Im ausgewogenen Vermögensportfolio befinden sich schon nach der bereits im jüdischen Talmud vor mehr als 2000 Jahren beschriebenen naiven Diversifikationsstrategie zu je einem Drittel Land (Immobilien), Geschäfte (heute: Aktien) und Liquidität. Auch wenn diese Aufteilung des Vermögens willkürlich ist und einzelne Risikofaktoren nicht berücksichtigt, wird sie auch heute noch häufig von Banken empfohlen.
Bei einem Nettogeldvermögen einschließlich Wertpapieren von durchschnittlich 77.900 € pro deutschem Haushalt in 2009, das nach der naiven Diversifikationsstrategie zwei Dritteln des Gesamtvermögens entsprechen sollte, müsste zu einem weiteren Drittel, also im Wert von ca. 39.000 €, Immobilienvermögen bestehen. Das vielfach gewünschte Eigenheim erfordert jedoch deutlich höhere Investitionen. Auch eine Eigentumswohnung im Rahmen dieses Anteils ist für einen durchschnittlichen Haushalt durch eine direkte Anlage in der Regel nur schwer erreichbar. Eine Alternative bietet die indirekte Anlage in Immobilien, z. B. durch Beteiligung an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds. Diese sind jedoch mit Besonderheiten und daraus resultierenden spezifischen Risiken, z. B. einem hohen Anteil weicher Kosten für Vermittler und Initiatoren, einem schwer zu beurteilendem Immobilienportfolio sowie teilweise hohem Fremdkapitalanteil, verbunden.
Die Ersteigerung einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung könnte eine Variante des direkten Erwerbs zu reduzierten Kosten sein. Die Herangehensweise ist im Übrigen aber keine andere als bei einem normalen Immobilienerwerb. Im Vordergrund steht die Immobilie, sie ist den gleichen Prüfungen im Hinblick auf Qualität, Standort und Umfeld zu unterwerfen. Für eine nachhaltig erfolgreiche Ersteigerung sind jedoch gute Kenntnisse dieser Spezialmaterie und eine intensive Vorbereitung auf den Versteigerungstermin erforderlich.
Die vorliegende Arbeit setzt sich vor diesem Hintergrund im ersten Kapitel mit der Notwendigkeit einer strategisch ausgerichteten, diversifizierten Kapitalanlage auseinander. Im zweiten Kapitel werden die wirtschaftlichen und rechtlichen Grundlagen einer Immobilienanlage in eine Eigentumswohnung im Allgemeinen erläutert, im dritten Kapitel der Weg einer Zwangsversteigerung im Besonderen. Im vierten Kapitel werden anhand eines Praxisbeispiels die einzelnen Schritte aufgeführt und so ein Leitfaden für den Erwerb entwickelt. Kapitel fünf fasst die Ergebnisse der Arbeit zusammen.
Inhaltsverzeichnis
1 Strategische Kapitalanlage
1.1 Ziele
1.2 Struktur und Zeithorizont
1.3 Immobilien als Anlageklasse
1.3.1 Eigenschaften von Immobilien
1.3.2 Einflussfaktoren der Wohnraumnachfrage
1.3.3 Schlussfolgerungen
2 Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage
2.1 Rechtliche Grundlagen
2.2 Anschaffung
2.2.1 Die Phasen des Anlageprozesses
2.2.2 Ermittlung der Anschaffungsausgaben
2.2.3 Investitionsrechnung
2.2.4 Risikobewertung
2.3 Bewirtschaftung
2.3.1 Gemeinschaftseigentum – die Hausgeldabrechnung
2.3.2 Sondereigentum – Mieter und Mietvertrag
2.3.3 Ermittlung Einnahmeüberschuss
3 Die Zwangsversteigerung von Immobilien
3.1 Anzahl und Ergebnisse von Zwangsversteigerungen
3.2 Das Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung
3.3 Suche und Auswahl von Versteigerungsobjekten
3.3.1 Informationsquellen
3.3.2 Auswertung des Verkehrswertgutachtens
3.3.3 Auswertung des Grundbuchauszugs
3.3.4 Informationen von Behörden und Beteiligten
3.3.5 Besichtigung des Versteigerungsobjekts
3.4 Ablauf des Versteigerungstermins
3.4.1 Erster Abschnitt: Der Bekanntmachungsteil
3.4.2 Zweiter Abschnitt: Die Bietzeit
3.4.3 Dritter Abschnitt: Die Zuschlagsverhandlung
3.5 Verteilungstermin
4 Praxisbeispiel
4.1 Auswahl und Bewertung des Objektes
4.2 Die Zwangsversteigerung
4.3 Bewirtschaftung
5 Schlussbetrachtung
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die Eignung des Erwerbs von Eigentumswohnungen im Wege der Zwangsversteigerung als strategische Kapitalanlage für private Haushalte. Ziel ist es, die wirtschaftlichen, rechtlichen und prozessualen Rahmenbedingungen zu analysieren und einen Leitfaden für eine fundierte Investitionsentscheidung zu entwickeln.
