Sinn und Zweck eines erfolgreichen Facility Managements ist u. a., Immobilien bereitzustellen, die aus Sicht des Kapitalanlegers eine marktgerechte Rendite erzielen, in der sich der Nutzer wohlfühlt, indem seine individuellen Anforderungen voll erfüllt werden und die auch wirtschaftlich zu betreiben sind. Unter diesen Aspekten spielen neben den Erstinvestitionskosten auch Umnutzungs- und Rückbaukosten und vor allem die Betriebs- und Nutzungskosten eine wesentliche Rolle.
Um vorgenannte Ziele zu erreichen, wird u. a. das Instrument der Lebenszykluskostenbetrachtung eingesetzt. In diesem Zusammenhang auch wichtig ist, dass der Facility Manager bereits bei Konzeption und Planung mitwirkt. Nur durch seine frühe Mitarbeit in diesen Phasen wird es möglich sein, eine werthaltige Immobilie zu schaffen, die auch wirtschaftlich zu betreiben ist. Ein wichtiges Werkzeug, um ein über deren Gesamtlebensdauer wirtschaftliches Gebäude zu erstellen, ist das Benchmarking. Diese Methode wird mittlerweile auch in Deutschland auf vielen Gebieten erfolgreich eingesetzt. Auch im Bereich des Facility Managements gibt es bereits mehrere Benchmarking-Pools, in denen Benchmarks (Kennzahlen) des Immobilienbetriebes gesammelt bzw. gebildet werden.
Jedoch schon bei Konzeption und Planung eines Gebäudes ist das zurückgreifen können auf aussagekräftige Kennzahlen wichtig. Nur auf deren Grundlage ist es möglich bereits in der Konzeptionsphase fundierte Entscheidungen zu treffen und bei den sich anschließenden Vor-, Entwurfs- und Ausführungsplanungen die optimalen Systemlösungen zu finden und auch baulich umzusetzen.
Der Begriff des Benchmarkings wird aus diesem Grunde bei dieser Ausarbeitung sehr weit gefasst. Neben den Benchmarks im Sinne von Best Practice werden hierin auch Kennzahlen bezeichnet, die sich in Forschung, Lehre und Praxis herausgebildet haben und sich in der Fachliteratur, in technischen Regelwerken, in Verordnungen, Gesetzen, Richtlinien und Empfehlungen wiederfinden. Außerdem auf diesem Feld auch wichtig sind die marktgeprägten Kennzahlen (Grundstückspreise, erzielbare Mieten u. ä.) Ziel dieser Arbeit ist, den Immobilienentwicklern, Planern, Bauausführenden und Betreibern einen schnellen Überblick über zur Verfügung stehende Bezugsquellen von Benchmarks und Kennzahlen und deren Kosten zu geben.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1 Aufgabenstellung
1.2 Vorgehensweise
2. Begriffe, Definitionen, Abgrenzungen
2.1 Facility Management
2.1.1 Begriff
2.1.2 Facility Management in Amerika und Europa
2.1.3 Facility Management in Deutschland
2.2 Benchmarking
2.2.1 Begriff des Benchmarkings
2.2.2 Arten des Benchmarkings
2.2.3 Benchmarking-Pools
2.2.4 Benchmarking im Facility Management
2.3 Anwendungen von Benchmarks im FM
2.3.1 als Richtwerte im Planungsstadium
2.3.2 als Controlling-Instrument
2.3.3 zur Kalkulation und Budgetierung
3. Einteilung der Benchmarking-Pools im FM
3.1 nach Kennzahlarten
3.2 nach internen und externen Kennzahlen
3.3 nach Gebäudenutzungen
3.4 nach kostenfreien und kostenpflichtigen Pools
3.5 nach Lebenszyklusphasen
4. Übersicht über Benchmarking-Pools im FM in Deutschland eingeteilt nach Lebenszyklusphasen (LzPh) und deren Anwendung
4.1. Konzeptionsphase
4.1.1. Bauprojektmanagement in LzPh.1
4.1.2 Projektentwicklung
4.1.3 Grundstück
4.1.4 Planungsgrundlagenermittlung
4.1.5 Wettbewerbe durchführen
4.2 Planungsphase
