Es gibt zwei wesentliche Gründe, eine Kaution zu vereinbaren: a) Forderungssicherung: Als Vermieter bzw. Verwalter möchten Sie auch dann noch auf einen Schuldner oder eine Vermögensmasse zugreifen können, wenn Ihr eigentlicher Vertragspartner - der Mieter - ausfällt. b) Durchsetzungssicherung: Es kostet Geld, Arbeit, Zeit und ist mit einem Risiko behaftet, jede Forderung einklagen zu müssen. Der unmittelbare Zugriff auf eine Kaution zur Verrechnung mit Forderungen bedient diese ohne Prozeß. Ist das aus Sicht des Mieters unberechtigt, muß er klagen, nicht Sie. Die verbreitete Absicherung von Verträgen durch Aufnahme eines zusätzlichen Vertragspartners (Geschäftsführer einer GmbH neben der GmbH, Eltern neben ihrem studentischen Kind, Betreuer neben Betreutem, beide Eheleute statt nur einem) bedient nur das erste dieser Kriterien, und dies viel besser als eine Sicherheit, weil Sie hier unmittelbaren und der Höhe nach unbeschränkten Zugriff auf einen oder mehrere weitere Schuldner erhalten. In solchen Konstellationen stellt sich die Kaution bei genauerer Betrachtung primär als Mittel der schnellen Durchsetzung und erst sekundär als Mittel der Solvenzsicherung heraus. Die Frage nach der „besten“ Mietsicherheit ist also nur situationsbezogen zu beantworten. Das ist aber nicht alles. Denn auf den zweiten Blick kommen Praktikabilitätsgesichtspunkte hinzu: welche Sicherheit verursacht mehr, welche weniger Verwaltungsaufwand bei Vereinbarung, Eigentümerwechsel, Verwertung oder Rückgabe? Konträr dazu: wie „sicher“ ist eigentlich die Sicherheit? Die Goldmünze in der Mieterakte könnte nach 20 Jahren Mietdauer irgendwie unterwegs abhanden gekommen sein, schlecht verzinstes Bargeld ist nicht mehr viel wert. Werterhalt oder gar Wertsteigerung ist in der Verwaltung deutlich aufwendiger und damit teurer. Wenn es darum geht, in der Zukunft liegende Ausfälle nach ungewisser Dauer und in ungewisser Höhe zu sichern, sind solche Aspekte von erheblicher Bedeutung. Als dritte Überlegung sollte man daher aufnehmen: c) Werterhalt der Sicherheit und Kostenstrukturen: wieviel Sicherheit bietet die „Sicherheit“ noch nach einer deutlichen Preisinflation? Wie teuer ist es, die Sicherheit zu verwalten? In dem vorliegenden Skript gehen wir für jede einzelne - gängige - Mietsicherheit diesen Fragen nach. Ziel ist, daß Sie entscheiden können, was für den konkreten Vertrag, die konkrete Eigentümer/Verwalter/Mieter-Situation am ehesten Sinn ergibt und wo die spezifischen Risiken liegen.
