Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
1 Einleitung
2 Nachhaltigkeit
2.1 Drei Dimensionen der Nachhaltigkeit
2.2 Nachhaltige Immobilien/Green Buildings
3 Entwicklung in der Immobilienwirtschaft
3.1 EU-Taxonomie-und Offenlegungsverordnung
4 Bestandsobjekte im Fokus
4.1 Nachhaltigkeitsmessung von Bestandsobjekten
5 Zertifikate
6 Investmentmarkt Green Buildings
6.1 Nachhaltige Immobilienfonds
6.2 Nachhaltige Asset Manager
7 Fazit
Literaturverzeichnis
Abbildung 1: Drei Dimensionen der Nachhaltigkeit
Abbildung 2: Drei Dimensionen der Nachhaltigkeit für Green Buildings
Abbildung 3: Verbesserungsprozess im Nachhaltigkeitsmessung
Abbildung 4: Top10 Asset Manager mit hoher ESG-Integration
Der Bau und Betrieb der Immobilienwirtschaft trägt in Deutschland als einer der größten Branchen zum Ressourcen-, Energieverbrauch und zur Abfallproduktion bei. Laut dem OECD werden weltweit ca. 30% des Energieverbrauchs, ca. 30 % des Rohstoffverbrauchs, 40% der Treibhausgase und 20% des Trinkwasserverbrauchs durch den Bau, Betrieb und Rückbau von Immobilien und baulichen Anlagen verursacht (Bienert et al., 2015, S. 19). Dementsprechend hoch ist das Potenzial sowie die Notwendigkeit für eine nachhaltige Wirtschaft innerhalb der Immobilienbranche, um beispielsweise Deutschland bis 2050 klimaneutral zu gestalten, denn bislang werden nur 1% der Gebäude weltweit als klimaneutral eingestuft. (WIWIN Redaktion, 2021). Zur Förderung der Nachhaltigkeit ist ein Ausgleich zwischen den ökonomischen, ökologischen und sozialen Aspekten notwendig.
Die existenzielle Bedrohung für den Planenten ausgehend vom Klimawandel ist in Formen von Hitzewellen, Naturkatastrophen, schmelzendes Eis an den Polarkappen sowie durch den steigenden Meeresspiegel präsent. Die Menschen sind zwar maßgeblich für diese Entwicklung verantwortlich, haben aber auch die Mittel den Klimawandel zu stoppen. Folglich entstand das Ziel, Deutschland bis 2045 treibhausgasneutral zu machen. Entweder soll das Ziel erreicht werden, indem keine klimaschädlichen Emissionen in die Atmosphäre abgegeben werden oder die Emissionen so zu kompensieren, dass insgesamt kein Konzentrationsanstieg von Treibhausgasen erfolgt. In Bezug auf die Immobilienbranche soll bis 2050 der Gebäudebestand nahezu klimaneutral sein und regenative Quellen überwiegend den Energiebedarf der Immobilien abdecken (Teschke, 2021, S.2).
Wie die Reaktion und die Folgen der Immobilienbranche auf die Nachhaltigkeit aussieht, wird in der folgenden Ausarbeitung näher dargestellt. Anfangs wird die Nachhaltigkeit gemeinsam mit den drei Dimensionen und die Schnittstelle zu den Immobilien dargestellt. Anschließend erfolgt die Entwicklung der Immobilienwirtschaft mit Schwerpunkt auf die EU- Taxonomie- und Offenlegungsverordnung. Gefolgt von den Bestandsobjekten, welche sich unter anderem wegen des Potenzials zur Verbesserung der Nachhaltigkeit, im Fokus befinden. Als nächstes werden die Nachhaltigkeitszertifikate und die wichtigsten Systeme und abschließend der aktuelle Investmentmarkt der Green Buildings und ihre Anbieter näher betrachtet.
