In der Arbeit wird untersucht, inwiefern die Mietpreisbremse auf den deutschen Wohnungsmarkt wirkt. Hierbei wird zunächst das Instrument der Mietpreisbremse in ihrer gesetzlichen Ausgestaltung erläutert. Im Anschluss werden die häufigsten Kritikpunkte untersucht, mithilfe von empirischen Studien die Wirkung der Mietpreisbremse auf dem deutschen Wohnungsmarkt analysiert und beurteilt, ob die Kritik an dem Instrument gerechtfertigt war und inwiefern die Mietpreisbremse ihr Ziel erreichen konnte.
Infolge der Finanzmarkt- und Schuldenkrise im Jahr 2010 sind die Immobilienpreise massiv gestiegen. Speziell für gering und durchschnittlich verdienende Bevölkerungsschichten wird der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum hierdurch zunehmend erschwert. Da das Gut Wohnen ein Existenzbedürfnis darstellt, ist es die Aufgabe des Staates, die ausreichende Versorgung aller Bevölkerungsschichten mit Wohnraum sicherzustellen. Angesichts der Entwicklungen der vorhergehenden Jahre hat die Bundesrepublik Deutschland daher im Jahr 2015 die Mietpreisbremse eingeführt und somit die Höhe der Neuvertragsmieten gesetzlich begrenzt.
Bereits vor Einführung der Mietpreisbremse befürchteten viele Ökonom*innen hierdurch verheerende Folgen für den Wohnungsmarkt in Deutschland, sodass das Instrument massiver Kritik ausgesetzt war.
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Einführung in die Mietpreisbremse
2.1 Beschreibung der Mietpreisbremse
2.2 Ausnahmen der Mietpreisbremse
3. Analyse der Wirkung der Mietpreisbremse
3.1 Auswirkungen der fehlenden Markttransparenz
3.2 Auswirkungen der Rügeanforderungen
3.3 Auswirkungen auf das Angebot von Mietwohnungen
3.4 Verfassungsrechtliche Auswirkungen
3.5 Wirkung auf den Anstieg der Mieten
3.6 Grund für die teilweise ausbleibende Wirkung
4. Fazit
5. Literaturverzeichnis
1. Einleitung
Infolge der Finanzmarkt- und Schuldenkrise im Jahr 2010 sind die Immobilienpreise massiv gestiegen. Durch den zusätzlich starken Bevölkerungszustrom aus dem Ausland, vermehrtem Zuzug aus kleinstädtischen und ländlichen Regionen in Großstädte sowie geringer Neubautätigkeit, befindet sich der deutsche Wohnungsmarkt in einem kontinuierlichen Aufschwung (Thomschke 2019; Kholodilin et al. 2016). Die Neuvermietungspreise steigen insbesondere in Ballungsgebieten, wie Metropolen oder Hochschulstandorten, seit Jahren ungebremst an (Abramenko 2018).
Speziell für gering und durchschnittlich verdienende Bevölkerungsschichten wird der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum hierdurch zunehmend erschwert. Da das Gut Wohnen ein Existenzbedürfnis darstellt, ist es die Aufgabe des Staates, die ausreichende Versorgung aller Bevölkerungsschichten mit Wohnraum sicherzustellen. Angesichts der Entwicklungen der vorhergehenden Jahre hat die Bundesrepublik Deutschland daher im Jahr 2015 die Mietpreisbremse eingeführt und somit die Höhe der Neuvertragsmieten gesetzlich begrenzt.
Bereits vor Einführung der Mietpeisbremse befürchteten viele Ökonom*innen hierdurch verheerende Folgen für den Wohnungsmarkt in Deutschland, sodass das Instrument massiver Kritik ausgesetzt war.
In der folgenden Arbeit wird untersucht, inwiefern die Mietpreisbremse auf den deutschen Wohnungsmarkt wirkt. Hierbei wird zunächst das Instrument der Mietpreisbremse in ihrer gesetzlichen Ausgestaltung erläutert. Im Anschluss werden die häufigsten Kritikpunkte untersucht, mithilfe von empirischen Studien die Wirkung der Mietpreisbremse auf dem deutschen Wohnungsmarkt analysiert und beurteilt, ob die Kritik an dem Instrument gerechtfertigt war und inwiefern die Mietpreisbremse ihr Ziel erreichen konnte.
