„Mensch: ein merkwürdiges Wesen. Er arbeitet immer härter für das Privileg, immer höhere Steuern zahlen zu dürfen“. Dieser Spruch ist im Bereich der Einkommensteuer zweifellos zu bejahen. Unter dem Begriff Steuer sind aber sämtliche Steuerarten zu verstehen, wobei sich ein gemeinsames Merkmal des Steuerzahler-Verhaltens herauskristallisiert hat: das Streben nach Steueroptimierung. Die Menschen – mit Hilfe von Steuerberatern und Rechtsanwälten – arbeiten immer härter an der Ausarbeitung von solchen Lösungen und Modellen, bei deren Anwendung die Steuerpflichtigen mehr für sich einbehalten dürfen und weniger an den Staat in Form von Steuern bezahlen müssen. Diese Tendenz ist insbesondere an dem Anlagemarkt zu bemerken. Das System der Besteuerung von Wertpapier- und Immobilienanlagen wird mit der Zeit immer komplexer, so dass immer neue Steuersparmodelle ausgearbeitet werden müssen.
Immobilien – als besondere Form der Kapitalanlage – verkörpern erhebliche steuerpflichtige Werte. Die auf Immobilien anfallende Steuer – insbesondere bei Veräußerung oder Erwerb der Immobilien – bedeutet meistens eine besonders große finanzielle Belastung für die Investoren, so dass die Immobilien selten ihren Eigentümer wechseln. Im Endeffekt ist die Stagnation des deutschen Immobilienmarktes in einem erheblichen Umfang auch steuerbetrieben.
Die Ergebnisse der politischen und wissenschaftlichen Diskussionen sind eindeutig: der deutsche Immobilienmarkt braucht neuen Schwung nach internationalem Vorbild. Die zur Zeit am deutschen Immobilienanlagemarkt zur Verfügung stehenden indirekten Immobilienanlageformen – offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Immobilien-Aktiengesellschaften – bieten keine ausreichende Attraktivität für in- und ausländische Investoren. Die Rahmen zur Etablierung einer neuen Immobilien-Anlageklasse - die G-REITs - wurden aufgestellt.
Was steckt hinter dem Namen dieser neuen Asset-Klasse und was haben REITs aus steuerlicher Sicht für Deutschland Neues zu bieten? Diese Magisterarbeit hat sich zum Ziel gesetzt, mit Hilfe von Ergebnissen einer Untersuchung die Funktionsweise von REITs zu erläutern, welche Vorteile diese neue Immobilienanlageform für deutsche Anleger und für die deutsche Immobilienwirtschaft zu bieten hat und versucht die Frage zu beantworten, ob die theoretischen Überlegungen in die Praxis umsetzbar sind, so dass G-REITs seine Ziele erreichen kann und ein erfolgreiches Immobilienanlageinstrument darstellen kann.
