Inhaltsverzeichnis I

Inhaltsverzeichnis   

Abbildungsverzeichnis   IV

Tabellenverzeichnis VII   

Abk  ürzungsverzeichnis  VIII

I.  Einleitung  1

1.  Anlass und Zielsetzung.  1

2.  Aufbau und Methodik.  3

II.  Konzeptioneller Teil.  4

1.  Begriffe und Grundlagen  4

1.1  Urbanität  4

1.2  City, Zentrum und Innenstadt.  5

1.3  Wohnen, Wohnstandortentscheidungen und Wohnungsmarkt.  7

1.4  Theorien der Stadtentwicklung und Wanderungsmodelle  10

1.5  Historischer Abriss der Wohnfunktion im Zentrum.  13

2.  Belege für die neue Attraktivität des Wohnens im Zentrum.  15

2.1  Zunahme der Wohnbevölkerung in den Zentren.  15

2.2  Zunahme verschiedener Bevölkerungsgruppen im Zentrum.  21

2.3  Zunahme der Wohnungsnachfrage und Eigentumsbildung im Zentrum.  23

2.4  Zunahme der Wohnungsbautätigkeit im Zentrum  24

3.  Gründe für die neue Attraktivität des Wohnens im Zentrum.  26

3.1  Aufwertung der Innenstädte  26

3.1.1  Aufwertung des Gebäudebestandes.  26

3.1.2  Neue bedarfsgerechte Bau- und Wohnformen.  29

3.1.3  Optische Aufwertungen.  33

3.1.4  Kulturelle Aufwertungen - Innenstadt als Event.  35

3.1.5  Verbesserte Verkehrssituation und Verkehrsanbindung.  36

3.1.6  Bessere Versorgungssituation.  38

3.1.7  Flair und Image des Städtischen  39

3.2  Soziodemographische Gründe  40

3.2.1  Auswirkungen des demographischen Wandels.  40

3.2.2  Abnahme der Haushaltsgröße und Zunahme der Wohnfläche  42

3.2.3  Neue Haushaltstypen und Ausdifferenzierung der Lebensstile  44

Inhaltsverzeichnis II

3.3  Wirtschaftliche und finanzielle Gründe  47

3.3.1  Neue Potentiale durch die Veränderung der Wirtschaftsstruktur  47

3.3.2  Bessere Arbeitsplatzentwicklung in der Innenstadt  48

3.3.3  Finanzielle Gründe.  49

4.  Zwischenfazit.  52

III.  Empirischer Teil  54

1.  Methodik und Datengrundlage  54

2.  Darstellung und Abgrenzung des Untersuchungsraums  57

3.  Belege für die Zunahme der Attraktivität des Wohnens in der Südstadt.  61

3.1  Zunahme der Wohnbevölkerung  61

3.2  Zunahme verschiedener Bevölkerungsgruppen.  63

3.3  Zunahme der Wohnungsnachfrage und Eigentumsbildung.  69

3.4  Zunehmende Wohnungsbautätigkeit  74

4.  Gründe für die neue Attraktivität des Wohnens in der Südstadt.  76

4.1  Gründe insgesamt.  76

4.2  Aufwertung der Südstadt.  79

4.2.1  Aufwertungen des Gebäudebestandes.  79

4.2.2  Neue bedarfsgerechte Bau- und Wohnformen.  84

4.2.3  Optische Aufwertungen.  90

4.2.4  Kulturelle Aufwertungen  93

4.2.5  Verbesserte Verkehrssituation und Verkehrsanbindung.  96

4.2.6  Bessere Versorgungssituation.  100

4.2.7  Flair und Image der Südstadt  106

4.3  Soziodemographische Gründe  110

4.3.1  Auswirkungen des demographischen Wandels.  110

4.3.2  Abnahme der Haushaltsgröße und Zunahme der Wohnfläche  113

4.3.3  Neue Haushaltstypen.  116

4.4  Wirtschaftliche und finanzielle Gründe  121

4.4.1  Neue Potentiale durch die Veränderung der Wirtschaftsstruktur  121

4.4.2  Bessere Arbeitsplatzentwicklung in Karlsruhe und der Südstadt  123

4.4.3  Finanzielle Gründe.  126

5.  Zusammenfassung der Ergebnisse  128

6. Fazit und Handlungsempfehlungen................................................................ 131

Literatur ......................................................................................................................................................VIII Internet.....................................................................................................................................................XVII Anhang..........................................................................................................................................................A

Abbildungsverzeichnis   

Abbildungsverzeichnis   

Abb.  1: Innerstädtische Lagetypen der Innerstädtischen Raumbeobachtung  

Abb.  2: Modell der Stadtregion nach BOUSTEDT (1970)  

Abb.  3: Einflussfaktoren der Wohnungsmärkte.  

Abb.  4: Modell der Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung in  

Agglomerationsr  äumen nach GAEBE (1991)  

Abb.  5: Bevölkerungsentwicklung der 21 größten deutschen Städte.  

Abb.  6: Bevölkerungsentwicklung nach innerstädtischen Lagen in 7 ostdeutschen  

sowie  24 westdeutschen IRB-Städten 1991-2004.  

Abb.  7: Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung in Kernstädten 1993 - 2004  

Abb.  8: Bevölkerungsentwicklungstypen ausgewählter IRB-Städte nach  

innerstädtischen  Lagetypen 1991 - 2004  

Abb.  9: Entwicklung der Haushaltsgrößen in Deutschland 1961 - 2004  

Abb.  10: Karlsruher Stadtteile und Gebietstypengliederung.  

Abb.  11: Außenwanderungssalden für die Südstadt, die Kernstadtteile und Karlsruhe  

1990  - 2004  

Abb.  12: Innerstädtische Umzüge in der Südstadt und den Kernstadtteilen 1990 - 2004.  

Abb.  13: Natürliche Bevölkerungsentwicklung in der Südstadt, den Kernstadtteilen und  

Karlsruhe  1990 - 2005.  

Abb.  14: Immobiliennachfrage bestimmter Bevölkerungsgruppen in der Südstadt -  

Experteneinsch  ätzung.  

Abb.  15: Monatliches Haushaltsnettoeinkommen der Zugezogenen und der  

Bestandsbev  ölkerung.  

Abb.  16: Haushaltstypen der Zugezogenen  

Abb.  17: Altersstruktur der Zugezogenen und der Bestandsbevölkerung  

Abb.  18: Wechsel von Wohneigentum durch Kauf nach Stadtteilen.  

Abb.  19: Stadtteile mit gestiegener Immobiliennachfrage seit 2000 -  

Experteneinsch  ätzung.  

Abb.  20: Hauptgründe für den Zuzug in die Südstadt und die Kernstadtteile.  

Abb.  21: Weitere Gründe für den Zuzug in die Südstadt und die Kernstadtteile  

Abb.  22: Sanierte Fassade neben unsaniertem Altbau in der Schützenstraße  

Abb.  23: Kulturdenkmal Baumeisterstraße 8 und 8a.  

Abb.  24: Sanierungsgebiet Südstadt.  

Abb.  25: Alter des neuen Gebäudes der Zugezogenen  

Abb.  26: City-Park, Status quo.  

Abb  27: Lage des City-Parks und des Baumeistercarrées  

Abbildungsverzeichnis   

Abb.  28: Geschosswohnungsbau im City-Park.  

Abb.  29: Spielplatz im City-Park.  

Abb.  30: Wohnungsbestand nach der Wohnungsgröße 1995 und 2005  

Abb.  31: Reihenhäuser im Baumeistercarrée.  

Abb.  32: Sanierte Mehrfamilienhäuser im Baumeistercarrée  

Abb.  33: Spielplatz im Baumeistercarrée  

Abb.  34: Gärten im Baumeistercarrée.  

Abb.  35: Grünsystem der Stadt Karlsruhe  

Abb.  36: Versorgung mit Spielplätzen in der Südstadt - Experteneinschätzung  

Abb.  37: Versorgung mit Grünflächen in der Südstadt - Experteneinschätzung  

Abb.  38: Kulturangebote in der Südstadt - Experteneinschätzung  

Abb.  39: Versorgung mit Sportplätzen in der Südstadt - Experteneinschätzung  

Abb.  40: Neue Aktivitäten der Zugezogenen nach dem Zuzug ins Zentrum  

Abb.  41: Verkehrsbelastung in der Südstadt  

Abb.  42: Veränderung der Lebensverhältnisse der Zugezogenen in die Südstadt -  

Verkehr.................................................................................................................   

Abb.  43: Verkehrsanbindung mit ÖPNV in der Südstadt - Experteneinschätzung  

Abb.  44: Radwegesituation in der Südstadt - Experteneinschätzung  

Abb.  45: Nahversorgung in der Südstadt  

Abb.  46: Nähe zur City - Experteneinschätzung  

Abb.  47: Einkaufsmöglichkeiten für Güter des täglichen Bedarfs - Experteneinschätzung  

Abb.  48: Versorgungsquote in den Tageseinrichtungen für Kinder von 3 - 6/7 Jahren  

Abb.  49: Kinderbetreuungsmöglichkeiten in der Südstadt - Experteneinschätzung  

Abb.  50: Angebote für ältere Menschen - Experteneinschätzung.  

Abb.  51: Medizinische Versorgung in der Südstadt - Experteneinschätzung  

Abb.  52: Veränderung der Lebensverhältnisse der Zugezogenen in die Südstadt -  

Versorgung   

Abb.  53: Zusammensetzung der ausländischen Bevölkerung in der Südstadt 2005.  

