht ein bestimmtes Grundstück oder der jeweilige Eigentümer dessen. Damit unterscheiden sich die Vormerkung und dingliche Rechte in ihrer Hauptwirkung grundsätzlich.
Ein weiterer in der Literatur vertretener Ansatz für die Annahme, die Vormerkung sei ein selbstständiges, inter omnes wirkendes Recht, ist es, das Institut als ein dem dinglichen Vorkaufsrecht ähnliches dingliches Erwerbsrecht zu deuten.6 Begründet wird dies zuhauf damit, dass § 1098 II dem Vorkaufsrecht im Verhältnis zu Dritten die Wirkung einer Vormerkung beimisst. Auf Grundlage dessen liegt die Vermutung nahe, die Vormerkung könne hinsichtlich der Rechtsnatur dem Vorkaufsrecht gleichgestellt und damit ebenso als dingliches Recht angesehen werden. Verkannt wird dabei allerdings, dass das Vorkaufsrecht aus § 1094 mit dem in § 1100 vorausgesetzten Herausgabeanspruch gegen den Dritterwerber eine dingliche Anspruchsgrundlage umfasst, die – wie Gursky trefflich formuliert – „die Unmittelbarkeit der Sachbeziehung sinnfällig zum Ausdruck bringt“.7 Eine derartige Anspruchsgrundlage fehlt bei der Vormerkung gänzlich, der Anspruch des Vormerkungsberechtigten hat seine Grundlage vielmehr allein in der gesicherten Forderung.8 Insbesondere kann der unselbstständige Hilfsanspruch aus § 888 I nicht als eine solche dingliche Grundlage gesehen werden, da dieser lediglich eine verfahrensrechtliche Barriere beseitigen soll, die zur Verwirklichung des gesicherten Anspruchs überwunden werden muss.9
Somit bleibt es dabei, dass in der Vormerkung kein dingliches Recht gesehen werden kann. Dies ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass ihr von Literatur und Rechtsprechung einhellig zugestanden wird, sie sei in der Lage, dem geschützten Anspruch zumindest partiell dingliche Wirkung zu verleihen, ohne ihn vollständig zu „verdinglichen“.10 Daher lässt sich die Vormerkung am ehesten als ein Sicherungsmittel eigener Art begreifen, das der Absicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf dingliche Rechtsänderung dient.
II. Akzessorietät als notwendiger Annex
Richtigerweise muss diese Definition zusätzlich mit dem Annex der „strengen Akzessorietät“ versehen werden, womit sich auch die schuldrechtliche Nähe der Vormerkung und damit global deren hybrides Wesen erklären lässt. Wie bereits festgestellt, sichert die Vormerkung einen schuldrechtlichen Anspruch ab. Dabei muss allerdings beachtet werden, dass die Vormerkung vom Bestand des zu sichernden Anspruchs abhängig ist, in anderen Worten akzessorisch zu besagtem Anspruch ist.11 Ohne dessen Existenz entsteht die Vormerkung überhaupt nicht (was auch bedeutet, dass die Vormerkung eines nichtigen Anspruchs nicht möglich ist12 ), mit dessen Unwirksamwerden geht sie unmittelbar unter und bei vollständiger Erfüllung erlischt sie für die Zukunft, da sie mit Erledigung ihres Sicherungszwecks obsolet wird13. Zudem zeigt sich die strenge Akzessorietät darin, dass die Vormerkung nicht eigens übertragbar ist, sondern vielmehr dem gesicherten Anspruch im Rahmen einer Zession analog § 401 nachfolgt14.
Den vorangegangenen Ausführungen folgend lässt sich die Vormerkung also als ein streng akzessorisches Sicherungsmittel sui generis definieren, dessen Zweck in der Absicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf dingliche Rechtsänderung besteht.
C. Erwerb der Vormerkung
Nachdem nun Klarheit über das rechtliche Wesen der Vormerkung besteht, können im nächsten Schritt die Erwerbsmodi des Instituts einer näheren Betrachtung unterzogen werden. Dabei ist grundlegend zwischen Erst- und Zweiterwerb der Vormerkung zu differenzieren, wobei Letzterer nicht Gegenstand dieser Arbeit sein soll. Vielmehr soll eingehend untersucht werden, wie umfangreich das Eintragungserfordernis im Rahmen des Ersterwerbs ist und welche Konsequenzen sich daraus für die Wiederverwendbarkeit einer Vormerkung ergeben.
I. Voraussetzungen des Ersterwerbs
Die Voraussetzungen für die erstmalige Begründung der Vormerkung ergeben sich vollständig aus dem Gesetz: Gem. § 883 muss ein Anspruch vorliegen (1.), zu dessen Sicherung die Vormerkung in das Grundbuch einzutragen ist (3.). § 885 konstituiert darüber hinaus das Erfordernis einer der Eintragung vorangestellten einstweiligen Verfügung beziehungsweise einer Bewilligung (2.) desjenigen, dessen Recht von der Vormerkung betroffen wird. Es ist folglich die Berechtigung (4.) des Bewilligenden erforderlich.
