In Deutschland hat sich in den letzten zwanzig Jahren nach der Wiedervereinigung von Ost und West ein flächendeckendes Problem entwickelt. In vielen Städten sind immer wieder das Stadtbild schädigende, vernachlässigte und verwahrloste Immobilien aufzutreffen. Diese erschweren massiv eine städtebauliche und stadtentwicklungsplanerische Nutzung des betroffenen Bereiches, insbesondere wenn es sich um innerstädtische Schlüsselimmobilien handelt.(BMVBS & BBSR, 2009: 1) Mittlerweile wird für solche Immobilien teilweise der Begriff „Schrottimmobilie“ verwendet. Der Begriff „Schrottimmobilie“ scheint derzeit allerdings noch nicht endgültig definiert. Bislang wurde er vor allem in der Rechtswissenschaft häufig verwendet in Verbindung mit Fällen von Immobilienbetrug, beziehungsweise Immobilien, die mit Hilfe falscher Versprechungen zu weit überteuerten Preisen an Kleinanleger verkauft wurden.(Vorwerk, 2008: 5-7) Mittlerweile hat der Begriff der „Schrottimmobilie“ allerdings ebenfalls Einzug in den Sprachgebrauch von Stadtplanern, Stadtämtern und Gemeinden und sogar beim Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung eben in Bezug auf verwahrloste Immobilien gefunden und damit raum- und stadtplanerische, sowie bauordnungsrechtliche Bedeutung errungen. In diesem Zusammenhang werden Schrottimmobilien als Immobilien gesehen, die sich zum einen durch Leerstand auszeichnen, weitergehend aber durch ihren starken Verfall und ihren Sanierungsbedarf auffallen.(BMVBS & BBSR, 2009: 1) Damit geht die hier dargestellte Sichtweise der Schrottimmobilie über das juristische Verständnis hinaus, kann aber ebenfalls häufig damit in Verbindung stehen, wie der weitere Verlauf der Arbeit beweisen wird. In diesem Zusammenhang sind mit „Schrottimmobilien“ vielfältige Schädigungen für das deutsche Städtebild zu erkennen, die nicht nur Imageschäden einzelner Stadtteile oder auch ganzer Städte mit sich bringen können, sondern auch zu einem echten Kostenproblem in verschiedener Hinsicht geworden sind.
Da das öffentliche Baurecht die bauliche und sonstige Nutzung des Grundeigentums zum Gegenstand hat, wird sein verfassungsrechtlicher Standort vor allem von Art. 14 GG bestimmt.(Finkelnburg, 1998: 16) Dort heißt es in Absatz 2: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen“ (Artikel 14 Absatz 2 GG...
Inhaltsverzeichnis
1 Einführung
2 Grundlage und Vorgehensweise der Arbeit
2.1 Eigentum verpflichtet
2.2 Qualitative Interviews
3 Ursachen und Folgen von Schrottimmobilien
3.1 Ursachen für die Entstehung von Schrottimmobilien
3.1.1 Bevölkerungsentwicklung in Deutschland
3.1.2 Nichtkooperation Privater Eigentümer
3.1.3 Immobilienfonds und Immobilienbetrug
3.2 Folgen von Schrottimmobilien
3.2.1 Imageverlust
3.2.2 Erhöhter Kostenaufwand und schwindende öffentliche Einkünfte
3.2.3 Ghettoisierung
3.2.4 Gefahr für Leib und Leben
4 Bewertung der Gründe und Folgen in Bezug auf Artikel 14 II GG
5 Instrumente zum Umgang mit Schrottimmobilien
5.1 Bauplanungsrecht
5.1.1 Enteignung gemäß § 85 BauGB
5.1.2 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen gemäß §§ 136 ff. BauGB
5.1.3 Stadtumbaumaßnahmen gemäß §§ 171a ff BauGB
5.1.4 Die gemeindlichen Vorkaufsrechte nach § 24 und § 25 BauGB
5.1.5 Städtebauliche Gebote gemäß §§ 175 ff BauGB
5.2 Bauordnungsrecht
5.2.1 Abbruch- bzw. Beseitigungsanordnung
5.2.2 Anordnung von Sicherungsmaßnahmen
5.2.3 Anordnung von Instandsetzungsmaßnahmen
5.3 Denkmalrechtliche Eingriffsbefugnisse
5.3.1 Anordnung zur Erhaltung von Denkmälern
5.3.2 Anordnung zur Wiederherstellung von Denkmälern
6 Abschließende Bewertung
6.1 Bewertungen der Rechtsinstrumente
6.2 Strategien gegen verwahrloste Immobilien
7 Fazit
Zielsetzung & Forschungsschwerpunkte
Die vorliegende Arbeit untersucht das flächendeckende Problem verwahrloster Immobilien (sog. Schrottimmobilien) in Deutschland und hinterfragt, warum Kommunen diese mithilfe geltender baurechtlicher Rechtsinstrumente oft nicht effektiv beseitigen können. Dabei wird geprüft, ob die Entstehung solcher Immobilien eine Verletzung des Artikels 14 II GG (Eigentum verpflichtet) darstellt und inwieweit die bestehenden gesetzlichen Befugnisse der Kommunen für eine effiziente Bekämpfung ausreichen.