Abb.  54: Image der Südstadt - Experteneinschätzung  

Abb.  55: „Viva la Südstadt“-Schild in der Schützenstraße.  

Abb.  56: „Viva la Südstadt“-Aufkleber auf parkendem Auto in der Südstadt  

Abb.  57: Die Südstadt während der WM 2006.  

Abb.  58: Bevölkerungsvorausrechnung für Karlsruhe nach dem realistischen und dem  

optimistischen  Szenario 2005 - 2030.  

Abb.  59: Veränderung der Stärke der Altersgruppen in Karlsruhe 2005 - 2030  

Abb.  60: Voraussichtliche Zu-, bzw. Abnahme der Wohnberechtigten 2006 - 2030 in den  

Karlsruher  Stadtteilen (realistisches Szenario)  

VI

Abb.  61: Haushaltsgrößen der Zugezogenen  

Abb.  62: Wohnfläche je Person vor und nach dem Umzug - Südstadt  

Abb.  63: Wohnfläche je Person vor und nach dem Umzug - Kernstadtteile.  

Abb.  64: Haushaltstypen der Zugezogenen  

Abb.  65: Einkommensstruktur der Paare (30-45 Jahre) ohne Kinder - Südstadt.  

Abb.  66: Einkommensstruktur der Paare (30- 45 Jahre) ohne Kinder - Kernstadtteile  

Abb.  67: Ausbildungsstand des/der Hauptverdieners/in unter den Zugezogenen.  

Abb.  68: Tätigkeit des/der Hauptverdieners/in unter den Zugezogenen  

Abb.  69: Eingangstor der ehemalige Firma STEFFELIN.  

Abb.  70: Eingang zum Baumeistercarrée.  

Abb.  71: Jahresmittelwerte der Kohlenmonoxid-Konzentration in Karlsruhe.  

Abb.  72: Entwicklung der Erwerbsfähigen in der Südstadt, den Kernstadtteilen und  

Karlsruhe   

Abb.  73: Veränderung der Zahl sozialversicherungspflichtig beschäftigter Personen in  

Karlsruhe  nach Wirtschaftsabschnitten seit 2000  

Tabellenverzeichnis VII   

Tabellenverzeichnis   

Tab.  1: Citymerkmale  5

Tab.  2: Maßnahmen zur Wohnraummodernisierung.  27

Tab.  3: Merkmale einer möglichen Gentrification.  28

Tab.  4: Neue Flächenpotentiale in Innenstädten  47

Tab.  5: Herkunft der Zugezogenen in der Südstadt und den Kernstadtteilen.  65

Tab.  6: Veränderung des Wohnstatus der Zugezogenen in der Südstadt  72

Tab.  7: Veränderung des Wohnstatus der Zugezogenen in den Kernstadtteile  73

Tab.  8: Bauüberhang in den Karlsruher Stadtteilen  74

Tab.  9: Wohngebäude- und Wohnungsalter in der Südstadt 1987.  80

Tab.  10: Änderung der Wohnform der Zugezogenen in die Südstadt.  89

Tab.  11: Haushaltsgrößen der Zugezogenen und der Bestandsbevölkerung  115

Tab  12: Haushaltstypen der Zugezogenen ins Zentrum  119

Abkürzungsverzeichnis

Abb. Abbildung BBR Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Bobos Bohemien Bourgeois CBD Central Business District CMP City Marketing Passau DB Deutsche Bahn Difu Deutsches Institut für Urbanistik DINKS double income no kids DIW Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung ebd. ebenda EFH Einfamilienhaus EM Europameisterschaft et al. und andere FAZ Frankfurter Allgemeine Zeitung FH Fachhochschule GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg GWZ Gebäude- und Wohnungszählung IRB Innerstädtische Raumbeobachtung IT Informationstechnologie Kap. Kapitel Kfz Kraftfahrzeug KOI Verein interdisziplinärer und temporärer Kunst im öffentlichen Raum e. V. LBBW Landesbank Baden-Württemberg LBS Landesbausparkasse ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr o. S. ohne Seitenangabe o. J. ohne Jahresangabe PH Pädagogische Hochschule QUAM Qualitatives Attraktivitäts-Migrations-Modell RUDI Rund um den Indianerbrunnen sic „wirklich so“ [lat.] (Bereits vorhandener Fehler im Zitat) SOEP Sozioökonomisches Panel Tab. Tabelle VDM Verband Deutscher Makler WM Weltmeisterschaft

WG Wohngemeinschaft Yuppies young urban professionals

„Ja das möchste:

Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse,

vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße;

mit schöner Aussicht, ländlich-mondän,

vom Badezimmer ist die Zugspitze zu sehn -aber abends zum Kino hast du’s nicht weit.“

(TUCHOLSKY 1927, S. 269f.)

I. Einleitung

1. Anlass und Zielsetzung

Die Entwicklung der Städte in Deutschland ist seit vielen Jahren durch Stadt-Umland-Wanderungen der Wohnbevölkerung und der Arbeitsstätten geprägt. In vielen Stadtregionen leben mehr Menschen im Umland als in den Kernstädten. Vor allem junge, einkommensstarke Familien sind an und über die Stadtränder hinausgezogen. Zwar hat die Suburbanisierung ihren Höhepunkt überschritten, dennoch ist sie ein bis heute anhaltender Trend. Es gibt insgesamt noch wenig empirische Befunde und Belege, dennoch ist seit einiger Zeit wieder ein zunehmendes Interesse am Wohnen in der Stadt zu beobachten. Daher rückt diese Thematik bei Stadtplanern und Kommunalpolitkern immer stärker ins Bewusstsein und die Einsicht, der Wohnfunktion in den Kernstädten verstärkte Bedeutung zuzumessen, wächst. Hierbei bestehen natürlich regionale Unterschiede. Da die Entwicklungen in den Bereichen Wohnen und Stadtentwicklung in Westdeutschland nicht mit denen in den neuen Bundesländern verglichen werden können, liegt der Fokus dieser Arbeit auf der Entwicklung in den alten Bundesländern.

Die Aktualität und Relevanz des Themas „Neue Urbanität“ spiegeln sich im Interesse und Bewusstsein der Kommunen, der breiten Öffentlichkeit und den Medien wieder. So lautet der Titel des Kulturspiegels: „Das Reich der Mitte. Das Haus im Grünen steht in Zukunft in der City“ (KULTURSPIEGEL 10/2005). Der Spiegel berichtet vom „Triumph der City“ (BEYER 2006, S. 134). Der Stern konstatiert sogar einen Artikel mit dem Titel: „Landflucht. Rückzug aus den Speckgürteln“ (STERN 43/2002). Aber auch wissenschaftliche Institute und die Kommunen selbst zeigen ein verstärktes Interesse an diesem Thema. Das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) hat im Jahr 2005 die Untersuchung „Wohnen in der Innenstadt - eine Renaissance?“ herausgegeben und sich hierbei auf die Entwicklungen in zentralen Stadtvierteln von München und Leipzig konzentriert (vgl. BRÜHL et al. 2005). In Karlsruhe fand im November 2006 ein Städtebaukongress zum Thema „Wohnen im Zentrum. Strategien für attraktive Stadt- und Ortskerne“ statt. Eine bundesweite Wanderausstellung der LBS hieß: "LBS-Stadthaus - Im Zentrum zu Hause“. Die GMA hat im Auftrag der badenwürttembergischen Bausparkassen ebenfalls eine Untersuchung zum Thema „Wohnen im Zentrum“ durchgeführt (vgl. GMA 2006). Viele Städte und Kommunen haben eigene Studien zu diesem Thema durchgeführt, wie z. B. die Städte München und Karlsruhe (vgl. GEIßER 2006, STADT KARLSRUHE - AMT FÜR STADTENTWICKLUNG 2006c). Die Untersuchung der Stadt Karlsruhe „Wohnen im Zentrum“, bei der ich während eines Praktikums im Amt für Stadtentwicklung der Stadt Karlsruhe mitarbeiten konnte, weckte auch mein Interesse für dieses Thema.

Aktuelle empirische Studien gibt es außer den genannten Untersuchungen zu diesem Thema für deutsche Städte nur wenige. Dies deutet auch auf die Aktualität dieses Themas hin. An älteren Untersuchungen sind die Folgenden zu nennen: KRÄMER (1992) veröffentlichte eine empirische Studie, in der er die Attraktivität großstädtischer Wohnstandorte für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen in Mannheim analysierte. In einer Studie von ZERWECK (1997) wurde versucht, die Wohnstandortpräferenzen der Bewohner von Nürnberg herauszufinden. KECSKES (1997) untersucht empirisch ein Gebiet in der Kölner Innenstadt auf Aufwertungsprozesse.

