Wie wird der Kauf eines Immobilienobjektes finanziert? Viele Familien entschieden sich für ein Immobiliendarlehen. Hierbei ist es fundamental, eine Entscheidung über die Finanzierungsart zu treffen. In der folgenden Forschungsarbeit wird sich ausschließlich mit der Fremdfinanzierung beschäftigt. Fremdkapital kann zur Immobilienfinanzierung in Form von Darlehen der Banken, Versicherungen oder Bausparkassen beschafft werden. Innerhalb der Fremdfinanzierung steht der Darlehensnehmer vor der Herausforderung sich zwischen einem Hypothekendarlehen oder einer Grundschuld zu entscheiden. Vor dieser Problematik stehen viele private Haushalte, da dies eine wichtige Entscheidung ist, welche auch langfristig die privaten Haushalte begleitet.
In der heutigen Zeit stehen immer mehr junge Familien vor der Entscheidung, ob der gemeinsame Wohnraum gemietet oder gekauft werden soll. Durch das Mieten einer Immobilie ist der Mieter lediglich an einem Mietvertrag gebunden und nicht an der Immobilie selbst. Somit steigt die Flexibilität sich nach Frist des Vertrages für ein neues, möglicherweise auch besseres, Immobilienobjekt zu entscheiden, jedoch sinkt die Flexibilität innerhalb des Immobilienobjektes. Somit steht der Mieter vor dem Problem, keine hohe Entscheidungsmacht bezüglich der Immobilie zu besitzen. Daraus entsteht die ständige Rücksprache mit dem Vermieter bezüglich vielerlei Änderungen innerhalb des gemieteten Objekts.
Aufgrund dieser fehlenden Flexibilität innerhalb der Immobilie tendieren immer mehr Familien zum Kauf einer Immobilie. Eine Statistik besagt, dass sich das Kaufen eines Immobilienobjektes mehr rentieren würde, als das mieten dieser Anlage. Dies bringt die volle Entscheidungskraft über die Immobilie mit sich, jedoch ist diese Entscheidungskraft an hohe Kosten gebunden.
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung
1.3 Gang der Untersuchung
2 Grundpfandrechte
2.1 Bewegliche Grundpfandrechte
2.2 Unbewegliche Grundpfandrechte
3 Einsatzmöglichkeiten von unbeweglichen Grundpfandrechte im Kreditgeschäft
3.1 Grundschuld
3.2 Hypothek
3.3 Kritische Analyse
4 Fazit
Literatur- und Quellenverzeichnis
Monographien und Aufsätze
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Grundpfandrechte
Abbildung 2: Unbewegliche Grundpfandrechte
1 Einleitung
1.1 Problemstellung
In der heutigen Zeit stehen immer mehr junge Familien vor der Entscheidung, ob das erste Eigenheim gemietet oder gekauft werden soll. Durch das Mieten einer Immobilie ist der Mieter lediglich an einem Mietvertrag gebunden und nicht an der Immobilie selbst. Somit steigt die Flexibilität sich nach Frist des Vertrages für ein neues, möglicherweise auch besseres, Immobilienobjekt zu entscheiden, jedoch sinkt die Flexibilität innerhalb des Immobilienobjektes. Somit steht der Mieter vor dem Problem keine hohe Entscheidungsmacht bezüglich der Immobilie zu besitzen. Daraus entsteht die ständige Rückspräche mit dem Vermieter, bezüglich vielerlei Änderungen innerhalb des gemieteten Objekts. Aufgrund dieser fehlenden Flexibilität innerhalb der Immobilie tendieren immer mehr Familien zu dem Kauf einer Immobilie. Eine Statistik besagt, dass sich das Kaufen eines Immobilienobjektes mehr rentieren würde, als das mieten dieser Anlage[1]. Dies bringt die volle Entscheidungskraft über die Immobilie mit sich, jedoch ist diese Entscheidungskraft an hohen Kosten gebunden. Aufgrund dieser Aussage ergibt sich die Problemstellung dieser Forschungsarbeit: Wie wird das Kaufen eines Immobilienobjektes finanziert? Viele Familien entschieden sich für ein Immobiliendarlehen. Hierbei ist es fundamental eine Entscheidung über die Finanzierungsart zu treffen. In der folgenden Forschungsarbeit wird sich ausschließlich mit der Fremdfinanzierung beschäftigt. Fremdkapital kann zur Immobilienfinanzierung in Form von Darlehen der Banken, Versicherungen oder Bausparkassen beschafft werden. Innerhalb der Fremdfinanzierung steht der Darlehensnehmer vor der Herausforderung sich zwischen einem Hypothekendarlehen oder einer Grundschuld zu entscheiden. Vor dieser Problematik stehen viele private Haushalte, da dies eine wichtige Entscheidung ist, welche auch langfristig, die privaten Haushalte begleitet.