2. Einführung in die Mietpreisbremse
2.1 Beschreibung der Mietpreisbremse
Der Entwurf des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten wurde vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) am 18.03.2014 vorgelegt. Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) wurden erstmal Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Neuvermietungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) aufgenommen (Börstinghaus 2018).
Die sogenannte Mietpreisbremse trat am 01.06.2015 in Kraft und dient als Preisbegrenzung für die Vermietung von Wohnräumen (Häublein 2020). Mit der Einführung dieser Regelungen wurde das Ziel verfolgt, auch gering und durchschnittlich verdienenden Bevölkerungsschichten die angemessene Versorgung mit Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu sichern (Abramenko 2015).
Die neu eingeführten Regelungen zur Mietpreisbegrenzung sind in § 556d ff. BGB festgesetzt und gestatten den Bundesländern in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten eine Beschränkung der zulässigen Miete bei Neuvermietungen auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergeichsmiete vorzunehmen. Gemäß § 556d Abs. 1 BGB gilt die Mietpreisbremse jedoch nur bei dem Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum, bei Gewerbe findet diese keine Anwendung. Zudem muss der Mietvertrag gemäß § 556d Abs. 2 BGB nach dem Inkrafttreten des MietNovG abgeschlossen worden sein, sodass diese Regelungen nur bei neu abgeschlossenen Mietverträgen und nicht bei Mietverlängerungen oder bei Mietparteiwechseln gelten (Börstinghaus 2018).
Als Gebiete mit angespanntem Wohnraum werden Gebiete bezeichnet, in denen ein deutlicher Mietanstieg bei Neuvermietungen vorlieg. Hierzu gehören insbesondere Gebiete, wie prosperierende Ballungszentren, attraktive Mittelstädte oder Hochschulstandorte, in denen die Mieten bei Neuvermietung drastisch ansteigen (Abramenko 2018). Dieses liegt gemäß § 556d Abs. 2 BGB vor, „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird hierbei in § 558 Abs. 2 BGB definiert als die üblichen Entgelte, „die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.“
Die Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnraum überlässt der Gesetzgeber den Landesregierungen. Diese legen die Gebiete mittels Rechtsverordnung entsprechend der im Gesetz definierten Voraussetzung fest. Indikatoren für eine angespannte Wohnraumsituation sind beispielsweise überdurchschnittliche Mietsteigerungen, steigende Bevölkerung ohne Neubautätigkeit und geringer Leerstand bei hoher Nachfrage. Ein Sachverständigenbeweis o.Ä., der die entsprechenden Tatsachen belegt, ist hier nicht ausreichend (Abramenko 2018). Die Existenz eines Mietspiegels ist jedoch für den Erlass der Rechtsverordnung keine Voraussetzung (Abramenko 2015).
Die Ermächtigung der Bundesländer zum Erlass der Rechtsverordnung wurde zunächst auf fünf Jahre befristet, sodass diese, nach der Verabschiedung im Jahr 2015, zunächst bis zum 31.12.2020 gelten sollte. Eine neue Rechtsverordnung würde hiernach unwirksam sein. Zum 01.04.2020 wurde daher der § 556d Abs. 2 BGB dahingehend ergänzt, dass die Rechtsverordnung spätestens bis zum 31.12.2025 in Kraft treten muss, eine unbefristete Mietpreisbremse ist somit nicht eingeführt worden (Schindler 2020).
2.2 Ausnahmen der Mietpreisbremse
In § 556d ff. BGB sind zudem einige Ausnahme der Mietpreisbremse verankert.