4.2.1 Bauprojektmanagement in LzPh 2
4.2.2 Objektplanung
4.2.3 Ausschreibung und Vergabe von Bauleistungen
4.3 Errichtungsphase
4.3.1 Bauprojektmanagement in LzPh. 3
4.3.2 Bauleistungen erbringen
4.3.3 Bauüberwachung
4.4 Vermarktungsphase
4.5 Beschaffungsphase
4.6 Betriebs- und Nutzungsphase
4.6.1 Objektmanagement
4.6.2 Bereitstellung von Arbeits- und Produktionsflächen
4.6.3 Objektbetrieb / Betriebsführung
4.6.4 Ver- und Entsorgung
4.6.5 Reinigung und Pflege
4.6.6 Schutz- und Sicherheitsdienste
4.6.7 Objektverwaltung und Controlling
4.6.8 Supportleistungen
4.7 Umbau- und Sanierungsphase
4.8 Leerstandsphase
4.9 Verwertungsphase
4.9.1 Abbruch / Rückbau
4.9.2 Altlastenbeseitigung
4.9.3 Recycling / Entsorgung
4.10 Tabellarische Übersicht der Kennzahlenquellen
5. Anmerkungen zur Anwendung des Benchmarkings im Facility Management
5.1 Hinweise zur Anwendung
5.1.1 bei Konzeption, Planung und Errichtung
5.1.2 beim Controlling
5.1.3 bei Optimierungsprozessen
5.2 Probleme bei der Anwendung von Kennzahlen
5.2.1 in Hinblick auf die Beschaffung
5.2.1 hinsichtlich deren Vergleichbarkeit
5.2.2 bezüglich der Aktualität
5.3 Kennzahlenbildung und deren Einsatz
6. Schlussbetrachtungen
Zielsetzung und thematische Schwerpunkte
Die vorliegende Arbeit verfolgt das Ziel, Immobilienentwicklern, Planern, Bauausführenden und Betreibern einen schnellen Überblick über verfügbare Bezugsquellen von Benchmarks und Kennzahlen sowie deren Kosten im Kontext des Facility Managements zu verschaffen, um eine fundierte Entscheidungsbasis über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie zu gewährleisten.
- Methodische Einteilung von Benchmarking-Pools im Facility Management nach Lebenszyklusphasen.
- Untersuchung von Kennzahlenquellen für Investitions-, Betriebs- und Nutzungskosten.
- Analyse der Bedeutung von Benchmarking als Controlling- und Optimierungsinstrument.
- Systematische tabellarische Zusammenstellung relevanter Kennzahlenquellen für unterschiedliche Bauphasen.
- Diskussion der Anwendungsprobleme von Kennzahlen hinsichtlich Beschaffung, Vergleichbarkeit und Aktualität.
Auszug aus dem Buch
4.6.1 Objektmanagement
Ein wichtiges Werkzeug hierfür ist ein – auf das jeweilige Unternehmen abgestimmtes – CAFM-System. Richtig eingesetzt und angewandt ermöglicht es einen schnellen Zugriff auf aktuelle Daten und bildet damit auch die Grundlage für die erforderliche Kostentransparenz. In Verbindung mit einer modernen Gebäudeautomation und eingebundenem Energiemanagementsystem werden hiermit das technische Gerüst für einen professionellen Gebäudebetrieb geschaffen.
Die Bildung von betriebs- und nutzungsspezifischen Kennwerten wie Energieverbräuche, Reinigungskosten und sonstiger Baunutzungskosten wird dadurch einfach gemacht. Durch das regelmäßige Energiecontrolling kann entsprechend schnell steuernd auf die Betriebsabläufe eingegriffen werden (z. B. Einschaltdauern der Beleuchtungen verringern u. ä.), um unnötige Kosten bereits im Vorfeld zu vermeiden.
Ein Vergleich der ermittelten spezifischen Werte mit internen oder externen Kennzahlen ergibt dann einen Aufschluss über mögliche Einsparpotentiale.
Aussagekräftige Benchmarks hierüber erhält man durch Teilnahme am „Benchmarking-Pool 2005 für Büroimmobilien in Österreich und Deutschland“ der Akademie für technische Gebäudeausrüstung Wien. Auch einzelne Kennzahlen sind hier gegen Gebühr erhältlich (Tabelle 4.10-35).
