Die finanzielle Situation von Gemeinden und Städten ist überwiegend durch knappe Kassen gekennzeichnet. Hinzu kommt ein immenser Bestand an Immobilien, der häufig vernachlässigt wird. Bei der Betreuung dieser Immobilien sind zudem hauptsächlich zersplitterte Verantwortlichkeiten vorzufinden.
Gegenstand dieser Abhandlung ist es deshalb, Handlungsempfehlungen und Hilfestellungen für Gemeinden und Städte zu entwickeln, die die Einführung eines professionellen Immobilienmanagements planen bzw. sich bereits in dessen Umsetzungsphase befinden.
Die Sensibilisierung der Gemeinden in diesem Bereich gegenüber anstehenden Veränderungsprozessen und die Ausbildung eines bisher nur unzureichend vorhandenen Kostenbewusstseins sollen ebenfalls vermittelt werden.
Der Hauptfokus liegt hierbei auf nur einem Teil des breiten Spektrums des Immobilienmanagements, den Instandsetzungen. Diese Betrachtung soll auf der einen Seite auf die beachtlichen Kostendimensionen des Teilbereichs Instandsetzung aufmerksam machen, andererseits auf dieser Basis auf das Ausmaß verwiesen werden, welches Kosten und Optimierungspotentiale bei der Betrachtung aller Bereiche eines Immobilienmanagements erreichen können.
Durch empirische Untersuchungen (Befragung mittels anonymisierten Fragebögen und Interviews mit Gemeinden) wird der notwendige Praxisbezug hergestellt und werden die Empfehlungen aktuell untermauert.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung und Ziel der Arbeit
2 Einordnung des Begriffs Immobilienmanagement
2.1 Real Estate Management (REM)
2.1.1 Corporate Real Estate Management (CREM)
2.1.2 Public Real Estate Management (PREM)
2.2 Notwendigkeit des Immobilienmanagements aus bisherigen Entwicklungen
2.2.1 Neue Herausforderungen für Unternehmen
2.2.2 Verwaltungsmodernisierung der Kommunen
3 Die Instandsetzung – Dimensionen, Zuordnung, Definition, Strategie und Ausmaß
3.1 Das Immobilienvermögen deutscher Unternehmen und Kommunen
3.2 Die Einordnung ins Gebäudemanagement
3.3 Definition und Abgrenzung der Instandsetzung
3.3.1 Die Instandhaltung als Überbegriff
3.3.2 Die Instandsetzung als ein Teil der Instandhaltung
3.3.2.1 Wartung
3.3.2.2 Inspektion
3.3.2.3 Instandsetzung
3.3.2.4 Verbesserung
3.3.3 Ergänzende Begriffserläuterungen
3.3.3.1 Modernisierung
3.3.3.2 Sanierung
3.4 Normative Einstufung der Instandsetzung
3.4.1 Gesetze, Richtlinien und Normen in Deutschland
3.4.1.1 BauG und WertR
3.4.1.2 DIN-Normen und GEFMA-Richtlinien
3.4.1.2.1 DIN 276
3.4.1.2.2 DIN 18960 und GEFMA 200
3.4.1.2.3 DIN 31051 und DIN EN 13306
3.4.1.2.4 DIN 32736
3.4.1.2.5 GEFMA 100
3.4.2 Gesetze, Richtlinien und Normen in Österreich
3.4.2.1 Baugesetz
3.4.2.2 ÖNORMEN
3.4.2.2.1 ÖNORM A 7000
3.4.2.2.2 ÖNORM A 7010 und B 1801
3.4.2.3 Analoge Verwendung deutscher Normen
3.4.3 Unterschiede deutscher und österreichischer Normen bei der Betrachtung der Nutzungskosten
3.5 Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsstrategien
3.5.1 Die Abwarte- oder Feuerwehrstrategie
3.5.2 Die Vorbeugungs- oder Präventivstrategie
3.5.3 Die Zustands- oder Inspektionsstrategie
3.5.4 Notwendigkeit der Kombination