Seit der UN-Umweltkonferenz in Rio de Janeiro 1992 steht die Nachhaltigkeit für eine entwicklungspolitische Bedingung. Laut dem Brundtland-Bericht „Our Common Future“ ist eine Entwicklung nachhaltig, wenn die heutigen Bedürfnisse befriedigt werden können, ohne negative Auswirkungen auf die Möglichkeiten der Bedürfnisbefriedigung von künftigen Generationen (Hauff, 2015). Fokus und Wachstum der entwicklungspolitischen Bedingung werden in einem ökologischen, ökonomischen und soziokulturellen Gleichgewicht dargestellt (Bundesministerium für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung, o.D.). Dadurch soll das Verantwortungsbewusstsein zur Schonung natürlicher Ressourcen verstärkt werden.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1: Drei Dimensionen der Nachhaltigkeit (Thieking, 2016, S.14)
Die drei Dimensionen, die die Nachhaltigkeit kennzeichnen, werden in der vorangegangenen Abbildung (Abb. 1) dargestellt. Nachhaltigkeit umfasst nicht nur den Klima- oder Umweltschutz, sondern wirtschaftliche, ökologische und soziale Aspekte. Dementsprechend wurde 1996 das Drei-Säulen-Modell der Nachhaltigkeit durch den Verband der Chemischen Industrie entwickelt. Diese sind essenziell für eine nachhaltig erfolgreiche Immobilienwirtschaft und müssen daher genaustens betrachtet werden (Bode & Jacobs, 2012, S. 7-8). Die drei Dimensionen sollen gleichgewichtet betrachtet werden, um eine langfristige und tragfähige Entwicklung zu ermöglichen, in der Praxis ist es aber meistens anders. Es werden beispielsweise bei einigen Zertifizierungssysteme für Immobilien primär die ökologischen Aspekte betrachtet (Thieking, 2016, S.13).
Ökologische Dimension
Die Ökologische Dimension legt den Fokus auf die Umwelt und das Ökosystem. Sie verfolgt das primäre Ziel, der Reduktion von Schadstoffausstoß. Weiterhin sollen erneuerbare Energien gefördert werden, um unter anderem die natürlichen Ressourcen zu schonen. Die Natur soll als Lebens- und Wirtschaftsgrundlage erhalten bleiben, sodass noch viele Generationen unter denselben Bedingungen leben können.
Ökonomische Dimension
Sie konzentriert sich auf die langfristigen Erträge, die sich aus der Nutzung vorhandener Ressourcen ergeben. Somit beschäftigt sich die Ökonomie mit der Kapitalsicherung für ein dauerhaftes Wirtschaften. Die Kosten gilt es stets einzuberechnen. Die Ökonomische Dimension verfolgt das Ziel, verantwortungsbewusste Unternehmerschaften zu fördern. Dadurch grenzt sich die Dimension von der Logik der kurzfristigen Gewinne ab (Thieking, 2016, S.16).
Soziokulturelle Dimension
Im Fokus der soziokulturellen Dimension steht die Verteilungsgerechtigkeit. Dies bezieht sich auf den Zugang zu Ressourcen und Chancen für die Mitglieder der aktuellen und künftigen Gesellschaft. Die soziokulturelle Dimension fordert die Befriedigung der Grundbedürfnisse bis hin zu Fragen der sozialen Gerechtigkeit innerhalb einer Gesellschaft (Bode & Jacobs, 2012, S. 8).
Nachhaltigkeit hat sich zu einem wichtigen Wettbewerbsfaktor in der Immobilienwirtschaft entwickelt. Nachhaltige Objekte besitzen einen wirtschaftlichen Vorteil, sind ressourcenschonend und umweltfreundlich. Sie kennzeichnen sich durch Behaglichkeit und gesundheitsfördernde Eigenschaft aus. Nicht nur während dem Betrieb, sondern während des gesamten Lebenszyklus. Anhaltspunkte bieten sich durch die ESG-Kriterien, die für eine Achtung der Unternehmensführung, Gesellschaft und Umwelt stehen.