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Beschreibt die Aufgabenstellung und Vorgehensweise, wobei der Fokus auf der Bereitstellung von Adressen für Benchmarking-Pools liegt.
2. Begriffe, Definitionen, Abgrenzungen: Definiert Facility Management, Benchmarking und den erweiterten Kennzahlenbegriff im Immobilienkontext.
3. Einteilung der Benchmarking-Pools im FM: Klassifiziert Benchmarking-Pools anhand von Kriterien wie Kennzahlarten, Gebäudenutzung und Lebenszyklusphasen.
4. Übersicht über Benchmarking-Pools im FM in Deutschland eingeteilt nach Lebenszyklusphasen (LzPh) und deren Anwendung: Bildet den Kern der Arbeit mit einer detaillierten tabellarischen Übersicht zu Kennzahlenquellen je Lebenszyklusphase.
5. Anmerkungen zur Anwendung des Benchmarkings im Facility Management: Erläutert Anwendungshinweise für verschiedene Projektphasen und diskutiert Herausforderungen wie Beschaffungskosten und Vergleichbarkeit.
6. Schlussbetrachtungen: Fasst zusammen, dass ein ganzheitliches Benchmarking über den gesamten Lebenszyklus essenziell für die Erreichung eines wirtschaftlichen Gesamtoptimums ist.
Schlüsselwörter
Facility Management, Benchmarking, Benchmarking-Pools, Kennzahlen, Lebenszykluskosten, Lebenszyklusphasen, Immobilien, Kostentransparenz, Gebäudebetrieb, Gebäudemanagement, Planung, Controlling, Baukosten, Wirtschaftlichkeit, Optimierung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Masterarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit bietet einen Überblick über verfügbare Benchmarking-Pools und Kennzahlenquellen für das Facility Management in Deutschland, um Akteuren eine datengestützte Entscheidungsbasis zu liefern.
Welches ist das zentrale Ziel der Arbeit?
Ziel ist es, potenziellen Nutzern eine strukturierte Übersicht von Bezugsquellen für Benchmarks und Kennwerte zu geben, um deren Beschaffung im komplexen Marktumfeld zu erleichtern.
Was sind die thematischen Schwerpunkte der Forschung?
Die Schwerpunkte liegen auf der methodischen Kategorisierung von Kennzahlen nach Lebenszyklusphasen und der tabellarischen Aufbereitung konkreter Datenquellen für Planer und Betreiber.
Welche wissenschaftliche Methode wird in dieser Arbeit verwendet?
Die Arbeit nutzt eine systematische Literaturanalyse sowie eine Markterhebung, um Benchmarking-Quellen zu identifizieren, zu kategorisieren und in einer übersichtlichen tabellarischen Form zusammenzuführen.
Was wird im Hauptteil (Kapitel 4) behandelt?
Kapitel 4 befasst sich mit der detaillierten Zuordnung von Kennzahlenquellen zu den einzelnen Lebenszyklusphasen einer Immobilie, von der Konzeption bis zur Verwertung.
Welche Kriterien charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit zeichnet sich durch einen erweiterten Benchmarking-Begriff aus, der über "Best Practice" hinaus auch fachliche Standards, gesetzliche Regelwerke und marktgeprägte Kennwerte einbezieht.
Warum ist das Lebenszyklusmodell für die Arbeit so wichtig?
Da 80 % der Kosten einer Immobilie im Betrieb anfallen, ist die Einteilung nach Lebenszyklusphasen entscheidend, um bereits in frühen Phasen (Konzeption/Planung) Weichen für eine spätere wirtschaftliche Bewirtschaftung zu stellen.
Welche besonderen Hinweise gibt die Arbeit zur Anwendung von Kennzahlen?
Die Arbeit mahnt zur kritischen Prüfung der Herkunft und Vergleichbarkeit der Daten, da individuelle Objektspezifika wie Alter, Nutzung und Technik den direkten Vergleich erschweren können.
- Arbeit zitieren
- Siegmund Schönberger (Autor:in), 2006, Übersicht über Benchmarking-Pools für Facility Management in Deutschland und deren Anwendung, München, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/61653