Vor dem Hintergrund der aktuellen strukturellen Rahmenbedingungen und sich ändernder gesellschaftlicher Trends in Deutschland, werden daher Belege für eine verstärkte Rückkehr der Wohnfunktion zurück in die Zentren deutscher Städte herausgearbeitet. Es soll geklärt werden, welche Gruppen der Bevölkerung entgegen des lange Zeit andauernden Trends „Raus aus der Stadt“, wieder zurück in die Zentren ziehen. Gibt es hierbei bestimmte Haushalts- oder Lebensstilgruppen? Handelt es sich um innerstädtische Wanderungen, oder kommen die Zugezogenen von außerhalb? Des Weiteren sollen in dieser Arbeit die Gründe für die Attraktivität des Wohnens im Zentrum aufgezeigt werden. Die Attraktivität eines Ortes umfasst die verschiedensten Aspekte und Dimensionen. Sind es nur individuelle und subjektive Gründe, die Menschen dazu bewegen in die Innenstädte zu ziehen? Tragen Aufwertungsprozesse dazu bei, das Interesse des Wohnens in der Innenstadt zu erhöhen? Ist die Veränderung der Haushaltsstruktur und -größe ein Grund für innerstädtisches Wohnen? Inwiefern haben sich Wohnleitbilder und das Image der Innenstadt als Wohn-standort geändert? Wie ist innerstädtisches Wohnen unter finanziellen Gesichtspunkten zu beurteilen? Das Ziel dieser Arbeit soll somit sein, einen eventuell bestehenden Trend „Zurück ins Zentrum“, bzw. die gestiegene Attraktivität des Wohnens in der Innenstadt zunächst allgemein für Deutschland und speziell für den zentralen Stadtteil Südstadt in Karlsruhe aufzuzeigen sowie die möglichen Hintergründe dieser Entwicklung zu verstehen. Für die Kommunalpolitik und die Stadtverwaltung kann dies eine entscheidende Hilfe für die Planung sein.

2. Aufbau und Methodik

Diese Arbeit gliedert sich in einen einleitenden, einen konzeptionellen und einen empirischen Teil. Der konzeptionelle Teil befasst sich zunächst mit der Erläuterung und Definition zentraler Begriffe wie „Wohnen“, „Urbanität“ und der Abgrenzung von „Innenstadt“, „Zentrum“ und „City“. Darauf folgt eine kurze Erläuterung von allgemeinen Wohnstandortentscheidungen und der Mechanismen des Wohnungsmarktes. Ergänzt wird der erste Abschnitt durch einen kurzen Überblick über bestehende Theorien und Modelle, die das Thema dieser Arbeit tangieren sowie einer Beschreibung der Entwicklung des innerstädtischen Wohnens in der Vergangenheit. Das erste Kapitel dieser Arbeit basiert auf einer Literaturrecherche (Kap. II.1).

Anschließend werden Belege für eine Zunahme der Attraktivität des Wohnens im Zentrum deutscher Städte herausgearbeitet und dargelegt. Diese ergeben sich hauptsächlich durch die Bevölkerungsentwicklung und Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt. Die Belege beruhen einerseits auf den wenigen wissenschaftlichen und empirischen Untersuchungen, die es zu diesem Thema gibt sowie auf amtlichen Statistiken, zum anderen auf Artikeln aus Fachzeitschriften, der breiten Presse und dem Internet (Kap. II.2).

Im dritten Abschnitt des konzeptionellen Teils (Kap. II.3) werden ausführlich mögliche Gründe für die gestiegene Attraktivität des Wohnens in der Innenstadt dargestellt und erläutert. Sofern erklärende wissenschaftliche Modelle gefunden wurden, werden diese an passender Stelle erläutert. Aus den Belegen und Gründen für das Interesse am innerstädtischen Wohnen werden am Ende des konzeptionellen Teils, die im empirischen Teil zu überprüfenden Hypothesen abgeleitet (Kap. II.4).

Im empirischen Teil werden die im konzeptionellen Teil herausgearbeiteten Belege, Gründe und Thesen am Stadtteil Südstadt in Karlsruhe überprüft und verdeutlicht. Der empirische Teil stützt sich auf die Analyse einer persönlichen Bewohnerbefragung von Zugezogenen in die zentralen Stadtteile der Stadt Karlsruhe, die vom Amt für Stadtentwicklung in Karlsruhe durchgeführt wurde. Die Daten wurden mir freundlicherweise zur Auswertung für die vorliegende Arbeit zur Verfügung gestellt. Ergänzend wurde neben einer Literatur- und Internetrecherche eine eigene Primärerhebung in Form einer Online-Befragung von Akteuren der Wohnungswirtschaft in Karlsruhe durchgeführt. Die detaillierte Methodik und Vorge- hensweise der empirischen Untersuchungen finden sich in Kap. III.1, bzw. III.2.

II. Konzeptioneller Teil

1. Begriffe und Grundlagen

1.1 Urbanität

„...kein anderer Begriff hat die zahlreichen Moden der Stadtplanung und Umbrüche der Stadtentwicklung so unbeschadet überstanden...“ (WÜST 2004, S. 7). Die Bedeutung des Begriffs der Urbanität kann dennoch nicht eindeutig bestimmt werden und lässt mehrere Interpretationsmöglichkeiten offen. Nach WÜST (2004, S. 8) herrscht an Definitionen aller Art kein Mangel. Dennoch kommt er zu dem Ergebnis, „dass es einen festen Begriff von Urbanität nicht gibt“ (WÜST 2004, S. 83). Nach KRÄTKE (2001, S. 224) hat Urbanität gleichzeitig räumliche und soziale Dimensionen. Oft wird unter Urbanität „die Erlebnisqualität städtischer Orte“, und somit Urbanität als eine Raumeigenschaft verstanden (vgl. ebd.). Doch bezieht sich Urbanität eigentlich auf das Ergebnis der Handlungsweise und den dazugehörigen sozialen Kontext. KRÄTKE (2001, S. 224) bezieht Urbanität „auf die Überschneidung heterogener Lebens- und Arbeitswelten im städtischen Raum“. Es handelt sich bei Urbanität also zunächst um die städtische Lebensweise, also um das, was den Stadtbewohner vom Land- bzw. Dorfbewohner unterscheidet (vgl. SCHROER 2005, S. 329, HÄUSSERMANN 2000, S. 264, OPASCHOWSKI 2005, S. 178) und die Anziehungskraft der Stadt ausmacht (vgl. ZEPF 2000, S. 36). Allerdings wird diese Unterscheidung immer schwieriger, da die Grenzen zwischen Stadt und Land verschwimmen. Mit dem Begriff Urbanität wird somit „die besondere Dimension des städtischen Lebens, als spezifische kulturelle Ausprägung, insbesondere als Stil der Lebensführung thematisiert“ (WERLEN 2001, S. 210). Der Begriff der Urbanität wird heute aber auch oft mit dem der „Stadtkultur“ gleichgesetzt (vgl. KRÄTKE 2001, S. 225). Urbanität ist somit eine Lebensweise und heute nicht mehr unbedingt an das Leben in der Stadt gebunden. Aus Sicht der Architektur wird der Begriff Urbanität oft auf das Siedlungsbild und die Bebauung städtischer Art beschränkt (vgl. LESER 1997, S. 935).

Somit bleibt also festzuhalten, dass der Begriff Urbanität nicht eindeutig definiert werden kann und verschiedene Interpretationsmöglichkeiten zulässt. Nicht ohne Grund nannte WÜST (2004) sein Werk: „Urbanität. Ein Mythos und sein Potential“. Der Begriff der „neuen Urbanität“ ist nach OPASCHOWSKI (2005, S. 180) gar nicht so neu. Vielmehr ist hiermit der jahrhundertealte Begriff der Stadterneuerung gemeint. Dennoch muss urbanes Leben „immer wieder aktiviert, wiederentdeckt oder neu belebt werden“ (ebd.).

1.2 City, Zentrum und Innenstadt

Es gibt in der Geographie eine Vielzahl an Möglichkeiten Städte zu gliedern. Es ist je nach Forschungsrichtung der allgemeinen Stadtgeographie eine morphogenetische, eine funktionale, eine sozialräumliche, eine funktionsräumliche, eine aktionsräumliche oder eine planungsbezogene Gliederung möglich (vgl. HEINEBERG 2004). In dieser Arbeit werden verschiedene Sichtweisen der Stadtgliederung dargelegt. Da räumlich gesehen die Innenstadt in der vorliegenden Arbeit zum Gegenstand der Untersuchung gemacht wird, stellt sich zunächst die Frage einer genauen Abgrenzung, bzw. Definition der Begriffe City, Zentrum und Innenstadt.

Der Begriff City beschreibt in erster Linie eine Funktion. Die „City ist der zentralst gelegene Teilraum (zentraler Standortraum) einer größeren Stadt (meist Großstadt) mit einer räumlichen Konzentration hochrangiger zentraler Funktionen des tertiären und quartären Sektors,...“ (HEINEBERG 2001, S. 162). Weiterhin ist die City gekennzeichnet durch die in Tab. 1 dargestellten Citymerkmale, die aber vom jeweiligen Stadttyp abhängig sind (vgl. HEINEBERG 2001, S. 162).

Tab. 1: Citymerkmale

Quelle: HEINEBERG 2001, S. 162. Eigener Entwurf.

Im Gegensatz zur City kennzeichnet das Zentrum einer Stadt „ganz allgemein eine räumliche Standortkonzentration zentraler Einrichtungen, die zentrale Güter (Waren, Dienste, Informationen) anbieten“ (HEINEBERG 2001, S. 160). Das Zentrum ist auch das Gegenteil von Peripherie, wobei Zentrum positivere Assoziationen weckt, als Peripherie (vgl. SCHROER 2005, S. 334).

Die Innenstadt ist der funktionale und bauliche Kernbereich einer Stadt. Sie umfasst in der Regel die Altstadt sowie die Stadterweiterungsgebiete, die meist im 19. Jh. entstanden sind.