Nachhaltige Immobilien werden Green Buildings genannt, hierbei handelt es sich aber um einen ungeschützten Begriff, weshalb die Gefahr zum Missbrauch besteht. Um dem entgegenzuwirken, gibt es Zertifikate, die als Nachweis für die Einhaltung von Nachhaltigkeitskriterien dienen. Die Investition in Zertifizierung ergibt den weiteren Vorteil, dass es als Marketinginstrument genutzt werden kann (Bode & Jacobs, 2012, S. 16). Nachhaltige Immobilien sind für Investoren, Eigentümer und Nutzer langfristig von hohem Wert und fügen sich optimal in ihr soziokulturelles Umfeld ein. Auch die Beliebtheit der Green Buildings ist bei den Investoren in den vergangenen Jahren stark angestiegen. Zudem fördert und fordert die Politik nachhaltige Immobilien, da diese zur Erreichung der Klimaziele beitragen. Aus diesen Gründen werden nachhaltige Immobilien von Experten im Vergleich zu den konventionellen Immobilien als zukunftssicherer eingestuft.
Ebenso vorteilhaft aus Sichert der Anleger ist, dass sich die Green Buildings teurer verkaufen und vermieten lassen. Dadurch besteht zwar die Möglichkeit bessere Renditen zu erzielen, aber auf der anderen Seite sind Green Buildings ebenfalls mit höheren Kosten verbunden, da diese mit nachhaltigen Baumaterialien und Anlagen ausgestattet sind. Bauherren und Investoren müssen somit die höheren Kosten und Erträgen miteinander vergleichen und abwiegen (WIWIN Redaktion, 2021).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Wie aus der Abb. 2 zu erkennen ist, entsprechen Green Buildings den Drei-Säulen-Modell und berücksichtigen ökologische, ökonomische als auch soziale Aspekte. Neben dem Einsatz von erneuerbarer Energie und effizienter Nutzung von Strom, Wasser, Materialien, zeichnen sich Green Buildings auch durch Minimierung der Lebenszykluskosten, geringen Leerständen, Imagegewinn, Komfort sowie Gesundheitsschutz für die Gebäudenutzer aus. Sie glänzen durch Umweltverträglichkeit und Nutzerfreundlichkeit (Bode & Jacobs, 2012, S. 16).
In der Vergangenheit war die deutsche Immobilienwirtschaft gekennzeichnet durch hohe Leistungstiefen und kleinteilige Strukturen, aber in den letzten Jahrzehnten erfolgt jedoch ein Wandel in Deutschland. Die Folge dessen war ein höherer Grad an Spezialisierung. Dadurch entstand ein breiteres Feld an immobilienspezifischen Dienstleistungen wie das Facility Management, Property Management, Asset Management und Due Diligence. Ursache hierfür waren unter anderem das gestiegene Interesse am deutschen Markt von internationalen Investoren mit einem breiten Rendite-Risiko-Spektrum.
Aufgrund der Spezialisierungen haben andere Themengebiete wie Compliance, Ressourcenschonung und Mitarbeiterführung, die Bestandteile der Nachhaltigkeit sind, an Aufmerksamkeit gewonnen. Es stimmten bereits 2009 der Großteil an Immobilienmarktteilnehmern dafür, dass die Nachhaltigkeit in der Unternehmensstrategie eine besonders wichtige Rolle spielt. Diese Einstellung wurde 2013 durch Umfragen, wie die von EY untermauert, sodass nachhaltige Immobilien zum festen Bestandteil der Anlagestrategien von % aller europäischen Immobilieninvestoren gehörten. Jedoch ist bei den Ergebnissen der Umfragen zu beachten, dass die Positionierung der Investoren durch die gestiegene Sensibilität der Öffentlichkeit beeinflusst sein könnte. Dennoch haben sich infolgedessen Themen wie der Klimawandel, Ressourcenverknappung, Energieverbrauch, demografische Entwicklung und wandelnde Investorenanforderungen in der Immobilienwirtschaft ausgebreitet (Bienert et al., 2015, S. 19-20).