3.6 Größenordnung der Nutzungskosten und die daraus folgende Bedeutung der Instandsetzung
3.6.1 Instandsetzungsvolumen aus der Haushaltsplanung Deutschlands
3.6.2 Instandsetzungsvolumen aus der Haushaltsplanung Österreichs
3.6.3 Geschätzte jährliche und zukünftige Immobilienkosten der Kommunen
3.7 Die besondere Bedeutung der Nutzungskosten einer Immobilie
4 Wertermittlungsverfahren für Immobilien
4.1 Zusammenhang Instandsetzung und Wertermittlung
4.2 Unterschiede zwischen normierten und nicht normierten Verfahren in der Behandlung von Instandsetzungen
4.2.1 Das Ertragswertverfahren nach WertV
4.2.2 Die DCF-Methode
5 Bedeutung des Immobilienmanagements und der Instandsetzung auf Grundlage empirischer Untersuchungen
5.1 „Der optimale Weg“ für Strategie und Planung
5.1.1 Strategien für ein erfolgreiches Immobilienmanagement
5.1.1.1 Informationsmanagement als Voraussetzung
5.1.1.2 Klärung des Immobilienbedarfs
5.1.1.3 Benchmarking
5.1.1.4 Zentralisierung des Immobilienmanagements
5.1.1.5 Immobilienbewirtschaftung
5.1.2 Die optimale Nutzungskosten- /Instandsetzungsplanung
5.1.2.1 Instandsetzungsplanung
5.1.2.2 Instandsetzungs- und Wartungsintervalle
5.2 Umfrage zur Darstellung der Situation in umliegenden Gemeinden
5.2.1 Auswertung und Bewertungskriterien
5.2.2 Erläuterung des Gesamtergebnisses
5.2.2.1 Finanzielle Lage und Investitionstätigkeit
5.2.2.2 Die Rolle der Instandsetzungen
5.2.2.3 Wertermittlung, Datenbasis und Buchführung
5.2.2.4 Der Wille zur Optimierung und die Bedeutung des Immobilienmanagements
5.2.2.5 Potentiale sowie Vor- und Nachteile eines Immobilienmanagements
5.2.2.6 Zukünftige Ziele und Wünsche
5.3 Fallstudie 1: Gemeinde A
5.3.1 Erläuterung der Lage und Organisation der Gemeinde A
5.3.1.1 Verwaltung der Liegenschaften
5.3.1.2 Finanzielle Situation
5.3.1.3 Datenbasis und Buchführung
5.3.2 Die Rolle der Instandhaltungen bzw. Instandsetzungen
5.3.2.1 Dimensionen, Instandsetzungen und Strategien
5.3.2.2 Folgen der Instandsetzungsplanung durch die Firma Rhomberg
5.3.2.3 Instandsetzungsplanung am Beispiel des Gebäudes F
5.3.3 Motive und Nutzen der Gemeinde A bezüglich der Einführung eines Immobilienmanagements
5.3.4 Zukünftige Ziele und Problemstellungen
5.4 Fallstudie 2: Stadt B
5.4.1 Organisation und Ausgangslage der Stadt B
5.4.1.1 Verwaltung der Liegenschaften
5.4.1.2 Finanzielle Situation
5.4.1.3 Datenbasis und Buchführung
5.4.1.4 Bewertung der Gebäude
5.4.2 Die Rolle der Instandhaltungen bzw. Instandsetzungen
5.4.2.1 Dimensionen, Instandsetzungsmaßnahmen und Strategien
5.4.2.2 Instandsetzungsplanung durch die Firma Rhomberg Bau GmbH
5.4.2.2.1 Einschränkungen und Bestrebungen der Stadt B
5.4.2.2.2 Umsetzung der Maßnahmen
5.4.2.3 Instandsetzungsplanung am Beispiel eines Referenzobjekts
5.4.2.3.1 Daten und Zustandsbeschreibung des Gebäudes G
5.4.2.3.2 Abschlussbericht zum Instandsetzungsbedarf des Gebäudes G
5.4.2.3.3 Musterberechnung der Instandsetzungskosten
5.4.3 Motiv und Nutzen der Stadt B bezüglich der Einführung eines Immobilienmanagements
5.4.4 Zukünftige Ziele und Problemstellungen
6 Handlungsempfehlungen
6.1 Empfehlungen für die Gemeinde A
6.1.1 Bündelung der Kompetenzen
6.1.2 Datenerfassung mit EDV-Unterstützung