Als wichtige Teilbereiche lassen sich in größeren Städten die City und der Innenstadtrand ausgliedern (vgl. LESER 1997, S. 349f.). Innenstädte haben verschiedene Funktionen und sind nicht nur Orte des Handels. Sie sind nach SCHULTIS (1999, S. 17) ebenso Arbeitsorte, Verwaltungsstandorte, Wohnorte und Kulturzentren. SCHULTIS bezeichnet sie als „Zentren des öffentlichen Lebens“ (ebd.).

Abb. 1: Innerstädtische Lagetypen der Abb. 2: Modell der Stadtregion nach BOUSTEDT (1970) Innerstädtischen Raumbeobachtung Quelle: BUNDESAMT FÜR BAUWESEN UND Quelle: HEINEBERG 2004, S. 319. RAUMORDNUNG 2007, S. 16

Die Abgrenzung der Innenstadt zum Zweck der Vergleichbarkeit ist nicht immer ganz einfach und wird auch meist unterschiedlich vorgenommen. In der Einteilung der innerstädtischen Lagetypen der Innerstädtischen Raumbeobachtung (IRB) des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) setzt sich die Innenstadt aus City und Cityrand zusammen (Abb. 1). Die Innenstadt und der Innenstadtrand ergeben die Innere Stadt. Die Stadt als Ganzes ergibt sich demnach aus der Inneren Stadt und dem Stadtrand (vgl. BUNDESAMT FÜR BAUWESEN UND RAUMORDNUNG 2007, S. 16). Im Modell der Stadtregion von BOUSTEDT (1970) werden die Kernstadt und das Ergänzungsgebiet als Kerngebiet der Stadt zusammengefasst (Abb. 2). Weiter wird in eine verstädterte Zone, eine Randzone und das Umland differenziert (vgl. HEINEBERG 2004, S. 319). Beiden Modellen gemeinsam ist die ringförmige Anordnung der verschiedenen Bereiche, die an das Ringmodell von BURGESS

(1925) der Chicagoer Schule erinnert. In diesem wird der innerste zentralste Kreis als Central Business District (CBD) oder Loop bezeichnet. Dem CBD schließen sich nach außen hin weitere Zonen an, die durch sinkende Nutzungsintensitäten und abnehmende Bodenpreise gekennzeichnet sind. (vgl. HEINEBERG 2004, S. 103). Diese 3 Beispiele sollen exemplarisch für die Vielzahl weiterer Modelle zur Abgrenzung und Zonierung des Stadtgebietes stehen.

In der Difu-Studie wird der „Kern der Stadt, der aus der City als zentralem Geschäftsbereich, den unmittelbar angrenzenden Vierteln und den Innenstadtrandgebieten besteht“ als Innenstadt bezeichnet (vgl. BRÜHL et al. 2005, S. 34). Dies entspricht somit der Abgrenzung der Inneren Stadt des BBR. Bei vielen anderen Veröffentlichungen wird meist nicht explizit abgegrenzt um was für Gebiete es sich genau handelt, wenn von Innenstadt, City, Zentrum oder Kernstadt die Rede ist. In dieser Arbeit werden die Begriffe City, Zentrum und Innenstadt daher im Folgenden synonym verwendet und schließen auch die innenstadtnahen Wohngebiete mit ein. Der Begriff Kernstadt wird nur verwendet, wenn es um die Abgrenzung zum Umland geht. Im empirischen Teil dieser Arbeit werden die Begriffe Kernstadtteile sowie zentrale Stadtteile zur weiteren Differenzierung der zentralen Stadtteile verwendet (vgl. Kap. III.2).

1.3 Wohnen, Wohnstandortentscheidungen und Wohnungsmarkt

Die Wohnfunktion ist, ebenso wie sich fortpflanzen und in Gemeinschaften leben, arbeiten, sich versorgen und konsumieren, sich bilden, sich erholen und die Verkehrsteilnahme, bzw. die Kommunikation, eine der menschlichen Daseinsgrundfunktionen (vgl. HEINEBERG 2001, S. 27). Diese Funktionen sind also grundlegende Bedürfnisse, und begründen somit die Ansprüche auf einen Lebensraum, der diese erfüllt. Für jeden Menschen ändern sich im Laufe seines Lebens seine Grundbedürfnisse. Diese ändern sich auch in historischem Maßstab. Früher diente die Wohnung meist nur als Unterkunft, heute ist sie oft ein Ort der Selbstdarstellung und der Repräsentation. Das Einfamilienhaus wurde nach dem Zweiten Weltkrieg neben dem Auto zu einem wichtigen Statussymbol. Ein Verlust der Wohnung, der zur Obdachlosigkeit führen kann, bedeutet hingegen den sozialen Abstieg. Somit ist das Wohnen selbst einem stetigen Wandel unterworfen und weist nach HAFNER und JESSEN (2005, S. 55) die Ausprägungen regional, sozial und individuell auf. Die Dimensionen des Wohnens differieren jedoch sehr stark in der wissenschaftlichen Literatur. Nach SCHMITT et al. (2006, S. 33) handelt es sich beim Wohnen um ein „multidimensionales Phänomen aus baulichen, geographischen, ökonomischen, sozialökologischen, soziologischen, psychologi- schen, historischen und anderen Faktoren“. SILBERMANN (1991, S. 11ff.) sieht das Wohnen

noch viel differenzierter und beschreibt es als individuelle, psychologische, physiologische, technologische, soziale, sozio-kulturelle und soziologische Angelegenheit (vgl. ebd.).

Die Wohnung, die den physischen Rahmen des Wohnens bildet, bzw. der Wohnstandort nimmt somit einen bedeutenden Teil des Lebens ein. Diesen Ort zu wechseln bedarf meist wichtiger Entscheidungen. Wohnstandortentscheidungen sind vorwiegend Entscheidungen von Individuen, obwohl es oft zu kollektiven Wanderungsbewegungen durch gleichzeitige Entscheidungen von Individuen kommt (vgl. KRÄMER 1992). Im Folgenden soll ein kurzer Überblick über Wohnstandortentscheidungen zum besseren Verständnis der neuen Attraktivität des Wohnens im Zentrum gegeben werden. Einzelne Einflussfaktoren auf die Wahl des Wohnstandortes werden den jeweiligen Gründen (Kap. II.3) zugeordnet.

Die Einflussfaktoren auf die Wahl des Wohnstandortes lassen sich auf der Mikro- oder Handlungsebene zu den Faktorenbündeln Wohnpräferenzen (Wohnbedarf, Lage, Nachbarschaft, Wohnumfeld), Ressourcen (finanzielle Mittel, kulturelles Kapital, wie Bildung und Lebensstil) und Restriktionen, wie das Wohnungsangebot und Informationen darüber zusammenfassen (vgl. GAEBE 2004, S. 127). Es bleibt hier anzumerken, dass die Faktoren, die in die Wohnstandortentscheidung mit einfließen, sich während des Entscheidungsprozesses verändern können. Somit sind statische Aussagen nur bedingt dazu geeignet, die Wohnstandortwahl zu erklären. Auf der Makroebene wird die Wahl des Wohnstandortes bestimmt durch den Wohnungsmarkt, d. h. durch Wohnungsangebot und die Wohnungsnachfrage. Das Wohnungsangebot wird wiederum bestimmt durch den Bestand an Wohnungen, durch die Wohnungspolitik des Staates und die Stadtplanung, durch nationale und kommunale Regelungssysteme und der Nachfrage nach Wohnungen (vgl. GAEBE 2004, S. 105 und KÜHNE-BÜNING/PLUMPE/HESSE 1999, S. 156ff.). Die Wohnungsnachfrage wird durch den Bedarf, das Angebot, die Bevölkerungsstruktur und -entwicklung, die Sozialstruktur sowie durch die staatliche und kommunale Wohnungspolitik und die Stadtplanung bestimmt (ebd., sowie WALTERSBACHER 2006, S. 114).

Als weiteres Modell zur Erklärung von Prozessen des Wohnungsmarktes kann die Filtertheorie von RATCLIFF (1949, S. 368ff.) herangezogen werden. Die Filtertheorie unterstellt, grob vereinfacht, dass durch den Neubau von Wohnungen für höhere Einkommensgruppen auch die Wohnungsversorgung unterer Einkommensgruppen durch eine Art Sickereffekt verbessert wird. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Qualität und somit auch der Preis einer Wohnung im Zeitablauf sinken (vgl. KRÄTKE 1995, S. 201). In der Bundesrepublik wurde diese Theorie ab den 1980er Jahren zur Argumentation für die staatliche Wohnungsbau-Förderungspolitik herangezogen, die aber hauptsächlich mittleren und höheren Einkommen zugute kam (vgl. KRÄTKE 1995, S. 200).

KRÄTKE (1995, S198ff.) nennt 4 Besonderheiten des Wohnungsmarktes gegenüber anderen Märkten. Eine Besonderheit ist seine Aufspaltung in sachliche und regionale Teilmärkte. Sachliche Teilmärkte werden weiter untergliedert in „Gebäude- und Wohnungstypen, Neubau- uns Gebrauchtwohnungen sowie Eigentumswohnungen“ (KRÄTKE 1995, S. 198). Die Wohnungsmarktbeobachtungen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung bestätigen ebenfalls, „dass die regionalen Wohnungsmärkte zwar von den allgemein bundesweiten Wohnungsmarktentwicklungen in ähnlicher Weise betroffen sind, aber zunehmend eigenständige Entwicklungen aufweisen“ (BUNDESAMT FÜR BAUWESEN UND RAUMORDNUNG 2005, S. 138).