Die Einführungen der EU-Taxonomie- und die Offenlegungsverordnung haben starken Einfluss auf die Immobilienwirtschaft genommen. Um das Ziel, Deutschland bis 2050 klimaneutral umzugestalten, zu erreichen, wurde im Dezember 2019 von der Europäischen Kommission der „European Green Deal“ beschlossen und ist seit Juli 2020 wirksam. Bestandteil dessen sind unter anderem die EU-Taxonomie- und Offenlegungsverordnung. Die Grundidee dahinter, eine Orientierung zur Bewertung der Nachhaltigkeit für die Finanzmarktakteure zu schaffen, um die Transparenz und die Investitionen in grüne und nachhaltige Projekte zu fördern.
Wann eine Wirtschaftstätigkeit als nachhaltig zu bewerten ist, wird durch die TaxonomieVerordnung festgelegt. Es schafft somit ein einheitliches Klassifizierungssystem für nachhaltige Aktivitäten. Eine Wirtschaftstätigkeit ist dann ökologisch nachhaltig, wenn sie einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung eines oder mehrerer Umweltziele erzielt und keinen signifikanten Schaden einem anderen Ziel zufügt. Von der EU wurden sechs verschiedene Klimaziele genannt, wovon aber nur zwei ausformuliert sind. Zum einen der „Klimaschutz“ und zum anderen die „Anpassung an den Klimawandel“. Die restlichen vier Ziele sollen bis Ende 2022 von einen Expertengremium der EU ausformuliert werden (Deutscher Industrie- und Handelskammertag, 20.06.2022). Ebenso soll die Taxonomie-Verordnung ein einheitliches Begriffsverständnis schaffen, wodurch die Gefahr vor Greenwashing vorgebeugt wird. Greenwashing umfasst irreführende oder unbelegbare grüne Unternehmensaktivitäten und sollen einen positiven Einfluss auf das Auftreten eines Unternehmens erzeugen, obwohl in der Realität kaum Maßnahmen dahinterstecken.
Welche Investitionstätigkeiten nachhaltig sind, werden somit durch konkrete Kriterien der Taxonomie-Verordnung bestimmt. Im Anhang I und II des ersten delegierten Rechtsakts der Taxonomie-Verordnung befinden sich solche technischen Bewertungskriterien. Für Immobilien beinhalten diese sieben Unterkategorien. Die Bewertungskriterien vom Anhang I sind für den „Klimaschutz“ und vom Anhang II für die „Anpassung an den Klimawandel“. Im Anhang I befinden sich konkrete Vorgaben für den Neubau, Gebäudebestand und Renovierungen von Objekten. Neubauten sind erst Taxonomie-konform, bei einem Primärenergiebedarf mindestens 10% unter dem nationalen Wert des Niedrigstenergiegebäudestandards. Beim Gebäudebestand wird zwischen Objekt mit einem Errichtungsdatum vor und nach dem 31.12.2020 unterschieden. Für Immobilien, die nach diesem Datum errichtet worden sind, gelten dieselben Regelungen wie beim Neubau. Älteren Objekten dagegen, müssen mindestens den Energieeffizienzanforderungen gemäß des Energy Performance Certificate A entsprechen oder zu den 15 % energieeffizientesten Gebäuden des nationalen oder regionalen Gebäudebestandes gehören. Die Renovierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen müssen eine Reduktion von min. 30% des Primärenergiebedarfs bewirken. Für die Taxonomie-Konformität gemäß Anhang II, wird verlangt, dass alle Klimarisiken von Objekten identifiziert und für die wichtigsten Klimarisiken Gegenmaßnahmen ermittelt werden.
