Das Finanzierungsgeschäft mit Bauträgern hat für Banken eine lange Geschichte. Dabei trifft man aktuell vermehrt auf Finanzierungsanfragen aus dem Bereich Immobiliensanierung, die mit besonderen Risiken aufwarten. Hier gilt es, für die finanzierende Bank als kompetenter Ansprechpartner zu Verfügung zu stehen, um zum einen das Projekt und zum anderen den Bauträger zu bewerten. In Bezug auf diese anspruchsvolle Aufgabe werden in dieser Arbeit zunächst allgemeine Grundlagen der Bauträgerfinanzierung sowie der Sanierung erarbeitet. Folgend wird die Kreditprüfung ausführlich erläutert und dabei auch die Risiken und die Besonderheiten der Finanzierung von Immobiliensanierung ausgearbeitet. Letztlich erfolgt im Konsens des Bauträgerkreditvertrags eine Erläuterung zur Absicherung, kredittechnischen Durchführung sowie der Reduzierung von Risiken.
Diese Arbeit stellt somit eine strukturierte Hilfestellung für bauträgerfinanzierende Kreditinstitute dar, um fundierte Kreditentscheidungen zu treffen.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Grundlagen der Bauträgerfinanzierung
2.1 Beteiligte und ihre Aufgaben
2.1.1 Bauherr
2.1.2 Baubetreuer und Bauträger
2.2 Baumodelle
2.3 Bauträgervertrag und maßgebliche Rechtsvorschriften
2.3.1 Bauträgervertrag
2.3.2 MaBV
3 Grundlagen der Sanierung von Bestandsimmobilien
3.1 Konzepte zur Erneuerung
3.1.1 Sanierung
3.1.2 Modernisierung
3.2 Rechtliche Behandlung
3.2.1 Bestandsschutz
3.2.2 Steuerrechtliche Behandlung
4 Kreditprüfung und Rating durch das finanzierende Kreditinstitut
4.1 Beurteilung des Bauträgers
4.1.1 Management und Organisation
4.1.2 Controlling und Projektsteuerung
4.1.3 Vertrieb
4.1.4 Bisherige Projekte
4.1.5 Ertrags- und Vermögenslage
4.1.5.1 Besonderheiten der unterjährigen betriebswirtschaftlichen Auswertung
4.1.5.2 Beurteilung des Jahresabschluss
4.1.5.2.1 Anlagevermögen
4.1.5.2.2 Unfertige Bauleistungen
4.1.5.2.3 Erhaltene Anzahlungen - Abschlagszahlungen - Vorauszahlungen
4.1.5.2.4 Bilanzkennziffern
4.1.5.2.5 Beurteilung der Gewinn- und Verlustrechung
4.2 Beurteilung des Projekts
4.2.1 Objektanalyse
4.2.1.1 Verkehrswert und Beleihungswert
4.2.1.2 Wertermittlung
4.2.2 Standortanalyse
4.2.2.1 Makrostandort
4.2.2.2 Mikrostandort
4.2.2.3 Konkurrenzobjekte
4.2.3 Kosten,- Rentabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsanalyse
4.2.4 Bewertung des Bauträgerkonzepts und der Vertriebsmaßnahmen
4.3 Besondere Risiken im Rahmen der Bauträgerfinanzierung
4.4 Spezielle Erweiterung der Beurteilung bei Immobiliensanierungen
5 Bauträgerkreditvertrag
5.1 Die Absicherung von Bauträgerkrediten
5.2 Kredittechnische Durchführung von Bauträgerfinanzierungen
5.3 Maßnahmen zur Risikoreduzierung und Risikobegrenzung
6 Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen
Diese Arbeit hat zum Ziel, eine strukturierte Bewertungsgrundlage für Kreditinstitute bei Bauträgerfinanzierungen zu schaffen, insbesondere mit Fokus auf die zunehmend an Bedeutung gewinnende Sanierung von Bestandsimmobilien, um fundierte und risikobewusste Kreditentscheidungen zu ermöglichen.
- Grundlagen der Bauträgerfinanzierung und relevante Baumodelle
- Kriterien für die Beurteilung von Bauträgern und Immobilienprojekten
- Methoden zur Kreditprüfung, zum Rating und zur Wertermittlung
- Analyse spezifischer Risiken, insbesondere bei Sanierungsvorhaben
- Strategien zur Risikominimierung durch Bauträgerkreditverträge
Auszug aus dem Buch
4.1.2 Controlling und Projektsteuerung
Unter Controlling ist im Allgemeinen ein ständiges Werkzeug zu verstehen, dass zur Überwachung der Einhaltung der Planung und zur Ergreifung von Maßnahmen, die eine Abweichung korrigieren oder neue realistische Planwerte vorgeben, dienlich ist.