Gliederung
I. Einleitung
1. Sinn und Zweck einer Mietsicherheit, Auswahlkriterien
2. Höhe der Mietsicherheit
3. Alternativen zur Mietsicherheit
4. Sicherungszweck
II. Barkaution
1. Vereinbarung einer Barkaution im Mietvertrag
a) Vertragspartner
b) Fälligkeit
c) Verzinsung
d) Verwaltungsaufwand bei Vertragsbeginn
2. Eintritt des Sicherungsfalles
3. Vermieterwechsel
4. Vertragsende
5. Vor- und Nachteile
III. Bürgschaft
1. Zustandekommen der Bürgschaftsvereinbarung und Arten der Bürgschaft
a) Zustandekommen der Bürgschaft
b) Arten der Bürgschaft
2. Eintritt des Sicherungsfalles
3. Vermieterwechsel
4. Vertragsende
5. Vor- und Nachteile
IV. Sparbücher
1. Vereinbarung einer Sparbuch-Kaution
a) Vertragspartner
b) Fälligkeit
c) Verzinsung
d) Verwaltungsaufwand bei Vertragsbeginn
2. Eintritt des Sicherungsfalles
3. Vermieterwechsel
4. Vertragsende
5. Vor- und Nachteile
V. sonstige Mietsicherheiten
1. Die Verpfändung oder Sicherungsübereignung von Wertpapieren
2. Die Sicherungsabtretung von Lohn- und Gehaltsansprüchen
3. Der Schuldbeitritt
4. Die Patronatserklärung
5. Versicherungen gegen Mietvertragsrisiken
a) Kautionspolice
b) Mietausfallversicherung
c) Factoring
d) Zusatznutzen von Mietausfall-Versicherungen
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit zielt darauf ab, Vermietern und Verwaltern einen umfassenden Überblick über die gängigen Formen der Mietsicherheit zu geben, um für jede spezifische Vertragssituation eine rechtlich fundierte und wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung treffen zu können. Zentrale Forschungsaspekte sind dabei die Handhabung der Sicherheitsleistung bei Abschluss, während des laufenden Mietverhältnisses, bei Vermieterwechsel sowie bei Vertragsende, unter besonderer Berücksichtigung der Risikominimierung und Praktikabilität.
- Forderungssicherung durch Barkautionen
- Rechtliche und praktische Aspekte der Bürgschaftsvereinbarungen
- Verwaltung und Verwertung von verpfändeten Sparbüchern
- Einsatzmöglichkeiten sonstiger Mietsicherheiten und Versicherungen
- Strategien zur Vermeidung von Haftungs- und Verjährungsrisiken
Auszug aus dem Buch
1. Sinn und Zweck einer Mietsicherheit, Auswahlkriterien
Es gibt zwei wesentliche Gründe, eine Kaution zu vereinbaren:
a) Forderungssicherung: Als Vermieter bzw. Verwalter möchten Sie auch dann noch auf einen Schuldner oder eine Vermögensmasse zugreifen können, wenn Ihr eigentlicher Vertragspartner - der Mieter - ausfällt.
b) Durchsetzungssicherung: Es kostet Geld, Arbeit, Zeit und ist mit einem Risiko behaftet, jede Forderung einklagen zu müssen. Der unmittelbare Zugriff auf eine Kaution zur Verrechnung mit Forderungen bedient diese ohne Prozeß. Ist das aus Sicht des Mieters unberechtigt, muß er klagen, nicht Sie.
Die verbreitete Absicherung von Verträgen durch Aufnahme eines zusätzlichen Vertragspartners (Geschäftsführer einer GmbH neben der GmbH, Eltern neben ihrem studentischen Kind, Betreuer neben Betreutem, beide Eheleute statt nur einem) bedient nur das erste dieser Kriterien, und dies viel besser als eine Sicherheit, weil Sie hier unmittelbaren und der Höhe nach unbeschränkten Zugriff auf einen oder mehrere weitere Schuldner erhalten. In solchen Konstellationen stellt sich die Kaution bei genauerer Betrachtung primär als Mittel der schnellen Durchsetzung und erst sekundär als Mittel der Solvenzsicherung heraus.
Die Frage nach der „besten“ Mietsicherheit ist also nur situationsbezogen zu beantworten. Das ist aber nicht alles. Denn auf den zweiten Blick kommen Praktikabilitätsgesichtspunkte hinzu: welche Sicherheit verursacht mehr, welche weniger Verwaltungsaufwand bei Vereinbarung, Eigentümerwechsel, Verwertung oder Rückgabe? Konträr dazu: wie „sicher“ ist eigentlich die Sicherheit? Die Goldmünze in der Mieterakte könnte nach 20 Jahren Mietdauer irgendwie unterwegs abhanden gekommen sein, schlecht verzinstes Bargeld ist nicht mehr viel wert. Werterhalt oder gar Wertsteigerung ist in der Verwaltung deutlich aufwendiger und damit teurer. Wenn es darum geht, in der Zukunft liegende Ausfälle nach ungewisser Dauer und in ungewisser Höhe zu sichern, sind solche Aspekte von erheblicher Bedeutung.
