Inhaltsverzeichnis

1  Einführung  

   01

2  Factory Outlet Center als innovative Vertriebsform im  

Einzelhandel   

   01

2.1  Begriffsbestimmung „Factory Outlet Center“  01

2.2  Merkmale von Factory Outlet Centern  02

2.2.1  Standort und verkehrliche Situation  02

2.2.2  Sortiments- und Preisstruktur  03

2.2.3  Branchenmix und Servicepolitik  03

2.2.4  Kundenstruktur  04

2.2.5  Center Management und Marketing  05

2.3  Abgrenzung zu verwandten Betriebsformen  05

2.3.1  Fabrikverkauf  05

2.3.2  Off-price-Stores  06

2.3.3  Value Retail Center  06

2.3.4  Einkaufszentren bzw. Shopping Center  06

2.4  Architektonische Erscheinungsformen von Factory Outlet  

Centern   07

2.4.1  Strip Center  07

2.4.2  Village Center  07

2.4.3  Center Mall  08

2-5  Die Entwicklung vom Fabrikverkauf zum Factory Outlet Center  08

II

3  Entstehungsbedingungen und planungsrechtliche  

Realisierbarkeit  von Factory Outlet Centern  

   09

4  Versorgungspolitische Befürchtungen  

   10

4.1  Handel  10

4.2  Raumordnung und Städtebau  11

4.3  Hersteller und Gemeinden  12

5  Fazit  

   12

6  Literaturverzeichnis  

   13

III

1 Einführung

„Wer hat Angst vorm FOC?“ ¹ so lautet eine Überschrift in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 01.10.1998. Diese Überschrift ist bezeichnend für die Diskussion um das Pro und Contra von Factory Outlet Centern in den letzten Jahren. Besonders der Einzelhandel sträubt sich gegen die Ansiedlung dieser Vertriebsform in der deutschen Einzelhandelslandschaft. In dieser Arbeit wird zunächst definiert was ein Factory Outlet Center ist, welche Bedingungen dessen Entstehung begünstigen, um am Ende die Chancen und Risiken der wichtigsten Akteure bei der Verwirklichung von Factory Outlet Centern zu diskutieren.

2 Factory Outlet Center als innovative Vertriebsform im Einzelhandel

Dieses Kapitel stellt explizit dar, wie ein „Factory Outlet Center“ begrifflich eingeordnet wird, welche Merkmale ein Factory Outlet Center charakterisiert und welche architektonische Formen derartige Einkaufszentren annehmen können. Danach wird kurz der Werdegang vom Fabrikverkauf zum Factory Outlet Center skizziert.

2.1 Begriffsbestimmung „Factory Outlet Center“

Unter einem „Factory Outlet Center“, nachfolgend kurz FOC genannt, versteht man die räumliche Konzentration verschiedener Markenhersteller an einem Standort. Die Hersteller mieten einzelne Ladeneinheiten, sog. Outlet-Stores, um ihre Produkte mit erheblichen Preisnachlässen direkt an den Konsumenten zu verkaufen. Anders ausgedrückt handelt es sich um eine räumlich integrierte Zusammenfassung verschiedener Fabrikverkaufsläden innerhalb eines Gebäudekomplexes oder einer Anlage zu einem Einkaufszentrum. 2

Gemäß der Definition der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) spricht man von einem FOC bei einem großflächigen Zusammenschluss mehrerer Hersteller

¹ FUHRMANN, S. 51

² vgl. SCHMUDE, S. 2

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ab einer Gesamtverkaufsfläche von 3000 qm. Weiterhin wird ein FOC normalerweise von einer Management Gesellschaft geplant, realisiert und verwaltet.

2.2 Merkmale von Factory Outlet Centern

2.2.1 Standort und verkehrliche Situation

Da FOCs besonders autokundenorientiert sind, ist es von Vorteil den Standort in der Nähe einer Autobahn, einer stark frequentierten Bundesstraße oder in der Nähe bzw. auf dem Weg zu einer beliebten Freizeit- oder Tourismusregion zu wählen. Das Einzugsgebiet wird hauptsächlich durch die verkehrliche Erreichbarkeit bestimmt. So zeigt die bisherige Erfahrung mit FOCs, dass das Einzugsgebiet innerhalb von 90 PKW-Fahrtminuten liegt, und dass innerhalb von 60 PKW-Fahrtminuten 3 Millionen Einwohner idealerweise leben sollten, damit das FOC durch das Kaufkraftpotenzial rentabel ist. Bei der Wahl des Standorts innerhalb oder in der Nähe einer Touristenregion können Kopplungseffekte zwischen dem Tourismus und dem Einkauf entstehen. Für einen reibungslosen Betrieb muss ein ausreichendes Stellplatzangebot vorhanden sein, das meist kostenlos ist. Das Verkehrsaufkommen selbst wird durch die Verkaufsfläche, die Größe des Einzugsgebietes, die Aufenthaltsdauer der Kunden und der durchschnittlichen Zahl der Besucher pro PKW abgeschätzt. Dabei sollte jedoch nicht die Variation des Verkehrsaufkommens nach Wochentag vernachlässigt werden. Erfahrungsgemäß besuchen die meisten Kunden das FOC am Wochenende. Für diese Spitzenzeit müssen ausreichend Ausweichstellplätze zur Verfügung stehen. 3

Ein weiteres Kriterium bei der Wahl des Standortes ist eine ausreichende Distanz zum etablierten, meist innerstädtischen Einzelhandel, um einen Kaufkraftabfluß aus der Innenstadt zu ve rmeiden. Deshalb findet man FOCs meist in ländlichen Räumen auf der „Grünen Wiese“, aber dennoch in einer Distanz von 60-PKW-Fahrtminuten und deshalb von den Ballungsräumen immer noch gut erreichbar. Die Vorteile ergeben sich durch die niedrigen Grundstücks- und Mietpreise, der Nachteil liegt allerdings in der geringen Genehmigungsfähigkeit für derartige Großprojekte in

³ vgl. SCHMUDE, S. 7

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