Abb. 3: Einflussfaktoren der Wohnungsmärkte

Quelle: Verändert nach KÜHNE-BÜNING/PLUMPE/HESSE 1999, S. 158. Eigener Entwurf.

Eine Besonderheit des Wohnungsmarktes ist die „geringe Elastizität der Anpassung an Marktänderungen“ (KRÄTKE 1995, S. 199). Damit ist die Unflexibilität des Wohnungsmarktes auf eine erhöhte Nachfrage gemeint. Die Nachfrage wird aufgrund der langen Produktionsdauer nicht durch ein erhöhtes Angebot befriedigt, sondern durch eine Angleichung der Mieten. Weitere Unterschiede sind „Persönliche Präferenzen der Anbieterseite“ (ebd.), d. h. für manche Bevölkerungsgruppen wird die Zugänglichkeit zum Wohnungsmarkt durch die Abneigung oder die Sympathie des Vermieters ermöglicht oder nicht ermöglicht. Die „Mangelnde Markttransparenz“ (ebd.) ist die vierte Besonderheit des Wohnungsmarktes.

Einen Überblick über weitere Einflussfaktoren auf den Wohnungsmarkt, die hier nicht alle einzeln abgehandelt werden können, gibt Abb. 3. Dies soll nur als kurzer Überblick über die

Zusammenhänge von Wohnen, Wohnstandort und Wohnungsmarkt verstanden werden.

1.4 Theorien der Stadtentwicklung und Wanderungsmodelle

Es gibt kein Modell, das die Ursachen und Gründe einer Rückkehr der Wohnfunktion in die Innenstadt umfassend beschreibt oder erklärt. Dennoch können einzelne Sachverhalte dieses komplexen Prozesses mit bekannten Modellen der Stadtentwicklung und Wanderungsmodellen erklärt werden. Einige dieser Modelle und Theorien werden im Folgenden kurz vorgestellt, bzw. an passender Stelle innerhalb der Arbeit angeführt. Erklärungsansätze aus dem Bereich der Soziologie ergänzen die geographischen Modelle und Theorien.

Stadtentwicklungsmodelle richten sich auf „Regelmäßigkeiten des Wandelns“, Stadtstrukturmodelle dahingegen auf „Regelmäßigkeiten in der Bevölkerung“ und flächenhafte Nutzungen in der Stadt (FRIEDRICHS 1995, S. 38). Die Modelle stehen insofern miteinander in Verbindung, als dass es für verschiedene Phasen der Stadtentwicklung jeweils typische Stadtstrukturen gibt.

Nach dem Phasenmodell von Agglomerationsräumen nach GAEBE (1991) lassen sich die Veränderungsphasen Urbanisierung, Suburbanisierung, Desurbanisierung und Reurbanisierung in Agglomerationsräumen unterscheiden (Abb. 4). Das Modell beschreibt zwar nur die Veränderungen in Agglomerationsräumen, d. h. städtischen Räumen mit mindestens einer halben Million Einwohner (vgl. GAEBE 1991, S. 3), einzelne Prozesse können aber auch in kleineren Räumen beobachtet werden. Die Reihenfolge der Phasen ist nicht unbedingt festgelegt. Teilweise können die Phasen auch gleichzeitig auftreten. Besonders die Phase der Reurbanisierung ist im Kontext der Thematik dieser Arbeit von Interesse. Unter Reurbanisierung versteht man die relative Bevölkerungs- und Beschäftigungszunahme in der Kernstadt (vgl. GAEBE 1991, S. 9). Die Reurbanisierung ist somit der gegenläufige Trend zur Suburbanisierung und wird durch „Sanierung in Wohn- und Gewerbegebieten, durch Stadtumbau, Zuzüge von Haushalten mit höheren Einkommen in innenstadtnahe Wohngebiete und Veränderungen der Bevölkerungs- und Sozialstruktur bestimmt“ (GAEBE 2004).

Abb. 4: Modell der Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung in Agglomerationsräumen nach GAEBE (1991) Quelle: HEINEBERG 2001, S. 53.

Wanderungsmodelle lassen sich in die „traditionellen“ objektiven Modelle (Gravitationsmodelle, Push-/Pull-Modelle), die Verhaltensorientierten Modelle und die Constrains-Modelle untergliedern (vgl. BÄHR 1997, S. 292). Verhaltensorientierten Modelle betrachten Wanderungsentscheidungen als individuelle Verhaltensweisen und sind somit handlungsorientiert. GATZWEILER (1975) und NIPPER (1975) haben in Anlehnung an ROSEMAN (1971) ein allgemeines Entscheidungsmodell von Wanderungen entwickelt (vgl. BÄHR 1997, S. 300). Wanderungen werden hierbei durch Unzufriedenheit mit den Standortfaktoren und Lebensbedingungen des alten Aktionsfeldes ausgelöst. Diese Ursachen können den Bereich der Wohnung und des Wohnumfeldes betreffen, oder in den Faktoren Arbeit, Ausbildung und Freizeit begründet sein (vgl. BÄHR 1997, S. 301). Wanderungen werden demnach durch subjektive Raummerkmale ausgelöst (vgl. BÄHR 1997, S. 292). Dieses Modell kann somit auch zur Erklärung für die innerstädtische Mobilität angewandt werden. Ein Vorteil dieses Modells ist die differenzierte Betrachtung der einzelnen Faktoren, die zu einer Wanderungsentscheidung führen.

Constrains-Modelle postulieren, dass bei Wanderungsentscheidungen keine vollkommene Wahlfreiheit existiert, sondern dass Zwänge von außen (constrains) den Handlungsspielraum des Einzelnen erheblich einschränken können (vgl. BÄHR 1997, S. 303). In Bezug auf das Thema dieser Arbeit kann ein constrain z. B. die Struktur des Wohnungsmarktes sein. Im Unterschied zu den verhaltensorientierten Modellen wirken neben subjektiven Raum-

merkmalen auch objektive Raummerkmale direkt am Entscheidungsprozess mit. Bei der methodischen Umsetzung kann dies allerdings zu Problemen führen (vgl. BÄHR 1997, S. 292f.).

Innerstädtische Wanderungen werden von GATZWEILER (1975, S. 77f.) anhand von Wanderungsursachen durch 4 Wanderungsgruppen mit größtenteils gleichem Verhalten getragen:

− Die 16- bis 20-Jährigen als „Bildungswanderer“ − Die 21- bis 34-Jährigen als „qualifizierte Arbeitsplatzwanderer“ − Die 25- bis 49-Jährigen als „Wohn- und Wohnumfeldwanderer“ − Die über 49-Jährigen als „Altersruhesitzwanderer“

HEINEBERG (2004, S. 80) erklärt die Wanderungsprozesse im Großstadtbereich durch folgende Punkte (vgl. auch KULS 1993, S. 208f.):

1. Zuwanderungen von außen werden vorwiegend von 1-Personen-Haushalten getragen und sind auf den Kernbereich gerichtet

2. Wachsende oder stagnierende Haushalte orientieren sich von innen nach außen, in Richtung Stadtrandgebiete oder Vororte

3. Ältere Haushalte wandern teilweise von außerhalb wieder in die Kernbereiche zurück

4. In inneren Stadtbereichen gibt es Wanderungsverluste, in äußeren Stadtbereichen Wanderungsgewinne

5. In allen Teilen der Stadtregion gibt es Teilräume mit geringer Wanderungshäufigkeit

Ein neuer Ansatz, der einen Wirkungszusammenhang von Suburbanisierung und Reurbanisierung explizit thematisiert, ist das Qualitative Attraktivitäts-Migrations-Modell (QUAM), das im Rahmen des EU-Projektes URBS PANDENS (Urban Sprawl - Europäische Muster, Umweltbelastung und Nachhaltigkeit) entwickelt wurde. Das QUAM basiert auf der Grundannahme, dass sich „Migrationsbewegungen“ zwischen der Kernstadt und dem suburbanen Umland durch die „Attraktivitätsdifferenz zwischen Innenstadt und Peripherie“ erklären lassen (LÜDEKE/RECKIEN/PETSCHEL-HELD, 2004, S. 15). Die Attraktivität einer Region wird hierbei nicht als konstant angenommen sondern ändert sich durch die folgenden Faktoren (LÜDEKE/RECKIEN/PETSCHEL-HELD 2004, S. 9):

1. Attraktivitätsänderungen wegen Zu- oder Fortzug anderer Akteursgruppen

2. Attraktivitätsänderungen durch Entscheidungen Rahmen setzender Akteursgruppen

Die Akteursgruppen im ersten Fall können Haushalte und Unternehmen sein, im zweiten Fall der Staat oder die Kommunen.

Es bleibt festzuhalten, dass es meist individuelle Entscheidungen sind, die eine Wanderungsentscheidung und somit auch einen Zuzug in die Innenstadt auslösen. Dennoch kristallisieren sich in den verschiedenen Ansätzen bestimmte Bevölkerungsgruppen heraus, die als potentielle Rückwanderer in die Stadt in Frage kommen. Bestimmte Veränderungen innerstädtischer Prozesse können verschiedenen Phasen der Stadtentwicklung zugeordnet werden.

