Entwicklungen und Tendenzen am Markt für geschlossene Immobilienfonds

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FACHHOCHSCHULE ASCHAFFENBURG FACHBEREICH WIRTSCHAFT UND RECHT WÜRZBURGER STRASSE 45 D-63743 Aschaffenburg

Inhaltsverzeichnis

  BILDVERZEICHNIS  V

TABELLENVERZEICHNIS VI

  ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS  VII

1  EINLEITUNG  1

2  ÜBERBLICK ÜBER GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS  2

2.1  Immobilien als dritte Assetklasse  3

2.2  Direkte Immobilenanlage  3

2.3  Indirekte Immobilienanlage  3

2.4  Zahlen und Fakten zu geschlossenen Immobilienfonds  4

3  RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN  8

3.1  Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Recht  9

3.2  Rechtsform der Kommanditgesellschaft  9

4  DER DEUTSCHE MARKT FÜR GESCHLOSSENE  

  IMMOBILENFONDS  10

4.1  Marktanalyse  10

4.2  Steuerliche Behandlung von Beteiligungen an  

  geschlossenen Immobilienfonds  12

4.3  Fondsportrait Objekt Main Taunus Zentrum  13

4.4  Entwicklungen und Tendenzen am deutschen Markt  16

5  DER AUSLÄNDISCHE MARKT FÜR GESCHLOSSENE  

  IMMOBILIENFONDS DARGESTELLT AM US-MARKT  20

5.1  Chancen und Risiken von US-Immobilien  21

5.2  Steuerliche Besonderheiten  22

5.3  Fondsportrait Jamestown Fonds 23  23

5.4  Entwicklungen und Tendenzen  27

6  DER ZWEITMARKT FÜR GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS  29

6.1  Lösungsansätze  29

6.2  Anforderungen  31

7  KONKLUSION UND AUSBLICK  32

8  LITERATUR- UND QUELLENVERZEICHNIS  33

  Aufsätze und Bücher:  33

  Internetquellen:  34

  Bildverzeichnis  

  Abb 1: Abgrenzung von geschlossenen Immobilienfonds 4  

  Abb 2: Platzierungszahlen für geschlossene  Immobilienfonds......................................5

  Abb 3 u 4: Platziertes Eigenkapital nach Segmenten in 2003 2004 6  

  Abb 5: Ausschüttungen von 1998 bis 2003 im Vergleich 7  

  Abb 6: Main Taunus Zentrum Sulzbach Taunus 14  

  Abb 7: Trends des Fondsmarktes 18  

  Abb 8: Die größten Anbieter geschlossener US-Immobilienfonds 23  

  Abb 9: Mieterstruktur Jamestown  23c..........................................................................24

  Abb 10: Platzierungszahlen für USA-Fonds von 1994-2004 28  

  Abb 11: Zweitmarktumsätze von 1990-2003 30  

Tabellenverzeichnis

  Tab 1: Summe der  Verlustzuweisungen.......................................................................12

  Tab 2: Auslaufende Mietverträge 15  

  Tab 3: Objektangaben 16  

  Tab 4: Ergebnisse des Fonds seit Auflegung 16  

  Tab 5: Chancen und Risiken von Auslandsimmobilienfonds 22  

  Tab 6: Steuerliche Beispielrechnung 25  

  Tab 7: Investitionsmittel 26  

Abkürzungsverzeichnis

A.a.O. An angegebenem Ort

Abb. Abbildung

BFH Bundesfinanzhof

BGB Bürgerliches Gesetzbuch

BMF Bundesministerium für Finanzen

BVI Bundesverband Investment- u. Assetmanagement

ca. Cirka

CFB CommerzFondsBeteiligung

d.h. Das heißt

Ebd. Ebenda

EStG Einkommenssteuergesetz

ff. Fortfolgende

H.F.S. Hypo-Fondsbeteiligungen für Sachwerte

HGB Handelsgesetzbuch

HVB HypoVereinsbank

i.d.R. In der Regel

InvG Investmentgesetz

KAGG Gesetz für Kapitalanlagegesellschaften

Mio. Millionen

Mrd. Milliarden

o.g. Oben genannten

p.a. Per anno

REIT Real Estate Investment Trust

Tab. Tabelle

USA United States of America

VGI Verband Geschlossene Immobilienfonds

Vgl. Vergleiche

z.B. Zum Beispiel

1 Einleitung – Seite 1

1 Einleitung

„Der Markt für geschlossene Fonds ist 2003 insgesamt gewachsen. Zeichnerrekord bei geschlossen Fonds“, sind die Schlagzeilen in Stefan Loipfinger`s aktueller Marktanalyse der Beteiligungsmodelle. Für viele Marktteilnehmer mag diese Meldung aufgrund angespannter Wirtschafts- lage und hohen Leerstandsraten überraschend klingen.