6.1.3 Handlungsfeld Instandsetzung
6.1.3.1 Zusammenfassung von Instandhaltungen/Instandsetzungen
6.1.3.2 Überarbeitung der Instandsetzungsstrategie
6.2 Empfehlungen für die Stadt B
6.2.1 Umstellung der Buchhaltung
6.2.2 Optimierung der Finanzsituation
6.2.3 Zusammenführung aller Betreuungsflächen
6.3 Anregungen für beide Fallstudien, Städte und Kommunen
6.3.1 Bestehende Probleme und Hemmnisse
6.3.2 Lösungswege
6.3.2.1 Strategieentwicklung
6.3.2.1.1 Zielvereinbarungen und Leistungsorientierung
6.3.2.1.2 Steuerungsinstrumente
6.3.2.1.3 Immobilienwirtschaftliche Leistungsbeziehungen
6.3.2.1.4 Ausgliederung von Leistungen
6.3.2.1.5 Die Ressource Mitarbeiter
6.3.2.1.6 Gesteigerte Unabhängigkeit durch externe Beratung
6.3.2.1.7 Lebenszyklusansatz
6.3.2.1.8 Instandhaltungs-/Instandsetzungsplanung
6.3.2.2 Finanzierungslösungen
6.3.2.2.1 Public Private Partnership
6.3.2.2.2 Sale-and-lease-back-Verfahren
6.3.2.2.3 Contracting
6.3.2.2.4 Verkauf eigener Immobilien
6.3.2.3 Konkretes Einsparpotential
7 Resümee
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht das kommunale Immobilienmanagement mit einem besonderen Fokus auf Instandsetzungen, um Gemeinden und Städte bei der Einführung professioneller Managementstrukturen zu unterstützen. Angesichts knapper Budgets und eines oft vernachlässigten Immobilienbestands soll aufgezeigt werden, wie durch strategische Planung, Datenkonsolidierung und gezielte Maßnahmen Kosteneinsparungen und Effizienzsteigerungen erzielt werden können.
- Grundlagen des professionellen Immobilienmanagements (Corporate und Public Real Estate Management)
- Dimensionen und normative Einstufung von Instandsetzungen sowie deren strategische Planung
- Empirische Analyse der aktuellen Situation in ausgewählten Gemeinden und Städten
- Handlungsempfehlungen zur Prozessoptimierung und Kostensteuerung
- Finanzierungslösungen und moderne Managementmodelle wie Public Private Partnership (PPP)
Auszug aus dem Buch
3.5.1 Die Abwarte- oder Feuerwehrstrategie
Gebäudeelemente oder Anlagenteile werden erst nach komplettem Ausfall ersetzt. Als Vorteile werden die maximale Ausnutzung der technischen Lebensdauer und der geringe Planungsaufwand der Maßnahmen angesehen. Durch Unterlassen von notwendigen Instandsetzungen wird kurzfristig Geld eingespart. Die Behebung des Totalausfalls und die Schadenfolgekosten können erfahrungsgemäß um einiges höher liegen (vgl. Abbildung 11, rechter Teil), u.A. da Ausfälle unkontrolliert auftreten und meist unter Zeitdruck schnellstens behoben werden müssen. Infolgedessen kann eine durchgängige, unbehinderte Nutzung oft nicht garantiert werden.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung und Ziel der Arbeit: Diese Einführung verdeutlicht die finanzielle Notlage kommunaler Haushalte und setzt das Ziel, durch professionelles Immobilienmanagement Einsparpotentiale, insbesondere in der Instandsetzung, aufzudecken.
2 Einordnung des Begriffs Immobilienmanagement: Dieses Kapitel definiert die verschiedenen Ausprägungsformen des Immobilienmanagements und erläutert die dringende Notwendigkeit für ein professionelles Handeln angesichts aktueller Herausforderungen.