1.5 Historischer Abriss der Wohnfunktion im Zentrum

Vor der Industriellen Revolution war das Wohnen im Zentrum der Stadt mit einem hohen gesellschaftlichen und sozialen Status verbunden. „Das Rathaus im Zentrum war der deutliche und sichtbare Ausdruck seiner Herrschaft als Klasse“ (HÄUSSERMANN/SIEBEL 1987, S. 22). Um das Zentrum befanden sich Bürgerhäuser, in denen die Kaufleute und die reichen Handwerker wohnten. Während der Industrialisierung verzeichneten die Städte gegenüber dem Umland eine Bevölkerungszunahme (Urbanisierung). Die Industrielle Revolution wurde durch eine rege Bautätigkeit begleitet. Nach dem Deutsch-Französischen Krieg kam es in Deutschland ab 1871 durch Zollabbau und Kriegsentschädigungen zu einer Wachstumseu-phorie, der sog. Gründerzeit (vgl. REINBORN 1996, S. 59). In vielen Innenstädten wurden für die Mittel- und Arbeiterklasse Mietskasernen in beengter Etagenbauweise aufgrund der Bodenspekulation errichtet. Dennoch ging die Wohnfunktion im Zentrum auf Kosten der Industrie zurück (vgl. LICHTENBERGER 2002, S. 78f.). Es kam zu zahlreichen Stadterweiterungen im 19. Jh.. Die Einführung der Straßenbahn führte ebenfalls zu einer Ausbreitung der Stadt in die Fläche (vgl. REINBORN 1996, S. 59f.). Nach der Industrialisierung verlor das Zentrum daher allmählich seine Attraktivität als Wohnstandort für die vermögenden Schichten. Dementsprechend kam es zu einer Phase der Stadtflucht des Bürgertums und wer es sich leisten konnte, zog in die Villa mit Garten in der Vorstadt (vgl. HÄUSSERMANN/SIEBEL 1987, S. 22). Nach Ende des Zweiten Weltkrieges kam es durch den Wiederaufbau erneut zu einer Zunahme der Wohnfunktion im Zentrum. Allerdings wohnte man nun nicht mehr aus repräsentativen Zwecken im Zentrum, sondern aus einer funktionellen Notwendigkeit heraus (vgl. LICHTENBERGER 2002, S. 79). Der Städtebau nach der Phase des Wiederaufbaus war gekennzeichnet durch eine Nutzungstrennung und eine Vielzahl städtebaulicher Leitbilder, die radikal mit der bestehenden Stadtstruktur brachen, wie z. B. die „autogerechte Stadt“ und die „gegliederte und aufgelockerte Stadt“ (vgl. REINBORN 1996, S. 182f.).

Seit Anfang der 1960er Jahre setzte in (West)-Deutschland die Suburbanisierung ein. Diese Wanderungsbewegung von der Kernstadt ins Umland wurde im alten Bundesgebiet zuerst durch die Wohnbevölkerung ausgelöst. Gründe waren u. a. die steigenden Bodenpreise in

der Stadt und die Massenmotorisierung. Später folgte ebenfalls eine Verlagerung der gewerblichen Arbeitsplätze. Gründe hierfür waren u. a. steigende Bodenpreise, fehlenden innerstädtische Flächenreserven und Nutzungskonflikte (vgl. JESSEN 2001, S. 318f.). Ende der 1960er Jahre verlagerte der großflächige Einzelhandel viele Standorte ins Umland und Anfang der 1970er Jahre folgten viele Dienstleistungsunternehmen, die ihre Back-Offices ins Umland verlegten. Seit den 1990er Jahren ist auch die Suburbanisierung von Vergnügungs-und Freizeiteinrichtungen zu beobachten (vgl. JESSEN 2001, S. 320f.).

Die Stadtentwicklung war bis in die 1990er Jahre somit durch massive Einwohnerverluste aufgrund von Umlandwanderungen geprägt. Die Schrumpfende Stadt ist zu einem allgegenwärtigen Begriff geworden. Innerhalb der Stadtgebiete waren es vorwiegend die Innenstädte, die die größten Einwohnerverluste verzeichneten. Obwohl HÄUSSERMANN und SIEBEL bereits 1987 die „Renaissance städtischer Lebensformen“ und das Auftreten von „Neuen Urbaniten“, d. h. jüngeren Leuten, die die innerstädtischen Wohnquartiere bevölkern, thematisierten (vgl. HÄUSSERMANN/SIEBEL 1987, S. 11), gingen die Einwohnerzahlen in den Innenstädten zurück. Heute wird seitens der Stadtplanung versucht Mischstrukturen auszubauen. Durch Nachmischung und Nachverdichtung sollen urbane Strukturen in den Zentren entstehen.

2. Belege für die neue Attraktivität des Wohnens im Zentrum

2.1 Zunahme der Wohnbevölkerung in den Zentren

In vielen deutschen Großstädten auf dem alten Bundesgebiet ist in den letzten Jahren eine Zunahme der Bevölkerung festzustellen. Hierbei kann davon ausgegangen werden, dass es sich hauptsächlich um Wanderungsgewinne und -verluste handelt, da die natürliche Bevölkerungsbewegung nicht solchen Schwankungen unterworfen ist. In Abb. 5 ist die Bevölkerungsentwicklung der 21 größten (bezogen auf die Einwohnerzahl) deutschen Städte seit 1995 dargestellt. Hierbei wird deutlich, dass die Bevölkerungsentwicklung in den Großstädten nach einem starken Rückgang im Jahr 2000 seit dem Jahr 2001 im Schnitt positiv verläuft. Bei genauerer Betrachtung sind allerdings regionale Unterschiede zu erkennen. In den Ruhrgebietsstädten Essen, Bochum und Duisburg verläuft die Bevölkerungsentwicklung seit 1995 insgesamt negativ. Die ostdeutschen Städte Leipzig und Dresden gewinnen dahingegen an Bevölkerung. Die süddeutschen Städte verzeichnen ebenfalls größtenteils einen Bevölkerungsanstieg.

Abb. 5: Bevölkerungsentwicklung der 21 größten deutschen Städte

Quelle: STATISTISCHES BUNDESAMT 2007. Eigener Entwurf . Eigene Berechnung.

Um speziell die Zunahme der Wohnbevölkerung im Zentrum der Städte zu belegen, ist eine kleinräumlichere Darstellung der Entwicklung der Einwohnerzahlen in den Städten nötig. Das einzige Instrument, welches einen innerstädtischen Vergleich deutscher Städte ermöglicht, ist die Innerstädtischen Raumbeobachtung (IRB) des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR). Die IRB ist eine Kooperation des BBR und den statistischen Ämtern der Kommunen. In der IRB wird die Bevölkerungsentwicklung deutscher Großstädte (31 Städte im Westen, 7 im Osten), differenziert nach innerstädtischen Lagetypen (vgl. Kap. II.1.2) dargestellt (vgl. BUNDESAMT FÜR BAUWESEN UND RAUMORDNUNG 2007). Dies zeigt deutlich die unterschiedlichen Dynamiken der Entwicklung in Ost- und West-Deutschland. Die westdeutschen Städte lassen einen leichten Anstieg der Gesamtbevölkerung in den Zentren erkennen (Abb. 6). Die Bevölkerungsentwicklung des Gebietstyps Innenstadt verläuft eher stagnierend. Am Innenstadtrand ist, ebenso wie am Stadtrand, eine leichte Bevölkerungszunahme zu erkennen. In den ostdeutschen Städten verzeichnen die Innenstädte einen stärkeren Bevölkerungszuwachs als die Städte in Westdeutschland. Die besondere Situation der Bevölkerungsentwicklung in den ostdeutschen Städten ist nicht mit der in den westdeutschen Städten zu vergleichen und wird daher im Weiteren vernachlässigt.

Abb. 6: Bevölkerungsentwicklung nach innerstädtischen Lagen in 7 ostdeutschen sowie 24 westdeutschen IRB-Städten 1991-2004

Quelle: BUNDESAMT FÜR BAUWESEN UND RAUMORDNUNG 2007, S. 68.

Bei einem Vergleich zwischen schrumpfenden und wachsenden Städten ist bei den schrumpfenden Städten seit dem Jahr 2000 eine leichte Bevölkerungszunahme bei den Gebietstypen Innenstadt und Innenstadtrand im Vergleich zum Stadtrand feststellbar. Die wachsenden Städte verzeichnen ab diesem Zeitpunkt eine leichte Zunahme der Wohnbevölkerung bei allen Gebietstypen, seit 2003 aber verstärkt in der Innenstadt und dem Innenstadtrand (Abb. 7).

Abb. 7: Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung in Kernstädten 1993 - 2004

Quelle: BUNDESAMT FÜR BAUWESEN UND RAUMORDNUNG 2006, S.12.

Deutlicher wird die Entwicklung aber bei der Betrachtung und dem Vergleich einzelnen Städte ¹ . Dies zeigt, dass auch bei der Bevölkerungsentwicklung der westdeutschen Städte Unterschiede feststellbar sind. Im Rahmen der IRB sind die Städte nach der Intensität der Bevölkerungsentwicklung sowie nach Differenzen der Lagetypen in Städtetypen eingeteilt (Abb. 8). Im Folgenden wird insbesondere die Entwicklung der Gebietstypen Innenstadt und Innenstadtrand betrachtet. Mit dem Fokus auf diesen Gebietstypen ergeben sich die im Folgenden beschriebenen Städtegruppen mit einer ähnlichen Entwicklung.