1.2 Zielsetzung
Aus der Problemstellung ergibt sich die Aktualität und die Bedeutsamkeit einer Immobilienfinanzierung in der heutigen Zeit. Die Kosten einer Immobilie können mittels einer Finanzierung umgangen werden. Eine Finanzierung kann unteranderem durch Eigenfinanzierung erfolgen. Dies bedeutet, dass das Eigenkapitel zur Finanzierung einer Immobilie genutzt wird. Allerdings ist diese Form von Eigenfinanzierung in privaten Haushalten nicht üblich. In der heutigen Zeit existieren immer mehr Fremdfinanzierungsmöglichkeiten, aus diesem Grund ergibt sich die Relevanz für die Entscheidung welche Fremdfinanzierung für eine Immobilie in Betracht gezogen werden sollte. Hierbei sollte vorweg deutlich gemacht werden, dass es sich bei einer Immobilie, um ein unbewegliches Grundpfandrecht handelt. Bei den unbeweglichen Grundpfandrechten existieren viele Unterscheidungen. Diese Unterscheidungen werden innerhalb dieser Forschungsarbeit präsentiert. Als Grundpfandrecht an unbeweglichen Sachen wird oft zwischen Grundschuld und Hypothek entschieden. Für die endgültige Entscheidung einer Darlehensform ist es elementar die Einsetzbarkeit im Kreditgeschäft beider Formen zu analysieren. Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld weisen Vor- und Nachteile auf. Diese werden in der vorliegenden Forschungsarbeit detailliert dargestellt. Aus der dargestellten Zielsetzung ergibt sich folgende Forschungsfrage: Welche der beiden Darlehensformen, Hypothek oder Grundschuld, kommt für die Finanzierung einer Immobilie eher in Frage?
1.3 Gang der Untersuchung
Damit die Fragestellung gezielt beantwortet werden kann, ist eine theoretische Befassung mit dem Thema fundamental. Hierfür werden im zweiten Kapitel Die Grundpfandrechte dargestellt. Dabei wird mittels einer Grafik zwischen beweglichen und unbeweglichen Grundpfandrechte unterschieden. In Kapitel 2.1 werden die beweglichen Grundpfandrechte dargestellt. In Form von zwei Beispielen werden die beweglichen Grundpfandrechte, unter anderem durch dem Lombardkredit und der Sicherungsübereignung verdeutlicht. In Kapitel 2.2. werden die Voraussetzungen und die Funktionsbereiche eines unbeweglichen Grundpfandrechts präsentiert. Im dritten Kapitel werden zwei unbewegliche Grundpfandrechte, die Grundschuld und die Hypothek, vorgestellt. Das Kapitel 3.1 definiert den Begriff der Grundschuld mit den Eigenschaften. Hierbei wird sich sowohl auf die Vorteile als auch auf die Nachtteile konzentriert. In Kapitel 3.2 wird sich mit der Hypothek und dessen Eigenschaften beschäftigt. Innerhalb dieses Kapitels werden ebenfalls die Vor- und Nachteile dargestellt. Beide werden in der kritischen Analyse in Kapitel 3.3 miteinander verglichen. Dabei wird der Fokus auf die Einsetzbarkeit im Kreditgeschäft gelegt. Die Einsetzbarkeit im Kreditgeschäft ist die Voraussetzung, damit eine Entscheidung von privaten Haushalten getroffen werden kann, welche Darlehensform ebenfalls in der Praxis anwendbar ist. Schlussendlich erfolgt im vierten Kapitel ein Fazit, in welchem auch die Forschungsfrage aus der Zielsetzung beantwortet wird.