Zusammenfassung der Kapitel
I. Einleitung: Dieses Kapitel erläutert die Grundbedeutung von Mietsicherheiten für die Forderungs- und Durchsetzungssicherung sowie die gesetzlichen Rahmenbedingungen für deren Höhe.
II. Barkaution: Die Barkaution wird als die gängigste Form der Sicherheit hinsichtlich Vereinbarung, Verzinsung, Verwaltungsaufwand und Verwertung bei Sicherungsfall und Vermieterwechsel detailliert analysiert.
III. Bürgschaft: Hier wird der Fokus auf das Zustandekommen, die verschiedenen Arten der Bürgschaft sowie deren rechtliche Besonderheiten, insbesondere im Hinblick auf Akzessorietät und Verjährung, gelegt.
IV. Sparbücher: Dieses Kapitel behandelt das Sparbuch als Sicherheit, wobei der Schwerpunkt auf der Verpfändungsvereinbarung und der verwalterischen Handhabung liegt.
V. sonstige Mietsicherheiten: Hier werden alternative Sicherungsmöglichkeiten wie die Verpfändung von Wertpapieren, Lohnabtretung, Schuldbeitritt, Patronatserklärungen sowie versicherungsbasierte Lösungen diskutiert.
Schlüsselwörter
Mietsicherheit, Barkaution, Bürgschaft, Sparbuch-Kaution, Forderungssicherung, Vermieter, Verwalter, BGB, Verpfändung, Mietausfall, Kautionsabrechnung, Vertragsende, Mietvertrag, Sicherungszweck, Bonitätsprüfung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die rechtlichen und praktischen Aspekte von Mietsicherheiten in Mietverhältnissen, um Vermietern und Verwaltern eine fundierte Grundlage für deren Einsatz und Verwaltung zu bieten.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Felder umfassen die Barkaution, die Bürgschaft, das verpfändete Sparbuch sowie ergänzende Instrumente wie Versicherungen oder den Schuldbeitritt.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das primäre Ziel ist es, den Leser zu befähigen, die für die jeweilige Vertragskonstellation am besten geeignete Mietsicherheit zu wählen und die damit verbundenen spezifischen Risiken proaktiv zu managen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es handelt sich um eine juristische Fachausarbeitung, die auf gesetzlichen Bestimmungen (insb. BGB), aktueller Rechtsprechung und praktischen Erfahrungswerten aus der Immobilienverwaltung basiert.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil analysiert detailliert die verschiedenen Sicherheitsformen, unterteilt in deren Zustandekommen, Handhabung beim Sicherungsfall, Vorgehen bei Vermieterwechsel und Vor- bzw. Nachteile aus der Sicht des Vermieters.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die wichtigsten Begriffe sind Mietsicherheit, Barkaution, Bürgschaft, Forderungssicherung, Verpfändung und Kautionsabrechnung.
Welche Bedeutung hat das Urteil des BGH vom 13.10.2010 für die Barkaution?
Das Urteil stellt klar, dass der Mieter ein Recht darauf hat, seine Barkaution auf ein insolvenzsicheres Konto zu zahlen, um sich gegen eine Vermieterinsolvenz abzusichern.
Warum wird von der Sicherungsabtretung von Gehaltsansprüchen eher abgeraten?
Diese Form der Absicherung ist unüblich, kann als überraschende Klausel unwirksam sein und ist im Fall eines Arbeitsplatzverlustes des Mieters für den Vermieter sofort wertlos.
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- Tobias Scheidacker (Author), Dr. Sascha Lambert (Author), 2011, Mietsicherheiten, Munich, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/168438