Die Innenstädte von Stuttgart, Köln, Dortmund, Oberhausen und Mainz verzeichneten z. B. in den letzten Jahren keinen weiteren Einwohnerverlust in der Innenstadt, vielmehr war eine Stagnation der Einwohnerzahlen in diesem Gebietstyp zu erkennen (Abb. 8). Diese

¹ Die Kommunalstatistik der IRB-Städte hat die sog. IRB-Bevölkerung als Referenzgröße. Diese kann je nach städtischen Rahmenbedingungen entweder die Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung oder die wohnberechtigte Bevölkerung sein. Aus dieser Differenz und aus teilweise noch zusätzlich unterschiedlichen Zählweisen entstehen für manche Städte nicht unerhebliche Unterschiede zu den bei den Statistischen Landesämter für die Städte vorliegenden Bevölkerungszahlen (vgl. BUNDESAMT FÜR BAUWESEN UND RAUMORDNUNG 2007).

Entwicklung konnte somit auch in Städten, die nicht in wirtschaftlich prosperierenden Regionen liegen, beobachtet werden (vgl. BRÜHL et al. 2005, S. 39). In vielen Innenstädten hat die Bevölkerung in den letzten Jahren sogar zugenommen. Beispiele hierfür in den alten Bundesländern sind die Städte Ingolstadt, Wiesbaden, Potsdam, Freiburg i. Br., Koblenz, Karlsruhe, Ludwigshafen, Hannover, Nürnberg und Bremen. In den neuen Bundesländern verzeichnen zwar auch viele Innenstädte einen Bevölkerungsanstieg, doch wird dieser durch andere Gründe und Faktoren hervorgerufen als in den Städten im Westen Deutschlands. Die Städte im Osten verzeichnen bei der Betrachtung des gesamten Stadtgebiets im Vergleich zu den Städten im Westen einen Bevölkerungsrückgang. In den Städten, in denen die Bevölkerung in der Innenstadt zugenommen hat, ist meist auch eine Zunahme der Einwohnerzahlen am Innenstadtrand feststellbar. Aber auch bei Städten mit einem Bevölkerungsrückgang in der Innenstadt, ist eine Zunahme der Bevölkerung am Innenstadt-rand festzustellen, wie z. B. in Hamburg, Frankfurt a. M. und Düsseldorf. Somit ist in vielen deutschen Städten eine Zunahme der Bevölkerung, auch in den zentralen Bereichen (Innenstadt und am Innenstadtrand) vor allem seit dem Jahr 2000 erkennbar.

In Zentren, die einen hohen Anteil an Konversionsflächen besitzen, ist in Zukunft mit einer weiteren Zunahme der Einwohnerzahlen zu rechnen. So sollen z. B. in der Hamburger Hafencity 500 neue Wohneinheiten für 10.000 bis 12.000 Menschen entstehen. Die Hamburger Innenstadt wird somit flächenmäßig um 40% erweitert (vgl. WELT ONLINE, 18.8.06 [online]).

Das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) hat eine Studie mit dem Titel „Wohnen in der Innenstadt - eine Renaissance?“ durchgeführt, und stützt diese auf Bewohnerbefragungen in zentralen Stadtteilen in München und Leipzig (vgl. BRÜHL et al. 2005). München gilt hierbei stellvertretend für alle prosperierenden Großstädte in Deutschland. Dabei ist es fraglich, ob die beliebte und prosperierende Stadt München wirklich als Beispiel für die meisten westdeutschen Großstädte gesehen werden kann. In dieser Studie wird als Beleg für die Zunahme der Wohnbevölkerung im Zentrum ebenfalls die Innerstädtische Raumbeobachtung des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung angeführt.

In Baden-Württemberg wurde die GMA von der Arbeitsgemeinschaft badenwürttembergischer Bausparkassen für die Studie „Wohnen im Zentrum - Eine neue Chance für die Innenstädte“ beauftragt, in der 13 Städte in Baden-Württemberg untersucht wurden (vgl. GMA 2006 und ARBEITSGEMEINSCHAFT BADEN-WÜRTTEMBERGISCHER BAUSPARKASSEN 2006). Kritisch ist bei dieser Studie allerdings die Vergleichbarkeit der Städte zu sehen, da diese sehr unterschiedliche Größen haben. Die Einwohnerzahlen der untersuchten Städte reichen von 12.400 in Wernau bis 284.200 Einwohner in Karlsruhe (Stand 2004). Es steht zur Disposition, ab welcher Stadtgröße ein Zuzug ins Zentrum noch explizit festzustellen ist.

Des Weiteren bietet die Studie keine Daten über die quantitative Zunahme der Bevölkerung in den Zentren vorhanden, vielmehr stehen die Zuzugsgründe im Vordergrund.

Abb. 8: Bevölkerungsentwicklungstypen ausgewählter IRB-Städte nach innerstädtischen

Lagetypen 1991 - 2004

QUELLE: BUNDESAMT FÜR BAUWESEN UND RAUMORDNUNG 2007, S. 66.

2.2 Zunahme verschiedener Bevölkerungsgruppen im Zentrum

Die Innenstädte sind schon immer für bestimmte Bevölkerungsgruppen wie Studenten und Singles als Wohnstandort interessant gewesen. Doch sind es heute nicht mehr ausschließlich diese Gruppen, die in die Innenstädte ziehen. Vielmehr gibt es Indizien, dass es verschiedene Gruppen und Subgruppen sind, die in die Zentren ziehen. Als neue, bzw. zentrenuntypische Gruppen können hierbei Besserverdienende, Familien mit Kindern und Senioren genannt werden. Als Belege für diese Entwicklung werden verschiedene, teils schon erwähnte Studien sowie Beiträge aus der Fachliteratur und Meldungen in Zeitungen herangezogen. Die amtliche Statistik bietet auf Ebene der Stadtteile leider keine innerstädtisch differenzierten und vergleichbaren Wanderungsstatistiken einzelner Bevölkerungsgruppen. Daher werden nur vereinzelt Beispiele aus den Kommunalstatistiken herangezogen.

Die Hinweise verdichten sich, dass es verstärkt die gebildete und besserverdienende Mittelschicht ist, die zurück ins Zentrum zieht, oder nach dem Studium dort wohnen bleibt (vgl. WATERMANN 2004). „Haushalte mit höheren Einkommen, die mit hohen Mobilitätsanforderungen in Arbeit eingebunden sind, mieten sich in hochpreisige Wohnungsangebote im Zentrum ein [Frankfurt Westhafen, Hafen-City Hamburg]“ (HABERMANN-NIESSE 2006, S. 3). Auch laut einer Studie der Hamburger LBS ist zumindest „der innerstädtische Wohnungsneubau eher für Nachfragegruppen mit einem mittleren bis gehobenen Einkommen“ konzipiert (LBS BAUSPARKASSE HAMBURG 2003, S. 26). Zum gleichen Ergebnis kommt die Difu-Studie: „Den Wohnraum, der derzeit in den Innenstädten entsteht können sich mithin nur Angehörige der (gehobenen) Mittelschicht leisten, die im gesicherten Wohlstand leben“ (BRÜHL et al. 2005, S. 50). Für eine erhöhte Attraktivität des innerstädtischen Wohnens dieser Bevölkerungsschicht spricht auch das im Vergleich hohe Bildungsniveau sowie das Einkommen der Zugezogenen im Untersuchungsgebiet der DIFU-Studie (vgl. BRÜHL 2006, S. 9).

„Von der Fachwelt weitgehend unbemerkt haben sich auch Familien der Mittelschicht wieder zurück aufs Zentrum orientiert; allerdings können Bauträger und Vermieter nicht immer die gewünschten Immobilien anbieten“ (HOLL/KOLLMAR 2006, S. 17). Dass junge Paare nicht zuziehen, sondern den innerstädtischen Wohnort nach Beendigung des Studiums beibehalten, weil sie sich dort auskennen, konstatiert Prof. Dr. Hartmut Häußermann in einem Interview für das Mieter-Magazin Berlin (vgl. WATERMANN 2004). Die Studie der GMA für baden-württembergische Städte ergab ebenfalls, dass innerstädtisches Wohnen auch für Familien mit Kindern attraktiv ist. Der Anteil der Haushalte mit Kindern, die in die zentralen

Stadtteile gezogen sind, beträgt 20% (vgl. GMA 2006, S. 37). Auch die WÜSTENROT STIFTUNG (2004, S. 7) bestätigt eine Neigung zum Wohnen in der Stadt unter Familien, wenn das Angebot stimmt. Dass es durchaus Angebote für Familien in den Innenstädten gibt, belegt eine Studie über Konzepte für Familienwohnungen in der Innenstadt (vgl. WEEBER et al. 2005). Die 25 untersuchten Beispiele ergaben, dass neue Stadthäuser für Familien nicht nur im hochpreisigen Sektor liegen (vgl. ebd.). Im Münchner Untersuchungsgebiet der Difu-Studie (vgl. BRÜHL et al. 2005, S. 62) wollen die ansässigen Familien wohnen bleiben und falls sie eine größere Wohnung benötigen, diese im Quartier suchen. Es gab viele Fälle, in denen die Familien, nachdem sie ins Münchner Umland gezogen sind, wieder ins Zentrum zurückkehrten. In anderen Großstadtquartieren sind ebenfalls vermehrt Familien mit Kindern anzutreffen. „Das Innenstadtwohnen wird von diesen Personengruppen dabei keineswegs, wie vielfach unterstellt wird, von vornherein als familien- bzw. kinderfeindlich empfunden“ (BRÜHL 2006, S. 10). Zwar wurde die Meldung über den „Babyboom“ im Berliner Prenzlauer Berg wieder revidiert (vgl. BERLIN-INSTITUT FÜR BEVÖLKERUNG UND ENTWICKLUNG, 20.12.06 [online]), dennoch sind in diesem Stadtteil tatsächlich verstärkt Frauen zwischen 25 und 40 Jahren zugezogen, die dementsprechend viele Kinder haben und höchstwahrscheinlich noch bekommen werden. In anderen zentralen Stadtteilen Berlins sind es gerade auch junge Familien, die sich für das Wohnen in der City interessieren (vgl. WATERMANN 2004). Private Investoren bestätigen eine große Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum, besonders von Familien. „Flucht zurück in die Stadt. Familien zieht es wieder nach Berlin - Senat sucht im Zentrum Grundstücke für Stadthaus-Siedlungen.“: so lautete die dazugehörige Schlagzeile in der WELT ONLINE (11.10.06 [online]).