2 Grundpfandrechte
„Sachen im Sinne des Gesetzes sind nur körperliche Gegenstände“.[2]
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1: Grundpfandrechte
2.1 Bewegliche Grundpfandrechte
Das bewegliche Grundpfandrecht tritt im Falle einer Sicherstellung von Verbindlichkeiten auf. Sollte diese Sicherstellung von Verbindlichkeiten die Einräumung eines dringlichen Rechts an einer beweglichen Sache vorgesehen haben, so können die Vertragspartner zwischen einer Vollrechtsübertragung oder der Bestellung des Gegenstandes zum Pfand entscheiden.[3] Die Vollrechtsübertragung gleicht der Sicherungsübereignung, welche, aufgrund des Besitzkonstituts, eine tatsächliche Übergabe der beweglichen Sache nicht voraussetzt.[4] Bei dem Pfandrecht kann sich der Gläubiger auf das Recht beziehen berechtigt zu sein „Befriedigung aus der Sache zu suchen (Pfandrecht)“.[5] Diese Verwertungsbefugnis verleiht dem Gläubiger bereits vor dem Eintritt der Verwertung unter anderem Rechte zum Besitz und das Abwehrrecht, welche die Verwertung gewährleisten.[6] Eine weiterer Realkredit ist der Lombardkredit. Der Lombardkredit ist durch das Pfandrecht an einer beweglichen Sache oder an einem verbrieften Recht gesichert.[7] Diese Kreditform ist stets kurzfristig, denn diese Form ermöglich eine Beschaffung kurzfristiger Betriebsmittel, aufgrund Beleihung von Gegenständen, welche vom Kreditnehmer nicht veräußert werden.[8] Dementsprechend ist der Verkauf des Pfandgutes ausgeschlossen. Bei Übergabe des Pfandgutes wird der Pfandgläubiger zwar Besitze des Pfandgutes, aber nicht der Eigentümer und hat das Pfandgut auch getrennt von seinen eigenen Beständen zu halten.[9] Die Verpfändung beweglicher Sachen ist im Vergleich zum Grundpfandrecht an unbeweglichen Sachen praktisch schwieriger umsetzbar. Die Problematik wird in der tatsächlichen Übertragung der beweglichen Sache gesehen. Dabei muss die Verfügungsgewalt des Gläubigers nach außen in Erscheinung treten. Sollte der Sicherungsgeber mit der übertragenen beweglichen Sache wirtschaften, würde dies zu Komplikationen im Betriebsgeschehen führen.[10] Es existiert ebenfalls die Möglichkeit, dass bewegliche Sachen in den Gewahrsamen des Pfandschuldners bleiben. Dies gilt meist bei umfangreichen Gesamtsachen wie zum Beispiel einem Warenlager. Hierbei ist es erforderlich, dass ein Pfandzeichen erfolgt. Bei einem Pfandzeichen wird ein Angestellter des Pfandschuldners als Pfandhalter ernannt. Die Voraussetzung bei dieser Alternative ist die Wertehaltung des Pfandgutes zu gewährleisten und nicht zu verschlechtern.[11]
2.2 Unbewegliche Grundpfandrechte
Als unbewegliche Sachen werden Grundstücke in ihren wesentlichen Bestandteilen bezeichnet.[12] Damit sind alle Sachen, die mit dem Grund und Boden fest verbunden sind, insbesondere die auf dem Grundstück stehende Gebäude oder die mit dem Grundstück verbundenen Früchte gemeint.[13] Ein Grundstück kann mit mehreren beschränkt dinglichen Rechten belastet sein.[14] Das Grundpfandrecht ist ein Verwertungsrecht an einem Grundstück, das den Eigentümer im Sicherungsfall die Zwangsvollstreckung des Grundstücks erlaubt (§§ 1113, 1191 BGB).[15] Dieses Verwertungsrecht ist ein dingliches Recht und bleibt auch im Falle der Veräußerung des Grundstücks bestehen.[16] Der Übertragungsvorgang bei Grundstückseigentum setzt einen Doppeltatbestand voraus. Bei der Übertragung eines Grundstücks ist ein Recht oder die Übertragung eines solchen Rechts erforderlich. Diese Einigung kann bedingt oder befristet erfolgen.[17] Hierbei gilt die Vereinbarung eines Eigentumsvorbehalts als ausgeschlossen. Die Übertragung von Grundstücksrechten muss gemäß §873 Abs. BGB[18] im Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuch stellt ein öffentliches Register dar, welches Auskunft über Grundstücke und Rechte an Grundstücken gibt.[19] Diese Eintragung erfolgt durch das Grundbuchamt. Als Voraussetzung für die Eintragung gilt, dass zwischen einem Kaufvertrag eines Grundstückes und dem Eigentumserwerb des Käufers eine gewisse Zeit vergeht.[20]
