Zusammenhang  Risikomanagement und Portfoliomanagement  

Abbildungsverzeichnis   

ABBILDUNG  1: DER RISIKOMANAGEMENTPROZESS. - 3 -  

ABBILDUNG  2: KLASSIFIZIERUNG VON IMMOBILIENRISIKEN - 5 -  

ABBILDUNG  3: PHASEN DER RISIKOSTEUERUNG - 7 -  

ABBILDUNG  4: VARIANTENVERGLEICH DES RISIKOMANAGEMENTPROZESSES - 8 -  

ABBILDUNG  5: SYSTEMATISCHES UND UNSYSTEMATISCHES RISIKO - 11 -  

ABBILDUNG  6: STANDORTDIVERSIFIKATION - 12 -  

ABBILDUNG  7: MÖGLICHKEITEN DER RISIKOSTREUUNG - 13 -  

ABBILDUNG  8: RISIKEN IM ZUSAMMENHANG - 15 -  

ABBILDUNG  9: RENDITE-RISIKO BEZIEHUNG - 16 -  

II

Zusammenhang Risikomanagement und Portfoliomanagement

Einleitung

Die Zeit in der Immobilien eine sichere, langfristige, werthaltige, inflationsschützende Anlage waren, ist Vergangenheit. Stattdessen werden Immobilien immer mehr als Risikokapital gehandelt und auch als solches bewertet. Ähnlich wie Produkte des Aktien- und Rentenmarktes werden Kriterien wie Rentabilität, Risiko und Liquidität zur Beurteilung herangezogen. Durch eine strukturierte Kombination (Allokation) verschiedener Assets kann man so effiziente Portfolios erreichen ¹ . Dieser Wandel des deutschen Immobilienmarkts zu einem Transaktionsmarkt, verbunden mit einer Ökonomisierung und einem risikoaversen Verhalten deutscher Bürger fordert eine Beurteilung und Bewertung von Immobilien hinsichtlich des Risikos und der damit verbundenen Rendite dieser Anlage. So herrscht heute die Erkenntnis, dass Immobilien zu einem äußerst sensiblen Wirtschaftsinstrument von Unternehmen in immer zunehmend wettbewerbsintensiveren Märkten geworden sind. Sie zeichnen sich durch einen realen Wert in einem sehr dynamischen Umfeld aus und stellen Risikokapital mit einem enormen Optimierungspotenzial dar. Das Immobilienportfoliomanagement ist ein Steuerungssystem, welches diesen geänderten Fokus unterstützt. Es lässt sich als systematische Planung, Steuerung und Kontrolle eines Bestandes von Grundstücken und Gebäuden mit dem Ziel, Erfolgspotenziale aufzubauen, Chancen und Risiken zu nutzen, definieren ² . Seine Hauptaufgabe besteht darin, eine Optimierung der Struktur des Immobilienvermögens mit dem Ziel der Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit, der Verbesserung der Rentabilität der Assets und der Streuung des Risikos herbeizuführen.

Desweiteren ist durch die Höhe der Investition bei Immobilien, den großen Zeitabständen bis zur Erfolgswirksamkeit von Entscheidungen sowie langen Amortisationszeiträumen ein funktionierendes Risiko- und Portfoliomanagement unumgehbar, bzw. grundlegend für ein erfolgreiches Immobilienmanagement. Aus dem Bereich des Immobilienmanagements beschäftigt sich diese Arbeit mit folgenden Teilbereichen:

x Risikomanagement

x Portfoliomanagement x Performancemessung

¹ In Anlehnung an: Gondring,H.: Immobilienwirtschaft, 2009

² Herpfer, J.: Portfolio- und Risikomanagement bei Immobilien aus der Sicht einer Hypotheken-

bank, 2004,

- 1 -

Zusammenhang Risikomanagement und Portfoliomanagement

Zielsetzung und Aufbau der Arbeit

In der vorliegenden Arbeit soll der Schwerpunkt auf dem Vergleich der Planung und anschließenden Kontrolle eines Risikomanagementsystems im Zusammenhang mit dem Portfolio liegen.