- Strategische Diversifikation und Rolle von Immobilien als Anlageklasse
- Rechtliche Grundlagen der Eigentumswohnung und Bewirtschaftung
- Prozesse und Taktiken im Rahmen der Zwangsversteigerung
- Methodik der Investitionsrechnung und Risikobewertung
- Praktische Anwendung anhand eines konkreten Leitfadens
Auszug aus dem Buch
3.3.2 Auswertung des Verkehrswertgutachtens
Das Vollstreckungsgericht setzt gemäß § 74a Abs. 5 ZVG den Grundstückswert der Immobilie fest und wird dafür i. d. R. einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragen. Das Gutachten gibt Auskunft zum technischen Zustand und wirtschaftlichen Bewertung des Objektes. Es enthält zunächst eine Objektbeschreibung mit Angaben zum Baujahr, der Ausstattung des Hauses und der Wohnung, der Wohn- und Nutzfläche, zur Aufteilung der Räume, zur Lage und örtlichen Erschließung. Das Gutachten enthält weiter Angaben zum Sach-, Ertrags- und Vergleichswert, aus denen der Verkehrswert ermittelt wird. Ferner werden Besonderheiten des Objektes, wie z. B. Baumängel oder Bauschäden etc. erwähnt. Das Gutachten ist damit eine wichtige Informationsquelle für die eigene Bewertung des Objektes. Aus einem nicht zutreffenden Verkehrswert kann der Ersteher jedoch keine Rechte herleiten. Das Gericht prüft lediglich, ob das Gutachten nach den allgemein gültigen Regeln, sachkundig und frei von Widersprüchen erstellt wurde.
Es ist daher in jedem Fall auch einer eigenen kritischen Würdigung zu unterziehen.
Das Gutachten wird in der Versteigerungsakte beim Versteigerungsgericht hinterlegt und kann dann von jedermann eingesehen werden. Ob ein Gutachten vorliegt und wann es eingesehen werden kann, kann durch telefonische Nachfrage und unter Angabe des Aktenzeichens beim zuständigen Amtsgericht geklärt werden. Es kann gemäß § 38 Abs. 2 ZVG auch im Internet, z.B. auf dem bereits unter Ziffer 3.2.1 angegebenen Portal, veröffentlicht werden, was dem Amtsgericht Aufwand und dem Bietinteressenten die Wege erspart.
Aus dem Gutachten ergibt sich, ob die Wohnung vom Eigentümer genutzt wird, vermietet ist oder leer steht. Wird sie vom Eigentümer genutzt, ist damit zu rechnen, dass dieser die Immobilie nicht freiwillig räumt. In diesem Fall kann der Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren auf Antrag als vollstreckbarer Räumungstitel ausgefertigt und daraus die Zwangsräumung durch den zuständigen Gerichtsvollzieher veranlasst werden. Für die Räumung können abhängig von Größe und Zustand der Wohnung erhebliche Kosten entstehen. Der Gerichtsvollzieher wird in diesem Fall zunächst die Räumungskosten schätzen und einen entsprechenden Kostenvorschuss einfordern. Wird die Wohnung nicht vom Eigentümer genutzt sondern ist sie vermietet, muss der Mietvertrag geprüft werden (siehe Kapitel 2.3.2).
Zusammenfassung der Kapitel
1 Strategische Kapitalanlage: Analyse der theoretischen Grundlagen der privaten Kapitalanlage und Einordnung von Wohnimmobilien als diversifizierende Anlageklasse.