Ebenso werden durch die Taxonomie-Verordnung die Anforderungen an die Nachhaltigkeitsberichtserstattung für Unternehmen erweitert. Aufgrund der Offenlegungs- und Transparenzpflichten ist mittel- bis langfristig damit zu rechnen, dass die Nachfrage von nicht Taxonomie-konform Immobilien sinken wird. Ebenfalls kann die Fremdkapital-Finanzierung solcher Immobilien erschwert werden. Die Differenz zwischen den Preisen von energieeffizienten und nicht energieeffizienten Immobilien wird ebenfalls in den nächsten Jahren weiter zunehmen. Ebenso werden die weiteren Nachhaltigkeitskriterien, die noch zu entwickeln sind und das Gebäudeenergiegesetz, welcher hinsichtlich des Green Deals weiter verschärft werden kann, diesen wertebildenden Trend vorantreiben (Orthmann & Kolodzik, 2021).
Neben der Taxonomie-Verordnung ist die Offenlegungsverordnung (OV) seit 2021 wirksam und verfolgt das Ziel, die Transparenz im Bereich „Nachhaltigkeit in den Finanzmärkten zu erhöhen. Ob Investitionsstrategien Bezüge zur Nachhaltigkeit haben und ob Risiken damit verbunden sind, diese Informationen werden durch die Offenlegungsverordnung transparent. Ebenso werden nachhaltige Finanzprodukte durch die OV in zwei Kategorien unterteilt, die Artikel 8- und Artikel 9 Produkte. Artikel 8 Produkte, auch hellgrüne Finanzprodukte oder ESG-Strategiefonds genannt, berücksichtigen ökologische und soziale Aspekte bei der Auswahl der Investments aber das nachhaltige Investieren ist nicht das Hauptziel. Artikel 9 Produkten dagegen müssen ein konkretes Nachhaltigkeitsziel fördern und den erzielten Beitrag angeben. Weiterhin fordert die OV von den Finanzmarktteilnehmern, die Anleger über die Nachhaltigkeitsrisiken ihrer Produkte und dessen Auswirkungen zu informieren. Sofern die nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen (PAI) von den Finanzmarktteilnehmern nicht berücksichtigt werden, müssen sie auf ihrer Website eine Begründung hierzu abgeben. Nachhaltigkeitsrisiken können die Renditen von den Investitionen schmälern und in ökologischen, sozialen und unternehmerischen Zusammenhängen auftreten. Beispiele wären Verschärfungen bezüglich des CO2-Ausstoßes von Immobilien oder Schäden an Objekten durch Gewitter.
Die Investitionsentscheidungen der Kunden werden durch die ordnungsgemäße Offenlegung dieser Informationen vereinfacht. Dies ist zurückzuführen auf das Zusammenspiel mit der EU-Taxonomie-Verordnung, denn die Grundlage neuer Transparenzpflicht, werden durch die Taxonomie-Verordnung geschaffen, da diese die Nachhaltigkeit, nachhaltige Geschäftsaktivitäten und Unternehmen im Geltungsbereich definiert (Klimavest, o.D.). Dadurch nimmt die Dokumentation aller nachhaltigen Informationen für den Immobiliensektor an Bedeutung zu ,da die Dokumente vom Bau, den Sanierungen oder Renovierungen, gepflegt und anschließend veröffentlicht werden müssen.
Immobilienfonds die nicht dem Artikel 8 oder 9 entsprechen werden als nicht nachhaltig gewertet, sogar gelten einige Artikel 8 Fonds bereits nicht mehr als ausreichend für Kunden mit Nachhaltigkeitspräferenzen und dürfen diesen in Beratungen nicht mehr angeboten werden (Horster, 2021, S. 1). Nur wenn die Anlagestrategie solcher Fonds Zusatzanforderungen wie die Berücksichtigung von PAIs in der ESG-Strategie, ökologische, soziale oder Taxonomie-konforme Investitionen enthalten, gelten die Artikel 8 Fonds, auch Artikel 8+ Fonds genannt, als empfehlenswert. Diese neue Rahmenbedingung des ESG-Zielmarkt- konzepts der MiFID II gelten seit dem 02.08.2022. Damit wurde der deutsche Markstandard für qualitative Mindestanforderungen an Produkten, die für Kunden mit Nachhaltigkeitspräferenzen festgelegt sind, erneut angehoben (Michel, 2022, S. 2).
[...]