- Analyse der Ursachen für die Entstehung von Schrottimmobilien (Demografie, Nichtkooperation von Eigentümern, Immobilienbetrug).
- Untersuchung der negativen Folgen für Städte und Kommunen (Imageverlust, Kostenaufwand, Ghettoisierung).
- Evaluation der Rechtsinstrumente aus Bauplanungs-, Bauordnungs- und Denkmalrecht auf ihre praktische Anwendbarkeit.
- Empirische Einordnung durch Experteninterviews mit Vertretern verschiedener Stadtverwaltungen.
- Prüfung der verfassungsrechtlichen Grundlage (Art. 14 GG) im Kontext kommunaler Handlungsmöglichkeiten.
Auszug aus dem Buch
3.1.3 Immobilienfonds und Immobilienbetrug
Der in diesem Kapitel aufgeführte Grund für Schrottimmobilien beruht auf dem in der Einleitung erwähnten Verständnis von Schrottimmobilien aus juristischer Sicht. Es geht also um Immobilien, die zu weit überteuerten Preisen gekauft wurden und seit dem Kauf stark an Wert verloren haben. Hierbei handelt es sich nicht ausschließlich um Betrugsfälle, der Sachverhalt stellt sich bei allen Fällen jedoch meistens sehr ähnlich dar. Zunächst konzipierte eine Gruppe von Unternehmen ein Immobilieprojekt. Dabei wurde regelmäßig ein Grundstück erworben, welches in der Folge bebaut und vermietet werden sollte. Gelegentlich wurden auch ältere Gebäudekomplexe gekauft, die nach ihrer Sanierung vermietet werden sollten. Für diese Objekte wurden dann Anleger gesucht. Hier wurden bewusst Anleger aus den unteren und mittleren Einkommensgruppen gesucht. Diese waren leichter zu überzeugen, als die oberen Gehaltklassen, da die Anleger in diesen gesellschaftlichen Bereichen oft besser informiert waren und bereits selbst in verschiedene Kapitalanlagen investierten. Der „kleine Anleger“ war jedoch nicht so gut informiert und ließ sich leichter bei einem vertrautem Gespräch bei sich zu hause überzeugen.
Hierzu wurde auf Strukturvertriebe zurückgegriffen, die gezielt Einzelanleger suchten um die Immobilien bzw. Eigentumswohnungen zu vertreiben und im Zuge dessen gleichzeitig die Finanzierung dafür zu vermitteln. Die Finanzierung wurde durch eine Bank gewährleistet, die selbst Anteilseigner an dem Immobilienunternehmen war, sodass eine direkte Kooperation von Bank, bzw. Bausparkasse und Immobilienunternehmen gewährleistet war. Diese schalteten dann gemeinsam die Vertriebsgesellschaft ein um möglicht viele Immobilien in möglichst kurzer Zeit an den Anleger zu verkaufen, die dafür notwendigen Kredite noch selbst zu gewähren und im Zuge dessen gleichzeitig Bausparverträge an den Kunden zu verkaufen (Schmid 2009: Kap. I). Dafür wurden der Vertriebsgesellschaft hohe Provisionen im Erfolgsfall versprochen, die dem Anleger jedoch nicht vollständig offengelegt wurden. Da man sich an die als unkritisch angesehene unteren Einkommensschichten wandte, wurden spezielle dubiose Finanzierungskonzepte, abweichend von den bisherigen Bausparfinanzierungen erdacht.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einführung: Die Einleitung definiert den Begriff Schrottimmobilien, erläutert dessen Bedeutung für Stadtplanung und Rechtswissenschaft und stellt die Forschungsfrage nach der Wirksamkeit der Rechtsinstrumente im Kontext von Art. 14 II GG.