Inhaltsverzeichnis
I. VORWORT
II. REITS ALS IMMOBILIENANLAGEINSTRUMENTE
1. HERKUNFT VON REITS
2. WAS IST UNTER REITS ZU VERSTEHEN?
2.1 REITS IN DEN VEREINIGTEN STAATEN VON AMERIKA
2.1.1 Rechtliche Grundlagen
2.1.2 Rechtsform
2.1.3 Grundlegende Wesensmerkmale des US-REIT
A, Gesellschaftsanteile
B, Aktionärskreis
C, Anlage- und Einkommensvorschriften (Asset Value Tresholds)
D, Einnahmevorschriften (Income Thresholds)
E, Zulässige wirtschaftliche Betätigung
F, Mindestausschüttung
G, Besteuerung
2.2 KANADA
2.2.1 Rechtsform
2.2.2 Grundlegende Wesensmerkmale
A, Aktionärskreis
B, Anlage- und Einkommensvorschriften
C, Einnahmevorschriften
D, Mindestausschüttung
E, Besteuerung
2.3 AUSTRALIEN
2.3.1 Rechtsform
2.3.2 Grundlegende Wesensmerkmale
A, Anlage- und Einkommensvorschriften
B, Mindestausschüttung
C, Besteuerung
2.4 JAPAN
2.4.1 Rechtsform
2.4.2 Grundlegende Wesensmerkmale
A, Aktionärskreis
B, Anlage- und Einkommensvorschriften
C, Mindestausschüttung
D, Besteuerung
2.5 EUROPA-REITS
2.5.1 Niederlande
2.5.2 Belgien
2.5.3 Frankreich
2.5.4 Großbritannien
A, Voraussetzungen auf der Gesellschaftsebene:
B, Voraussetzungen der Geschäftstätigkeit
C, Zusammensetzung der Vermögensgegenstände und Erträge
2.6 ALLGEMEINER REIT-BEGRIFF
3. REIT-ARTEN
3.1 EQUITY REITS
3.2 MORTGAGE REITS
3.3 HYBRID REITS
3.4 NEUERE ENTWICKLUNGEN
3.4.1 Umbrella Partnership REITs (UPREITs)
3.4.2 DOWNREITs
III. IMMOBILIEN-INVESTITIONEN IN DEUTSCHLAND MIT AUSBLICK AUF DIE EINFÜHRUNG VON GERMAN-REITS
1. IMMOBILIENINVESTMENT IN DEUTSCHLAND
1.1 DIREKTE IMMOBILIENINVESTITIONEN
1.2. INDIREKTE IMMOBILIENINVESTITIONEN
1.2.1 Offene Immobilienfonds
A, Definition
B, Steuerliche Akzepte
1.2.2 Geschlossene Immobilienfonds
A, Gesellschaftsrechtliche Erwägungen
B, Steuerrechtliche Aspekte
1.2.3 Immobilien-Aktiengesellschaften
A, Definition
B, Steuerliche Behandlung
2. WIRTSCHAFTLICHE PLATZIERUNG UND EINFÜHRUNG VON GERMAN REITS
2.1. GRÜNDE FÜR DIE EINFÜHRUNG
2.1.1 Entwicklungen des deutschen Immobilienmarkts
2.1.2 Geschichte
3. GRUNDZÜGE DES DEUTSCHEN REITS
3.1 REGULATORISCHE RAHMEN
3.1.1 Gesellschaftsform
3.1.2 Börsennotierung
3.1.3 Ausschüttungen
3.1.4 Bilanzierung
3.1.5 Tätigkeitsfeld
3.1.6 Unternehmensvermögen
3.1.7 Nicht geregelte Felder
3.2 STEUERLICHES KONZEPT
A, Körperschaftsteuer
B, Gewerbesteuer
C, Umsatzsteuer
3.2.2 Laufende Besteuerung der Anleger
A, Inländische Anleger
a, Privatanleger
b, Kapitalgesellschaft als Anleger
c, Ausnahmen
B, Ausländische Anleger
a, Mutter-Tochter-Richtlinie
b, Doppelbesteuerungsabkommen
C, Veräußerung von G-REIT-Anteilen
4. UNTERNEHMENSBESTEUERUNG IM LICHT DER BESTEUERUNG VON G-REITS
IV. ZUKUNFT FÜR REITS IN DEUTSCHLAND?
1. GRÜNDUNG VON G-REITS
1.1 NEUGRÜNDUNG
1.2. UMWANDLUNG
2. STEUERLICHE ASPEKTE
2.1 BARGRÜNDUNG
2.2 SACHGRÜNDUNG
2.3 UMWANDLUNG EINER BESTEHENDEN DEUTSCHEN AKTIENGESELLSCHAFT IN EINEN G-REIT
3. BILANZIERUNGSFRAGEN
3.1 AUFSTELLUNG VON EINZELABSCHLÜSSEN NACH IFRS
3.2 BILANZIERUNG DES IMMOBILIENVERMÖGENS NACH IFRS
3.3 MINDESTAUSSCHÜTTUNG
4. ALTERNATIVEN FÜR OFFENEN IMMOBILIENFONDS NACH DER EINFÜHRUNG VON G-REITS
4.1 OFFENE IMMOBILIENFONDS VERSUS G-REITS
4.1.1 Unterschiedliche rechtliche Behandlung
4.1.2 Unterschiedliche steuerliche Behandlung
4.1.3 Konkurrenzvorteil bei G-REITs?
4.2 G-REITS ALS ALTERNATIVE FÜR OFFENE IMMOBILIENFONDS
4.2.1 Umwandlung von offenen Immobilienfonds in G-REITs
4.2.2 Auslagerung von Immobilienbeständen der offenen Immobilienfonds auf G-REITs
V. FAZIT
Zielsetzung & Themen
Diese Magisterarbeit analysiert die Funktionsweise von Real Estate Investment Trusts (REITs) und untersucht deren Potenzial als neue Immobilienanlageklasse für den deutschen Markt. Ziel ist es zu erläutern, welche Vorteile diese Form der Anlage für deutsche Anleger sowie die Immobilienwirtschaft bietet, und zu prüfen, ob die theoretischen Überlegungen für eine erfolgreiche praktische Umsetzung in Deutschland tragfähig sind.
- Internationale Funktionsweise und Wesensmerkmale von REITs
- Analyse des deutschen Immobilienmarktes und der bestehenden Anlageformen
- Steuerliche Konzeption für G-REITs und steuerliche Auswirkungen auf Anleger
- Bilanzierungsfragen und regulatorische Rahmenbedingungen
- Wettbewerbsvergleich zwischen offenen Immobilienfonds und G-REITs
Auszug aus dem Buch
1. Herkunft von REITs
Real Estate Investment Trusts (abgekürzt im Folgenden REITs) haben sich in den Vereinigten Staaten von Amerika bereits seit 1960 als alternative Form der Kapitalanlage in Immobilienvermögen etabliert. Nach Beendigung des Zweiten Weltkrieges befand sich die amerikanische Wirtschaft - so auch die Immobilienwirtschaft – an einem Tiefpunkt. In dieser Situation gelang es nur schwer, die für dringend benötigte Immobilieninvestitionen erforderlichen finanziellen Mittel zu mobilisieren. Aus diesen Gründen schien die Ausarbeitung und Einführung eines neuen Immobilienanlageinstruments eine mögliche Lösung zur Kapitalmobilisierung zu sein.
Der US- Kongress rief REITs im Jahre 1960 mit dem Real Estate Investment Trust Act ins Leben. Mit dieser Anlageform wollte der Gesetzgeber ein neues und grundsätzlich für Immobilien Kleinanleger attraktives Anlageinstrument schaffen. Die praktische Eröffnung des Immobilienanlagemarktes für Kleinanleger war ein sehr bedeutsamer Schritt, da im Immobilienfinanzierungssektor bisher vorrangig sogenannte „Limited Partnerships“ aktiv waren. "Limited Partnership" sind mit der Kommanditgesellschaft vergleichbar. Die Investitionen in dieser Zeit waren damit den Immobilieninvestitionen durch geschlossene Immobilienfonds vergleichbar, d.h. typischerweise erforderten sie hohe Kapitalinvestitionen der Anleger.
Auf den weltweiten Finanzmärkten gelten REITs als junge und sehr attraktive Anlageinstrumente. In den letzten mehr als 45 Jahren hat dieses Anlageinstrument Höhen und Tiefen erreicht und befindet sich noch in einem Stabilisierungsprozess.
Zusammenfassung der Kapitel
I. VORWORT: Eine einführende Betrachtung des Strebens nach Steueroptimierung bei Kapitalanlagen und die daraus resultierende Stagnation des deutschen Immobilienmarktes.
