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2.1  Facilities Management  6

2.2  Benchmarking.  7

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3.1  Historie  8

3.2  Entwicklungsstufen.  8

3.3  Zitate.  9

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5.1  Übersicht  11

5.2  Internes Benchmarking  12

5.3  Externes Benchmarking  13

5.3.1  Konkurrenz- und branchenbezogenes Benchmarking.  13

5.3.2  Branchenübergreifendes Benchmarking.  14

5.4  Strategisches Benchmarking.  15

5.5  Prozess - Benchmarking  16

5.6  Kennzahlen - Benchmarking  16

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6.1  Übersicht  17

6.2  I. Stufe - Definition des Benchmarking-Gegenstandes  18

6.3  II. Stufe - Auswahl der Vergleichsunternehmen bzw. -partner und Datenvergleich.  

   20

6.4  III. Stufe - Datengewinnung  21

6.5  IV. Stufe - Feststellung der Leistungsunterschiede.  25

6.6  V. Stufe - Erarbeitung und Implementierung der Verbesserungen  27

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7.1  Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GdW)  28

7.1.1  Betriebskosten - Benchmarking für Wohnimmobilien  28

7.2  Jones Lang LaSalle  29

7.2.1  OSCAR - Büronebenkostenanalyse.  29

7.2.2  Retail OSCAR - Analyse der Nebenkosten von Einkaufszentren  31

3

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Immobilien waren bis vor kurzem für viele Unternehmen nur ein Position im Anlagevermögen ihrer Bilanz. Da die unternehmenseigenen Immobilienbestände nicht zum eigentlichen Kerngeschäft gehörten, schenkte man ihnen wenig Beachtung. Dies änderte sich durch die Erkenntnis der Unternehmen, dass sich hinter den betriebsnotwendigen Immobilien erhebliche Kostenfaktoren aber auch enorme Vermögenspositionen verbergen. Seitdem stehen Wirtschaftlichkeit, Werterhalt und Wertsteigerung im Vordergrund und erfordern eine professionelle Bewirtschaftung der einzelnen Liegenschaften durch ein operativ sowie strategisch ausgerichtetes Facilities Management.

Genauso wie der Begriff „Facilities Management“ ist der Begriff „Benchmarking“ relativ neu, jedoch ein wichtiges Instrument und Grundvoraussetzung für ein erfolgreiches Facilities Management. Benchmarking ermöglicht die Bestimmung der eigenen Leistungsfähigkeit durch den externen Vergleich von Strukturen, Prozessen, Standards und den sich daraus ergebenden Kosten- und Verbrauchsabweichungen, mit anderen Objekten und Unternehmen. Hierdurch können Schwachstellen aufgedeckt werden und kurzfristig Verbesserungsmaßnahmen eingeleitet werden. 1

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Facilities Management ist die ganzheitliche und umfassende Immobilien-, Einrichtungs- und Infrastrukturerstellung, -bereitstellung und -bewirtschaftung mit der Zielsetzung einer langfristigen Ertragssteigerung und Werterhaltung für Investor und Nutzer, indem die verschiedenen Aufgaben des Gebäudemanagements integriert werden. 2

¹ Vgl. Zechel, S. 57

² Vgl. Hellerforth, S. 441

6

Eine ähnliche, aber besser verständliche Definition findet man bei dem Autor Peter Zechel. Er schreibt: „Facility Management ist eine Unternehmensfunktion, die unter Einbeziehung einer möglichst ganzheitlichen Sicht, betreffend der Vermögenswerte und der dafür zur Verfügung stehenden Ressourcen, ein lebendes Konzept zur möglichst wirtschaftlichen Leistungserbringung, neben dem eigentlichen Kerngeschäft, erstellt und in der Praxis anwendet.“ 3

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Es gibt zahlreiche Definitionen bzw. Begriffserklärungen bzgl. Benchmarking. Die GEFMA definiert Benchmarking im Bezug auf Facilities Management als Vergleich von Nutzungskosten verschiedener Objekte anhand spezifischer Werte. ⁴ Eine weitere Definition besagt, dass Benchmarking ein externer Blick auf interne Aktivitäten, Funktionen oder Verfahren ist, um eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit zu erreichen. Ausgehend von einer Analyse der existierenden Aktivitäten und Praktiken im Unternehmen will man vorhandene Prozesse und Aktivitäten verstehen und dann einen externen Bezug identifizieren, in dem man einen Maßstab entwickelt, an dem die eigene Aktivität gemessen oder beurteilt werden kann. Benchmarks lassen sich auf jeder Ebene der Organisation, in jedem funktionellen Bereich ermitteln. Kurz gesagt, Ziel ist es, besser zu werden als die Besten und einen Wettbewerbsvorteil zu gewinnen. 5

Die Autoren Sabisch und Tintelnot fassten die Kerninhalte vieler Definitionen zu einer allgemeingültigen zusammen. Für sie ist Benchmarking der ständige Prozess des Strebens eines Unternehmens nach Verbesserung seiner Leistungen und nach Wettbewerbsvorteilen durch Orientierung an den jeweiligen Bestleistungen in der Branche oder an anderen Referenzleistungen. 6

³ Zechel, S. 79

⁴ Vgl. GEFMA 200, S. 2

⁵ Vgl. Leibfried/McNair, S. 13

⁶ Vgl. Sabisch/Tintelnot, S. 12

7