Die hohen Mittelzuflüsse in geschlossene Fonds beinhalten auch ein ge- wisses Risiko. „Zahlreiche Fonds werden ihre künstlich aufgeblähten Ausschüttungsversprechungen nicht halten können“, so Fachjournalist und Branchenkenner Stefan Loipfinger im Interview.

Geschlossene Immobilienfonds sind in den letzten Jahren nicht zuletzt auch durch enorme Steuerbegünstigungen als Finanzierungsalternative immer attraktiver geworden. Einst für Verlustzuweisungen bis zu 120 Pro- zent gerühmt, sind sie nach entsprechenden Änderungen in der Gesetz- gebung heute eher als bodenständige Wertanlage gefragt.

Diese Studie soll in erster Linie den Markt für geschlossen Immobilien- fonds im In-und Ausland näher untersuchen und generelle Trends und aktuelle Entwicklungen aufzeigen.

Nach der Abgrenzung zu anderen Anlageformen soll zunächst kurz auf die rechtlichen Rahmenbedingungen eingegangen werden.

Den Hauptteil dieser Untersuchung bildet die Darstellung der momenta- nen Situation am Markt für geschlossene Immobilienfonds anhand von praxisnahen Beispielen bestehender Objekte.

Danken möchte ich an dieser Stelle den verschiedenen Öffentlichkeits- und Presseabteilungen der Deka Immobilien Investment, Jamestown US- Immobilien GmbH und Dieter Kluckas, Manager Service Center bei Scope Advisory GmbH für die bereitwillige Informationsbereitstellung und inte- ressanten Gespräche, die der Seminararbeit den Praxisbezug verleihen sollen.

2 Überblick über geschlossene Immobilienfonds – Seite 2

2 Überblick über geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds sind seit mehr als dreißig Jahren eine für Initiatoren von großen Immobilienprojekten beliebte Finanzierungsform und für Anleger eine attraktive Kapitalanlage. Sie gelten als langfristige, indirekte Immobilenanlage. Im Gegensatz zu den geschlossenen Immobi- lienfonds investieren diese meist nur in ein oder wenige Objekte.

Neben Rentabilität und überschaubarer Steueroptimierung nutzt der An- leger Sicherheit, geringen Verwaltungsaufwand, Risikostreuung, Haf- tungsbegrenzung und die Möglichkeit der Beteiligung an kapitalintensiven, wertbeständigen Gewerbeimmobilien. Über i. d. R. indexierte Mietverträge besteht für den Anleger ein Inflationsschutz. Die nachhaltige Wirtschaft- lichkeit eines geschlossenen Immobilienfonds sollte bereits im Investiti- onsstadium weitgehend abgesichert werden. 1

Geschlossene Immobilienfonds lassen sich hinsichtlich ihrer Finanzie- rungsstruktur in Eigenkapital- und Fremdkapitalfonds unterscheiden.

Bei einem reinen Eigenkapitalfonds werden die zur Finanzierung des Ge- sellschaftszwecks notwendigen Mittel in voller Höhe von den Gesellschaf- tern erbracht. 2 Dem Anleger ist es allerdings freigestellt, ob er seine Ein- lage komplett aus Eigenmitteln oder teilweise durch ein Darlehen finanzie- ren möchte. Bei dieser Form der Finanzierung spricht man von einer Außenfinanzierung.

Bei Fremdkapitalfonds handelt es sich dagegen um eine so genannte Innenfinanzierung. Hier bringen die Investoren zum einen Teil ihre Einla- ge. Der andere Teil wird von der Fondsgesellschaft über ein Darlehen finanziert. Die Absicherung erfolgt über eine grundpfandrechtliche Siche- rung am Gesellschaftsvermögen.

1 Vgl. D. Roitsch, (2003), Jahrbuch Geschlossene Immobilienfonds 2002/2003, S. 9 2 Vgl. B. Boutonnet, S. Loipfinger, A. Neumeier, H. Nickl, L. Nickl, U. Richter (2004), Geschlossene Immobilienfonds, S. 46