Entgegen dem Motto „Einen alten Baum verpflanzt man nicht“ können auch Senioren als Rückkehrer in die Stadt angesehen werden (vgl. Kap. II.1.4). Nach Berechnungen von EICHENER (2001, S. 180) ist die Mobilität älterer Haushalte zwischen 55 und 75 Jahren deutlich höher, als bisher angenommen. EICHENER (2001, S. 184) ermittelte auf Basis von Daten des sozioökonomischen Panels (SOEP) ² und verschiedene Modellrechnungen sowie Befragungen, dass „fast zwei Drittel der älteren Mieterhaushalte irgendwann im Laufe des dritten Lebensabschnitts noch einmal umziehen werden“. Noch favorisiert die älter werdende Bevölkerung das Leben auf dem Land, doch ist der Anteil der über 80-Jährigen Senioren, die in Zukunft gerne in einer Großstadt leben möchten, mit 18% relativ hoch. (vgl. OPASCHOWSKI 2005, S. 67). Daher ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass viele ältere Umzugswillige ihren Wohnsitz in die Innenstädte verlegen. Die GMA-Studie „Wohnen im Zentrum“ bestätigt

² Das SOEP ist eine repräsentative Wiederholungsbefragung privater Haushalte in Deutschland, die im jährlichen Rhythmus seit 1984 vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) bei denselben Personen und Familien in der Bundesrepublik durchgeführt wird.

zumindest für Baden-Württemberg, dass ältere Menschen zunehmend in innerstädtische Wohngebiete ziehen. In 7% der untersuchten Haushalte, die in innerstädtische bzw. innenstadtnahe Wohnquartiere gezogen sind, leben Personen über 65 Jahre und in 16% der Haushalte Personen zwischen 45 und 64 Jahren. In der Studie wird allerdings auch deutlich, dass die Senioren ³ vorwiegend in den Zentren von Klein- und Mittelstädten im ländlichen Raum einen hohen Anteil unter den Zugezogenen darstellen (vgl. GMA 2006, S. 36). Eine Psychonomics-Studie ⁴ im Auftrag der Allianz Leben belegt ebenfalls, dass viele Menschen den Wunsch haben, im Alter noch „urban in der Innenstadt zu wohnen und sich möglichst lange selbst versorgen zu können“. Hierbei wünschen sich 86% der Befragten fürs Alter ein Leben in der eigenen Wohnung, aber mit Betreuung. (vgl. REIFEMÄRKTE - DAS BUSINESSPORTAL, 9.12.06 [online]). Die Zahl der Senioren, die sich vorstellen können ihren Lebensabend in WG-ähnlichen oder generationenübergreifenden Objekten zu verbringen, die es vorwiegend in den Zentren großer Städte gibt, steigt. Auf diese Entwicklung stellt sich auch die Wohnungswirtschaft ein und entwickelt besonders seniorengerechte und generationenübergreifende Wohnprojekte und ambulant betreute Wohneinrichtungen, oft in der Innenstadt. Beispiele hierfür sind das Generationenhaus in Stuttgart (vgl. KROSSE 2005, S.189) und das Projekt „Gemeinsam Wohnen - gemeinsam älter werden in der Innenstadt von Münster (vgl. WOHNUNGSWIRTSCHAFT AKTUELL, 9.12.06 [online]). In der Rhein-Neckar-Region gibt es in mehreren Städten Viertel, die speziell für das Wohnen im Alter umkonzipiert wurden (vgl. WELT ONLINE, 10.9.06a [online]).

2.3 Zunahme der Wohnungsnachfrage und Eigentumsbildung im Zentrum

In Deutschland ist insgesamt eine Zunahme der Eigentümerquote ⁵ festzustellen. Die Eigentümerquote ist im alten Bundesgebiet von 39,1% (1950) auf 44,6% (2002) gestiegen (vgl. STATISTISCHES BUNDESAMT 2006a, S. 283) und Prognosen des BBR zeigen, dass die Eigentümerquoten in Zukunft weiter steigen werden (vgl. BUNDESAMT FÜR BAUWESEN UND RAUMORDNUNG, 11.1.07 [online]). Bisher war der Erwerb von Wohneigentum und Suburbanisierung eng miteinander verknüpft. Dennoch wären viele Umlandwanderer in der Stadt geblieben, „wenn sie ihren Wohnflächenbedarf bei gleichen Kosten in der Stadt hätten realisieren können“ (BRÜHL et al. 2005, S. 13). Eine Studie von DB Immobilien hat ebenfalls ergeben, dass innerstädtische Eigentumswohnungen zunehmend an Käufergunst gewinnen.

³ Senioren werden in der GMA-Studie differenziert in die Gruppen 45-64 Jahre und >65 Jahre.

⁴ Die Psychonomics AG ist ein international tätiges Marktforschungs- und Beratungsinstitut.

⁵ Anteil der vom Eigentümer selbst bewohnten Wohneinheiten an allen bewohnten Einheiten.

Klassische Altbauten stehen bei der Beliebtheitsskala der Gebäudeart auf Platz Eins. Seit 2004 machen Eigentumswohnungen, dem in seiner Beliebtheit in der Kategorie Objekttypus führenden freistehenden Einfamilienhaus, durchaus Konkurrenz. Besonders gefragt ist die Eigentumswohnung in Städten mit „kultureller Zentrumsfunktion“, wie Baden-Baden, Heidelberg oder Wiesbaden. (vgl. ONLINE WELT, 10.9.06 [online]). Die Landesbausparkassen beobachten ebenfalls einen Trend zur Wohnungsnachfrage in der Stadt. In den Jahren von 1995 bis 2005 wies der Bau von Eigenheimen in den Kernstädten sogar ein Plus von 52% auf (ebd.).

Die Studie der GMA für die Städte in Baden-Württemberg ergab dennoch, dass das Wohnen zur Miete, mit einem Anteil von 78% der befragten Haushalte, in den Innenstädten die am stärksten auftretende Wohnform ist. Nur ein Anteil von 19% der untersuchten Haushalte sind nach dem Umzug in die zentralen Stadtteile Eigentümer ihrer Wohnung. Vor dem Umzug lebten 16% der Befragten in den eigenen 4 Wänden und 74% zur Miete. Insofern hat sich das Mieter-Eigentümerverhältnis im Vergleich zu vor dem Zuzug ins Zentrum leicht erhöht. (vgl. GMA 2006). Da die wichtigste Zielgruppe der städtischen Wohnprojekte in der Regel die eher einkommensstarken Schichten sind, könnten diese die Wohneigentumsrate in der Stadt ebenfalls steigern (vgl. HARLANDER 2006). Der Nachfrage nach Wohnraum könnte weiterhin mittelfristig zugute kommen, dass bisher nur 43% der deutschen Haushalte im Wohneigentum leben. In Ländern wie Frankreich, Spanien und Großbritannien sind diese Anteile deutlich höher. Damit hat Deutschland noch einen großen Nachholbedarf an Wohneigentum (vgl. FAZ, 29.5.04, S. 21).

2.4 Zunahme der Wohnungsbautätigkeit im Zentrum

Insgesamt ist die Siedlungsflächenzunahme in ganz Deutschland leicht rückläufig. Es ist ein Rückgang der täglichen Neuinanspruchnahme von 129 ha (2000) auf 93 ha (2003) feststellbar (vgl. BUNDESAMT FÜR BAUWESEN UND RAUMORDNUNG 2005, S. 56). Dafür ist in vielen Innenstädten in den letzten Jahren eine verstärkte Wohnungsbautätigkeit erkennbar. „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ heißt die im Zuge von Nachhaltigkeitsstrategien von Bund und Ländern entwickelte Grundausrichtung der Siedlungsentwicklung für die kommenden Generationen (vgl. SCHOLL 2004, S. 53). Neben der Schließung von Baulücken wird diese Entwicklung u. a. durch das Vorhandensein vieler innerstädtischer Recyclingflächen wie Konversionsflächen, entbehrliche Bahnareale sowie industrielle oder gewerbliche Brachflächen begünstigt (vgl. Kap. II.3.1.2, bzw. Kap. II.3.3.1). Ein Beispiel hierfür ist die neu entstehende Hafen-City in Hamburg.