3 Einsatzmöglichkeiten von unbeweglichen Grundpfandrechte im Kreditgeschäft
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2: Unbewegliche Grundpfandrechte
3.1 Grundschuld
Die Grundschuld stellt eine abstrakte Sicherung dar. Nach Unterzeichnung des Kreditvertrages erhält der Kunde von der Bank die erforderlichen Unterlagen für die Grundschuldbestellung. Die Kreditinstitute zahlen das Darlehen aus, sobald die Grundschuld bestellt und ins Grundbuch eingetragen wurde.[21] Dies geschieht unter notarieller Beglaubigung. Handelt es sich um mehrere Eigentümer, müssen auch alle eine Grundschuld bestellen, allerdings kann ein Grundpfandrecht einer Immobilie nur von einem Eigentümer bestellt werden.[22] Aufgrund der formlos gültige und gelegentlich auch stillschweigend geschlossene Sicherungsabrede ist die Grundschuld auch als Sicherungsgrundschuld bekannt.[23] Mit dieser Sicherungsabrede wird sichergestellt, dass der Darlehensgeber mit der Rückzahlung der Forderung die Grundschuld freigibt und so die Löschungsbewilligung eingetragen werden kann. Die Sicherungsgrundschuld gleicht einer Fremdgrundschuld und gibt dem Inhaber die Möglichkeit bei Nichterfüllung der gesicherten Forderung sich trotzdem aus der Grundschuld befrieden zu können.[24] Diese entsteht durch Einigung über der Eintragung im Grundbuch. Die Grundschuld ist nicht akzessorisch, dementsprechend besteht auch keine Abhängigkeit gegenüber der Forderung.[25] Mittels einer Änderung der Sicherungsabrede, kann die Grundschuld ebenfalls anderweitig verwandt werden, ohne dass im Grundbuch eine Änderung vorgenommen werden muss. Sobald der Sicherungszweck der Grundschuld erfüllt ist, in dem die gesicherte Forderung befriedigt wird, besitzt der Grundeigentümer das Recht die Grundschuld als Eigentümergrundschuld bewahren und diese wiederholt als Sicherheit nutzen.[26] Im Allgemeinen bietet die Grundschuld die ausgeprägteren Gestaltungsmöglichkeiten und wirkt somit praxisgerechter. Sobald der Kredit getilgt ist, kann die Löschung der Grundschuld in das Grundbuch beantragt werden. Allerdings bringt dies einige Komplikationen mit sich.[27] Zum einen könnte die bestehende Grundschuld im Grundbuch vorteilhaft sein, falls der Anspruch bestehen sollte, einen erneuten Kredit aufzunehmen. Zum anderen bringt die Löschung der Grundschuld viele Kosten, wie zum Beispiel Notarkosten mit sich.
[...]
[1] Vgl. Fabricius & Seibel, 2016
[2] S. BGB, 2016, §90
[3] Vgl. Apathy, Eicher, Iro, Koch, & Riedler, 2012, S. 70
[4] Vgl. Schaaf, 2009, S. 54
[5] BGB, 2016, §1204 Abs. 1
[6] Vgl. Apathy, Eicher, Iro, Koch, & Riedler, 2012, S. 69
[7] Vgl. Prätsch, Schikorra, & Ludwig, 2012, S. 152
[8] Vgl. Prätsch, Schikorra, & Ludwig, 2012
[9] Vgl. Prätsch, Schikorra, & Ludwig, 2012, S. 154
[10] Vgl. Apathy, Eicher, Iro, Koch, & Riedler, 2012, S. 69
[11] Vgl. Apathy, Eicher, Iro, Koch, & Riedler, 2012, S. 71
[12] Vgl. Reich, 2016, S. 433
[13] Vgl. Reich, 2016, S. 437
[14] Vgl. Reich, 2016, S. 438
[15] S. BGB, 2016, §§1113, 1191
[16] Vgl. Staab & Staab, 2014, S. 271
[17] Vgl. Reich, 2016, S. 491
[18] BGB, 2016, §873
[19] Vgl. Reich, 2016, S. 491
[20] Vgl. Reich, 2016, S. 494
[21] Vgl. Staab & Staab, 2014, S.280
[22] Vgl. Staab & Staab, 2014, S.280
[23] Vgl. Staab & Staab, 2014, S. 279
[24] Vgl. Derleder, Knops, & Bamberger, 2009, S. 295
[25] Vgl. Staab & Staab, 2014, S. 282
[26] Vgl. Staab & Staab, 2014, S. 280
[27] Vgl. Derleder, Knops, & Bamberger, 2009, S. 352