2 Grundlage und Vorgehensweise der Arbeit: Dieses Kapitel erläutert die hermeneutische und empirische Methodik der Arbeit, inklusive der Begründung für die Experteninterviews, und legt die verfassungsrechtlichen Grundlagen dar.
3 Ursachen und Folgen von Schrottimmobilien: Hier werden die demografischen, ökonomischen und strukturellen Ursachen sowie die negativen sozialen und finanziellen Folgen für betroffene Kommunen detailliert analysiert.
4 Bewertung der Gründe und Folgen in Bezug auf Artikel 14 II GG: Dieses Kapitel untersucht, ob die Verwahrlosung von Immobilien einen direkten Verstoß gegen die Eigentumsverpflichtung darstellt und ob dies Enteignungsbefugnisse rechtfertigt.
5 Instrumente zum Umgang mit Schrottimmobilien: Eine umfassende Darstellung und kritische Analyse der rechtlichen Werkzeuge aus Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht und Denkmalschutz.
6 Abschließende Bewertung: Zusammenfassung der Vor- und Nachteile der untersuchten Rechtsinstrumente sowie der Expertenurteile, ergänzt um strategische Handlungsempfehlungen für Städte.
7 Fazit: Das Fazit stellt fest, dass die bestehenden Rechtsinstrumente für eine effiziente Bekämpfung nicht ausreichen und plädiert für alternative, soziale Strategien und eine verbesserte finanzielle Unterstützung durch Bund und Länder.
Schlüsselwörter
Schrottimmobilien, Eigentumsverpflichtung, Artikel 14 GG, Öffentliches Baurecht, Stadtplanung, demografischer Wandel, Immobilienbetrug, Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht, Denkmalschutz, Rechtsinstrumente, Kommunale Strategien, Ghettoisierung, Trading-Down-Effekt, Wohnungsleerstand.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die Problematik verwahrloster Immobilien in deutschen Städten und untersucht, warum bestehende gesetzliche Maßnahmen oft nicht ausreichen, um diese effektiv zu bekämpfen.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Zentrale Themen sind die Ursachen für Immobilienverwahrlosung, die Rolle von Immobilienfonds, die rechtlichen Möglichkeiten von Kommunen im Bau- und Ordnungsrecht sowie der verfassungsrechtliche Rahmen des Eigentums.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, die Wirksamkeit der vorhandenen Rechtsinstrumente zu bewerten und die These zu überprüfen, dass Kommunen über keine hinreichenden gesetzlichen Mittel verfügen, um Schrottimmobilien wirkungsvoll zu beseitigen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es wird ein methodischer Mix aus hermeneutischer Analyse der rechtlichen Grundlagen und einer empirischen Untersuchung in Form von qualitativen Experteninterviews mit Mitarbeitern von Stadtverwaltungen genutzt.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine Ursachen- und Folgenanalyse, eine verfassungsrechtliche Bewertung und eine detaillierte Prüfung verschiedener bau- und denkmalrechtlicher Instrumente, ergänzt durch Expertenmeinungen zur praktischen Anwendbarkeit.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Schlüsselbegriffe sind Schrottimmobilien, Eigentumsverpflichtung, Artikel 14 GG, Bauplanungsrecht, Stadtplanung, demografischer Wandel und kommunale Handlungsmöglichkeiten.
Warum hält der Autor die Enteignung für ein ungeeignetes Mittel?
Der Autor führt aus, dass eine Enteignung gemäß Artikel 14 III GG bei Verwahrlosung nicht gerechtfertigt ist, da die hohen Anforderungen an die Rechtfertigung nicht erfüllt werden und die Maßnahme in der Praxis als unrealistisch gilt.
Wie bewerten die befragten Experten die städtebaulichen Gebote?
Die Experten stufen diese Instrumente mehrheitlich als bloßes „Drohgebaren“ ein, da die praktische Umsetzung oft an hohen Kosten, langwierigen Rechtstreits und der finanziellen Überforderung der Kommunen scheitert.
- Quote paper
- Michael Garbe (Author), 2010, Eigentum verpflichtet - "Schrottimmobilien" sind mehr als ein juristisches Problem, Munich, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/169762