Die Projektsteuerung im Speziellen umfasst die Aufstellung und Überwachung von Organisations-, Termin- und Zahlungsplänen bezogen auf Projekt und Projektbeteiligte sowie derer Koordination und Kontrolle. Hierzu zählen u. a. die Qualitätsüberwachung insbes. die laufende Überwachung der Bauausführung nach DIN Normen, definierten Qualitätsstandards der Leistungsbeschreibung und ob Baumängel erkennbar sind. Gleichzeitig erfolgt die Mitwirkung beim Abschluss von Werkverträgen, Überprüfung von Honorarrechnungen des Architekten sowie der Handwerker. Als finanzierendes Kreditinstitut ist hierbei zu prüfen, ob die Durchführung dieser umfangreichen Aufgaben durch den Bauträger selbst gewährleistet werden kann, oder ob auf die Einschaltung eines externen Projektcontroller hinzuwirken ist. Dies kann vor allem dann notwendig sein, wenn der Bauträger nicht über genügend Zeitressourcen und/oder Facherfahrung verfügt oder es sich um ein sehr großes und komplexes sowie technisch schwieriges Bauvorhaben handelt. Nicht immer stößt dieser Wunsch von einem Baucontroller begleitet zu werden auf Gegenliebe; wird doch eine Bevormundung durch den Baucontroller befürchtet. Ein weiteres Argument ist das übliche Entgelt von 1-2 Prozent der Baukosten. Dem ist allerdings die eigentliche Zielsetzung des Baucontrollereinsatzes entgegenzustellen, die der Minimierung der Baukosten entspricht.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Beschreibt die Bedeutung von Bauträgerfinanzierungen sowie die Herausforderungen durch das steigende Interesse an Altbausanierungen und die damit verbundenen spezifischen Risiken für Banken.
2 Grundlagen der Bauträgerfinanzierung: Erläutert die Rollen der Beteiligten, verschiedene Baumodelle sowie die zentralen rechtlichen Rahmenbedingungen wie den Bauträgervertrag und die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
3 Grundlagen der Sanierung von Bestandsimmobilien: Definiert die Konzepte von Sanierung und Modernisierung und behandelt die rechtlichen Aspekte, insbesondere den Bestandsschutz und die steuerlichen Rahmenbedingungen.
4 Kreditprüfung und Rating durch das finanzierende Kreditinstitut: Detailliert die qualitative und quantitative Analyse von Bauträgern und Projekten sowie die Wertermittlung, Risikobewertung und Besonderheiten bei Sanierungsvorhaben.
5 Bauträgerkreditvertrag: Fokussiert auf die vertragliche Absicherung von Krediten, die buchungstechnische Abwicklung sowie präventive Maßnahmen zur Reduzierung des Ausfallrisikos.
6 Zusammenfassung: Fasst die Notwendigkeit fachspezifischer Expertise bei Kreditinstituten zusammen und unterstreicht, dass trotz der Risiken in der Bauträgerfinanzierung Chancen für langfristige Erträge bestehen.
Schlüsselwörter
Bauträgerfinanzierung, Kreditprüfung, Rating, Sanierung, Modernisierung, Immobilienwirtschaft, Projektsteuerung, MaBV, Beleihungswert, Verkehrswert, Risikoanalyse, Bauträgerkreditvertrag, Bestandsschutz, Immobilienmarkt, Bonitätsanalyse
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit primär?
Die Arbeit analysiert die Prozesse und Risiken, mit denen Kreditinstitute bei der Finanzierung von Bauträgerprojekten konfrontiert sind, wobei ein besonderer Fokus auf der Sanierung von Bestandsimmobilien liegt.
Welche Themenfelder stehen im Mittelpunkt?
Die zentralen Themen umfassen die rechtlichen Grundlagen der Bauträgerfinanzierung (wie MaBV), die detaillierte Kredit- und Projektprüfung sowie Methoden zur Risikoüberwachung und -begrenzung.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, bauträgerfinanzierenden Instituten eine strukturierte Hilfestellung zu geben, um fundierte Kreditentscheidungen auf Basis einer fundierten Risiko- und Projektbewertung zu treffen.
Welche wissenschaftliche Methodik wird angewandt?
Die Arbeit basiert auf einer fundierten Literaturrecherche und der systematischen Aufbereitung branchenspezifischer Kriterien für die Kreditvergabe, ergänzt durch Einblicke in rechtliche Anforderungen und finanzwirtschaftliche Bewertungsmodelle.
Was sind die inhaltlichen Schwerpunkte des Hauptteils?
Der Hauptteil gliedert sich in die Analyse der Bauträgerbonität (Management, Bilanzanalyse), die objektbezogene Prüfung (Standort- und Konkurrenzanalyse), Methoden der Wertermittlung sowie Strategien zur Risikominimierung im Bauträgerkreditvertrag.
Durch welche Schlüsselwörter lässt sich die Arbeit charakterisieren?
Die Arbeit lässt sich durch Begriffe wie Bauträgerfinanzierung, Risikomanagement, Immobilienrating, Sanierung, MaBV und Projektentwicklung beschreiben.
Warum stellt die Sanierung von Altbauten ein besonderes Risiko für Banken dar?
Sanierungsvorhaben sind oft komplexer als Neubauten. Mangelnde Informationen über die Bausubstanz führen häufig zu ungenauen Kostenschätzungen, was das Fertigstellungs- und Kostenrisiko für das finanzierende Institut erhöht.
Welche Rolle spielt die MaBV in dieser Finanzierungsform?
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) dient dem Schutz des Erwerbers. Sie regelt unter anderem, wann der Bauträger Zahlungen annehmen darf und wie diese an den Baufortschritt gekoppelt sind, was für die Bank bei der Risikoabsicherung von entscheidender Bedeutung ist.
- Arbeit zitieren
- Matthias Frühwald (Autor:in), 2010, Prüfung, Bewertung und Risikomanagement durch Kreditinstitute bei der Bauträgerfinanzierung von Bestandswohnimmobilien, München, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/154241