3 Die Instandsetzung – Dimensionen, Zuordnung, Definition, Strategie und Ausmaß: Hier werden die Instandsetzung und ihre strategische Einordnung im Gebäudemanagement definiert, die relevanten gesetzlichen Normen vorgestellt und die Bedeutung sowie das Ausmaß von Nutzungskosten und Instandsetzungsvolumina analysiert.
4 Wertermittlungsverfahren für Immobilien: Das Kapitel beleuchtet den direkten Einfluss der Instandsetzung auf die Wertermittlung von Immobilien und vergleicht dazu unterschiedliche normierte und dynamische Verfahren.
5 Bedeutung des Immobilienmanagements und der Instandsetzung auf Grundlage empirischer Untersuchungen: Auf Basis von Fragebögen und Fallstudien bei zwei Kommunen wird der Praxisbezug hergestellt, aktuelle Hindernisse analysiert und der „optimale Weg“ für Strategie und Planung erörtert.
6 Handlungsempfehlungen: Hier werden konkrete, auf den Fallstudien und Befragungen basierende Handlungsempfehlungen formuliert, die von der Bündelung von Kompetenzen über die Strategieentwicklung bis hin zu Finanzierungslösungen reichen.
7 Resümee: Die Arbeit fasst die Notwendigkeit eines strategischen Immobilienmanagements zusammen und betont, dass der Wandel in der Bewirtschaftung kommunaler Liegenschaften angesichts des demographischen und finanziellen Drucks unumgänglich ist.
Schlüsselwörter
Immobilienmanagement, Instandsetzung, Instandhaltung, Kommunalverwaltung, Gebäudemanagement, Kosteneinsparung, Nutzungskosten, Public Real Estate Management, Instandhaltungsstrategie, Wertermittlung, Investitionsplanung, PPP, Flächenmanagement, Budgetierung, Verwaltungsmodernisierung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Diplomarbeit befasst sich mit der Optimierung des kommunalen Immobilienmanagements mit dem Hauptfokus auf Instandsetzungen als einem kritischen Kosten- und Strategiefaktor.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Arbeit behandelt die strategische Planung von Immobilienbeständen, die rechtliche Einordnung von Instandsetzungsmaßnahmen, die Bedeutung von Nutzungs- und Instandhaltungskosten sowie Finanzierungsstrategien für Kommunen.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist die Entwicklung von Handlungsempfehlungen und Hilfestellungen für Gemeinden und Städte, um durch professionelles Immobilienmanagement Kosteneinsparungen und eine effiziente Bewirtschaftung zu erreichen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer theoretischen Literaturanalyse sowie einer empirischen Untersuchung mittels anonymisierter Fragebögen bei 25 Gemeinden und tiefergehenden Fallstudien bei zwei spezifischen Kommunen.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Definition von Immobilienmanagement-Begriffen, eine detaillierte Analyse der Instandsetzungsdimensionen, Wertermittlungsverfahren sowie die Auswertung der empirischen Daten und die Ableitung von Handlungsempfehlungen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind Immobilienmanagement, Instandsetzung, Kosteneinsparung, Kommunalverwaltung, Gebäudemanagement und Instandhaltungsstrategien.
Wie unterscheidet sich die Instandsetzung von der Instandhaltung?
Die Instandhaltung ist der Überbegriff für alle Maßnahmen zum Erhalt und Betrieb einer Immobilie. Die Instandsetzung ist ein Funktionsbereich der Instandhaltung und konzentriert sich gezielt auf die Wiederherstellung des Soll-Zustands.
Warum ist das Mieter-Vermieter-Modell für Kommunen relevant?
Es dient dazu, den Nutzern (z.B. Ämtern) Kostenbewusstsein zu vermitteln, einen internen Markt zu simulieren und die wirtschaftliche Effizienz in der Flächennutzung und Instandsetzungsplanung zu steigern.
- Quote paper
- Andreas Steiner (Author), 2008, Kommunales Immobilienmanagement, Munich, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/268128