So sind die Erwartungen an das Management eines Immobilienportfolios in den letzten Jahren, nicht zuletzt aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Lage, immens gestiegen. Eingegangen wird hauptsächlich auf die Instrumente und Methoden, die von Portfoliomanagern zur Planung eingesetzt werden und wie diese aus dem Risikomanagement abgeleitet werden können. Dabei soll herausgearbeitet werden, welche Daten und Grundlagen aus dem Risikomanagement entnommen werden können, bzw. inwiefern das Portfoliomanagement auf dem Risikomanagement aufbaut. Auf das Portfoliomanagement im Kern, die quantitativen und qualitativen Modelle, soll hier nicht weiter eingegangen werden.Klassische Modelle eines Immobilien Portfolios, wie die Boston Consulting Group Matrix, das MCKinsey-Modell und Lebenszyklusmodell sind in einschlägiger Literatur nachzulesen. 3

Im ersten Abschnitt wird das Risikomanagement in seinen Grundzügen dargestellt. Im zweiten Abschnitt wird das Portfoliomanagement in seinem Aufbau auf Basis verschiedener Grundlagen dargestellt und schließlich in Zusammenhang mit dem Risikomanagement gebracht.

³ Vgl. Schulte, K.: Handbuch Immobilien-Portfoliomanagement, 1998

- 2 -

Zusammenhang Risikomanagement und Portfoliomanagement

1. Risikomanagementprozess

Risikomanagement ist ein kontinuierlicher Prozess, der in den Unternehmensprozess eingegliedert ist. Er beinhaltet alle Aktivitäten des systematischen Umgangs mit den sich aus dem Management eines Immobilienportfolios ergebenden Risiken ⁴ . Dieser Prozess kann in sechs Prozessphasen unterteilt werden. Es handelt sich um die Formulierung der Risikostrategie, der Risikoidentifikation, - analyse, -bewertung, - steuerung und -kontrolle. Dieser Kreislauf sollte ständig durchlaufen werden; die in der Risikokontrolle gewonnenen Daten sollen als Erkenntnis für ein weiteres Durchlaufen des Kreises dienen.

ABBILDUNG 1: DER RISIKOMANAGEMENTPROZESS 5

1.1 Risikostrategie

Im ersten Schritt erfolgt die Auswahl einer Risikostrategie, die mit der Portfoliostrategie und der daraus abgeleiteten Risikostrategie in Einklang stehen muss ⁶ . An-

⁴ Vgl.Wiedenmann,M.: Risikomanagement bei der Immobilien-Projektentwicklung, 2005, S.22

⁵ Eigene Darstellung

⁶ In Anlehnung an GIF, Immobilien-Risikomanagement, 2007, S.13

- 3 -

Zusammenhang Risikomanagement und Portfoliomanagement

hand von Sollzuständen wird festgelegt, wie viel Risiko man in einem Immobilien-portfolio bereit ist, aufzunehmen und welches Risiko maximal tragbar ist, so dass anschließend die Ist-Situation zu bewerten ist und Maßnahmen beschrieben werden können um einen definierten Sollzustand zu erreichen.

1.2 Risikoidentifikation

In dieser Phase sollen alle bestehenden und potentiellen Risiken und Gefahren erfasst werden. Neben der Sammlung findet bereits die Strukturierung in einem Risikokatalog statt. Im Gegensatz zum Portfoliomanagement, in dem das Gesamtrisiko im Vordergrund steht, wird hier die Objektebene betrachtet. Erst in der Phase der Risikobewertung erfolgt die Aggregation der Einzelrisiken auf die Portfolioebene ⁷ . Die Sammlung der Risiken kann mithilfe gängiger Methoden, wie

Abbildung 2 zeigt eine Übersicht möglicher Beispielrisiken eingeordnet in entsprechenden Kategorien.

⁷ Brocar,N.: Risikomanagement von Immobilienportfolios

mit besonderer Betrachtung der Methoden zur Risikobewertung, S. 24

- 4 -