1. Der zu sichernde Anspruch
a. Grundsätze des vormerkungsfähigen Anspruchs
Das Gesetz gibt in § 883 I 1 explizit Auskunft über den Inhalt des schutzbedürftigen Anspruchs. Quintessenz dessen ist, dass es sich jeweils um einen ein dingliches Recht betreffenden Anspruch handeln muss15, der darüber hinaus hinreichend bestimmt ist.16
Aus dem Zweck der Vormerkung, den Anspruch bis zur Eintragung zu schützen, ergibt sich zudem, dass Anspruchsgegenstand zwingend eine eintragungsfähige, wenn auch nicht eintragungsbedürftige Rechtsänderung sein muss.17 Denn fehlt es an der Eintragungsfähigkeit des Anspruchs, stünde dies im Widerspruch zum Telos der Vormerkung. Eine dafür eingetragene Vormerkung ginge somit ins Leere und wäre löschungsreif.18
Neben den inhaltlichen Schranken geht das Gesetz ferner im Grundsatz davon aus, dass es sich um einen Anspruch handeln muss, der bereits entstanden ist und noch fortbesteht.19 Aus Gründen der Akzessorietät bedeutet das gleichsam für die Vormerkung, dass diese – wie bereits erwähnt – mit dem Bestehen des Anspruches steht und fällt.20 Geht der Anspruch unter oder wird er erfüllt, so endet damit einhergehend auch die Daseinsberechtigung der Vormerkung. Besteht der Anspruch überhaupt nicht, kann auch die Vormerkung – einer möglicherweise bereits erfolgten Eintragung zum Trotze – nicht entstehen.21 Hinzuzufügen ist an dieser Stelle, dass der durch die zu Unrecht eingetragene Vormerkung Betroffene dann allerdings gem. § 894 einen Anspruch auf Richtigstellung hat, da das Grundbuch in den vorangestellten Fällen jeweils unrichtig (geworden) ist.22
b. Vormerkungsfähigkeit künftiger und bedingter Ansprüche
Eine Ausnahme von besagtem Grundsatz stellt § 883 I 2 dar. Demzufolge können auch künftige sowie (aufschiebend) bedingte Ansprüche vorgemerkt werden.
Zum Anlass für diese Ausnahme nimmt der Gesetzgeber, dass auch bei solchen Ansprüchen das Bedürfnis nach Sicherung besteht.23 Jedoch können künftige und bedingte Ansprüche nur dann vorgemerkt werden, wenn ihre Wirksamkeit bzw. ihre Entstehung nicht mehr vom freien Belieben des Verpflichteten abhängt.24
Für bedingte Ansprüche bedeutet dies, dass die Bedingung hinreichend bestimmt oder zumindest ausreichend bestimmbar sein muss.25 Ansonsten sind derartige Ansprüche nach vielfach vertretener Auffassung ob der Tatsache, dass sie ihren Ursprung in einer festen Vereinbarung haben und ihre Vollwirkung (§ 158) nicht mehr vom Verpflichteten abhängig ist, als bereits entstanden zu betrachten und damit auch grundsätzlich vormerkbar.26
Bei künftigen Ansprüchen hingegen sieht das anders aus, da bei ihnen eine feste Vereinbarung fehlt und sie demnach den späteren Schuldner noch nicht binden. Allerdings ist auch hier zu fordern, dass sie nur dann vormerkbar sein können, wenn ihr Wirksamwerden von der Willkür des Schuldners unabhängig ist.27
[...]
1 Canaris, FS Flume, 383.
2 So bspw. Kempf, JuS 1961, 22, 24.
3 Knöpfle, JuS 1981, 157, 159.
4 Exemplarisch an hiesiger Stelle die Sicherungswirkung aus § 883 II.
5 Knöpfle, JuS 1981, 157, 159.
6 Staudinger/Gursky, § 883 Rn. 329.
7 Ebd.
8 Canaris, FS Flume, 382.
9 Staudinger/Gursky, § 883 Rn. 329.
10 BGHZ 25, 16 (23) = NJW 1957, 1229; MüKoBGB/ Kohler, § 883 Rn. 5; Prütting, § 18 Rn. 203; Wellenhofer, § 18 Rn. 34.
11 Palandt/ Herrler, § 883 Rn. 2; Medicus, JuS 1971, 497, 502; Baur/Stürner, § 20 Rn. 51; Müller/Gruber, § 109 Rn. 2963.
12 BGHZ 54, 56 ff.
13 MüKoBGB/ Kohler, § 883 Rn. 6.
14 Müller/Gruber, § 109 Rn. 2964.
15 Knöpfle, JuS 1981, 157, 161; Baur/Stürner, § 20 Rn. 61; Wellenhofer, § 18 Rn. 4.
16 Staudinger/Gursky, § 883 Rn. 49; Palandt/ Herrler, § 883 Rn. 7.
17 MüKoBGB/ Kohler, § 883 Rn. 16; Staudinger/Gursky, § 883 Rn. 36; Knöpfle, JuS 1981, 157, 161.
18 RGZ 48, 61 (64); 55, 270 (273).
19 MüKoBGB/ Kohler, § 883 Rn. 14; Müller/Gruber, § 109 Rn. 2873.
20 Hager, JuS 1990, 429, 430.
21 Knöpfle, JuS 1981, 157, 161.
22 Baur/Stürner, § 20 Rn. 25.
23 Knöpfle, JuS 1981, 157, 161.
24 BGHZ 134, 182 (188 f.) = NJW 1997, 861.
25 BGH NJW 2002, 2461, 2463; MüKoBGB/ Kohler, § 883 Rn. 26.
26 MüKoBGB/ Kohler, § 883 Rn. 26; Baur/Stürner, § 20 Rn. 22.
27 MüKoBGB/ Kohler, § 883 Rn. 28; Wellenhofer, § 18 Rn. 5.