So gilt diese nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet oder genutzt wurden. Für die erste Vermietung bzw. die erste Nutzung der Wohnung ist unerheblich, wie lange diese nach Fertigstellung leer stand. Durch diese Ausnahme soll verhindert werden, dass insbesondere Gebiete mit angespanntem Wohnraum für Investor*innen unrentabel und Anreize für den Neubau genommen werden (Abramenko 2015). Aus diesem Grund ist nicht nur die Erstvermietung, sondern auch die darauf folgenden Vermietungen von der Mietpreisbremse ausgeschlossen (Häublein 2020).
Mit einer weiteren Ausnahme sollen Vermieter*innen bei umfassender Modernisierung entlastet werden, sodass bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung die Mietpreisbremse ebenfalls nicht greift. Gemäß § 555b BGB wird berücksichtigt, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen z.B. energetischen Eigenschaften, Heizung, Sanitär oder Fenstern verbessert wurde. Zudem sind die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung abzuziehen. Als umfassend wird hierbei der Kostenaufwand bezeichnet. Dieser muss mindestens ein Drittel einer vergleichbaren Neubauwohnung abzüglich Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten betragen. Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung wird daher ähnlich wie ein Neubau behandelt, um zu verhindern, dass die Mietpreisbremse die Investitionen dämpft (Abramenko 2015).
Die Vormiete bietet als Bestandsschutz eine weitere Ausnahme, wenn der Mietvertrag den Vorschriften der Mietpreisbremse unterliegt. Da die Vermieter*innen nicht zum Herabsetzen der Miete gezwungen werden, sondern lediglich unangemessene Preissprünge bei der Wiedervermietung verhindert werden sollen, dürfen sich Vermieter*innen bei der Neuvermietung an der Miete orientieren, die von den Vormieter*innen zuletzt geschuldet wurde (Häublein 2020).
Eine letzte Ausnahme bildet gemäß § 556e Abs. 2 BGB die einfache Modernisierung. Sind in den letzten drei Jahren Modernisierungsarbeiten erfolgt, die nicht unter eine umfassende Modernisierung fallen, können die Vermieter*innen die Miete wirksam um den Betrag erhöhen, der sich bei einem bestehenden Vertrag in Form von einer Mieterhöhung ergeben würde.
Vereinbarungen, die zum Nachteil der Mieter*innen getroffen werden, sind gemäß
§ 556g Abs. 1 BGB unwirksam. Wird die zulässige Miete bei Abschluss des Mietvertrages überschritten, so gilt diese als teilunwirksam. Der Mietvertrag sowie die Mietpreisvereinbarungen bleiben bis zu der zulässigen Höhe wirksam. Die Mieter*innen haben hierbei nur die zulässige Miete an die Vermieter*innen zu entrichten, die Zahlung der restlichen Miete können sie verweigern.
3. Analyse der Wirkung der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse gilt als zentrales wohnungsmarktpolitisches Projekt. Jedoch gab es bereits vor Inkrafttreten dieser, umfassende Diskussionen, ob die Begrenzung der Miete zulässig und sinnvoll sei. Im Folgenden werden die häufigsten Kritikpunkte einigen empirischen Studien zu der Wirkung der Mietpreisbremse gegenübergestellt und diesbezügliche Reaktionen des Gesetzgebers bewertet. Hierbei wird zur Beurteilung der Wirkung der Mietpreisbremse insbesondere auf die fehlende Markttransparenz, das Rügeerfordernis, die Auswirkungen auf den Markt und die Verfassungsmäßigkeit eingegangen.
3.1 Auswirkungen der fehlenden Markttransparenz
Schindler (2020) kritisiert, dass sowohl für Vermieter*innen, als auch für Mieter*innen die Ermittlung der zulässigen Höchstmiete oft mit großen Schwierigkeiten verbunden ist, da sich die maximal zu vereinbarende Miete, insbesondere in Gemeinden ohne einen qualifizierten Mietspiegel, häufig nur schwer ermitteln lässt. Wenn ein Mietspiegel vorliegt, müssen Vermieter*innen die Wohnung in diesen einordnen (Schindler 2020). Besteht jedoch kein Mietspiegel, müssen Vermieter*innen statistische Erhebungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder von Vermieter- oder Mieterverbänden erstellte Vergleichsmietdatenbanken heranziehen (Frank 2016).
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