II. REITS ALS IMMOBILIENANLAGEINSTRUMENTE: Darstellung der historischen Herkunft der REITs in den USA und ein systematischer Vergleich der REIT-Strukturen in verschiedenen internationalen Ländern.
III. IMMOBILIEN-INVESTITIONEN IN DEUTSCHLAND MIT AUSBLICK AUF DIE EINFÜHRUNG VON GERMAN-REITS: Analyse des Status quo des deutschen Immobilienmarktes und Vorstellung der geplanten regulatorischen sowie steuerlichen Konzepte für German REITs.
IV. ZUKUNFT FÜR REITS IN DEUTSCHLAND?: Detaillierte Untersuchung der Gründungsmöglichkeiten, Bilanzierungsfragen sowie des Wettbewerbsverhältnisses zu bestehenden offenen Immobilienfonds nach Einführung der G-REITs.
V. FAZIT: Zusammenfassende Beurteilung der Zweckmäßigkeit und des langfristigen Erfolgs von G-REITs als neues, attraktives Immobilienanlageinstrument für den Standort Deutschland.
Schlüsselwörter
Real Estate Investment Trusts, G-REITs, Immobilieninvestitionen, Steueroptimierung, Immobilienwirtschaft, Kapitalanlage, Ausschüttungsquote, Immobilienfonds, Immobilien-Aktiengesellschaften, IFRS, Steuerbefreiung, Börsennotierung, Finanzstandort Deutschland, Investmentgesetz, Immobilienvermögen
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der geplanten Einführung von German REITs (G-REITs) in Deutschland und analysiert deren Potenzial als neue, international ausgerichtete Immobilienanlageform.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Zu den Schwerpunkten zählen die steuerliche Behandlung auf Gesellschafts- und Anlegerebene, die regulatorischen Rahmenbedingungen, die Bilanzierung nach IFRS sowie der Wettbewerb mit offenen und geschlossenen Immobilienfonds.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, die Funktionsweise von G-REITs zu erläutern und zu bewerten, ob das Konzept Deutschland als Finanzstandort stärken und die Attraktivität von Immobilienanlagen für in- und ausländische Investoren erhöhen kann.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es erfolgt eine rechtswissenschaftliche und wirtschaftliche Analyse basierend auf internationalen Modellen, aktuellen Gesetzesentwürfen, Fachliteratur und Gutachten relevanter Institutionen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine internationale Bestandsaufnahme der REIT-Modelle und eine tiefgehende Analyse der wirtschaftlichen Platzierung, regulatorischen Vorgaben und steuerlichen Konzepte für G-REITs in Deutschland.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind G-REITs, Immobilien-Aktiengesellschaften, steuerliche Transparenz, Ausschüttungspflicht, IFRS-Rechnungslegung und Immobilienmarkt-Mobilisierung.
Wie unterscheidet sich der G-REIT von einem offenen Immobilienfonds?
Der G-REIT ist als Aktiengesellschaft mit Fokus auf Börsennotierung konzipiert, während der offene Immobilienfonds ein Sondervermögen darstellt, das strengeren Regeln des Investmentgesetzes unterliegt.
Warum spielt das "Trennungsmodell" in der Arbeit eine so große Rolle?
Das Trennungs- oder Trustvermögensmodell wurde als zentraler Diskussionspunkt für die Strukturierung von G-REITs in Deutschland identifiziert, bei dem zwischen der verwaltenden Management-AG und dem eigentlichen Immobilien-Trustvermögen unterschieden wird.
Welche Rolle spielt die IFRS-Bilanzierung für G-REITs?
Die verpflichtende Bilanzierung nach IFRS soll die Transparenz erhöhen und die Immobilien zum Verkehrswert (Fair Value) ausweisen, um Investoren ein zeitnahes und präzises Bild der Unternehmensentwicklung zu ermöglichen.
- Arbeit zitieren
- Dr. iur. Viktoria Lantos, LL.M. (Autor:in), 2006, Steuerliche Anreize bei Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland, München, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/61083