2 Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Detaillierte Betrachtung der rechtlichen Grundlagen, des Anschaffungsprozesses, der Investitionsrechnung und der Bewirtschaftung von Eigentumswohnungen.
3 Die Zwangsversteigerung von Immobilien: Erläuterung des Ablaufes und der rechtlichen Besonderheiten des Zwangsversteigerungsverfahrens sowie der Vorbereitung durch Recherche und Aktenanalyse.
4 Praxisbeispiel: Anwendung der theoretischen Erkenntnisse auf ein konkretes Investitionsszenario in Berlin, inklusive Objektauswahl und Berechnungsbeispielen.
5 Schlussbetrachtung: Zusammenfassende Bewertung der Chancen und Risiken sowie Empfehlung zur fachkundigen Begleitung bei Investitionen in Zwangsversteigerungen.
Schlüsselwörter
Zwangsversteigerung, Eigentumswohnung, Kapitalanlage, Immobilienmarkt, Investitionsrechnung, Verkehrswertgutachten, Mietrecht, Diversifikation, Rendite, Wohneigentumsgesetz, Risikobewertung, Immobilienfonds, Immobilienblase, Haushaltsentwicklung, Vermögensbildung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Diplomarbeit befasst sich mit dem Erwerb von Eigentumswohnungen als Form der strategischen Kapitalanlage für Privatanleger, wobei der Fokus gezielt auf dem Weg der Zwangsversteigerung liegt.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Arbeit behandelt die Immobilienwirtschaft, rechtliche Grundlagen des Wohnungseigentums und Mietrechts sowie die spezifischen Prozesse und Risiken im Rahmen von Zwangsversteigerungen.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Das Ziel ist es, die Eignung des Erwerbs von Eigentumswohnungen im Wege der Zwangsversteigerung als strategische Anlage von Eigenkapital zu prüfen und einen Leitfaden für eine erfolgreiche Investition zu erstellen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Der Autor stützt sich auf eine Kombination aus immobilienwirtschaftlicher Theorie, der Analyse statistischer Daten und Rechtsquellen sowie der Anwendung der VoFi-Methode (Vollständiger Finanzplan) in einem Praxisbeispiel.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil erstreckt sich von der Bedeutung der strategischen Diversifikation über die rechtliche Prüfung einer Eigentumswohnung und deren Bewirtschaftung bis hin zu den formalen Abläufen einer Zwangsversteigerung.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die zentralen Begriffe sind Zwangsversteigerung, Eigentumswohnung, Kapitalanlage, Investitionsrechnung, Rendite, Risikobewertung und Immobilienmarkt.
Warum ist das "Verkehrswertgutachten" so wichtig für Bieter?
Es dient als zentrale Informationsquelle für den technischen Zustand und die wirtschaftliche Bewertung, da es entscheidende Hinweise auf Instandhaltungsbedarf oder Baumängel liefert, die in die Kalkulation einfließen müssen.
Wie unterscheidet sich der Erwerb per Zwangsversteigerung vom regulären Kauf?
Im Vergleich zum freien Markt fallen bei der Zwangsversteigerung keine Maklerprovisionen an und die Beurkundungskosten durch das Gericht sind oft geringer, allerdings ergeben sich durch unvorhersehbare Räumungsprozesse oder Instandhaltungsstaus eigene Risiken.
Welche Rolle spielen "Haushaltsgrößen" für die Investition?
Die demografische Entwicklung hin zu kleineren Haushaltsgrößen (Ein- und Zweipersonenhaushalte) macht Wohnungen mit ein bis drei Zimmern in Metropolregionen besonders attraktiv für die langfristige Vermietbarkeit.
Ist eine 100%ige Sicherheit durch das Gutachten gegeben?
Nein, der Autor betont ausdrücklich, dass das Gutachten einer kritischen eigenen Würdigung unterzogen werden muss und für inhaltliche Fehler des Sachverständigen keine direkten Rechte durch den Ersteher abgeleitet werden können.
- Quote paper
- Dipl.-Wirtschaftsjur. (FH) Ullrich Janke (Author), 2010, Der Erwerb von Eigentumswohnungen im Wege der Zwangsversteigerung als strategische Kapitalanlage, Munich, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/162996
