Eidesstattliche Erklärung

Ich erkläre hiermit, dass ich die vorliegende Bachelor-Thesis „Der Shopping-Center-Markt Istanbuls aus Sicht eines deutschen institutionellen Investors“ selbst angefertigt habe. Die aus fremden Quellen direkt oder indirekt übernommenen Gedanken sind als solche kenntlich gemacht.

Die Arbeit wurde bisher keiner anderen Prüfungsbehörde vorgelegt und auch nicht veröffentlicht.

Ort und Datum Unterschrift

Ich möchte mich an dieser Stelle bei Frau Prof. Dr. Ertle-Straub recht herzlich für ihre Betreuung und Unterstützung während der Bachelor-Thesis bedanken. Mein Dank gilt ebenso Herrn von Frankenberg von Ernst & Young, der mir als Zweitprüfer zur Seite stand.

Herrn Marco Capisciolti von der ECE Istanbul sowie Herrn Andreas Glötzl von der Mfi Essen möchte ich für die nützlichen Informationen und ihr Engagement während der Bearbeitungszeit danken.

Mein Dank gilt über dies besonders meinen Eltern, meiner Schwester und meinem Bruder sowie Eren Karabuda, die mich stets während der Bearbeitungszeit moralisch unterstützt haben.

Mein besonderer Dank gilt an dieser Stelle Ilka Nessau, Sana Inanli sowie Franziska Wuchert, die mich während der Bearbeitungszeit und während meines Studiums immer moralisch unterstützt haben und mich immer wieder aufgebaut haben.

- I -

INHALTSVERZEICHNIS

Abbildungsverzeichnis   III

Tabellenverzeichnis   IV

Abk  ürzungsverzeichnis  V

1  Einleitung.  1

1.1  Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit  1

1.2  Abgrenzung der Arbeit  3

1.3  Gang der Untersuchung.  3

2  Standort- und Marktanalyse Istanbul  4

2.1  Standortanalyse  4

2.1.1  Geographische Lage.  5

2.1.2  Infrastrukturelle Zentralität  6

2.1.3  Soziodemographische Struktur.  7

2.1.4  Wirtschaftsentwicklung  8

2.2  Analyse des Shopping-Center-Marktes  11

2.2.1  Abgrenzung der relevanten Teilmärkte.  12

2.2.1.1  Räumliche Marktabgrenzung  13

2.2.1.2  Sachliche Marktabgrenzung.  14

2.2.2  Flächenangebotsanalyse  15

2.2.2.1  Verfügbares Flächenangebot.  15

2.2.2.2  Bestehende Shopping-Center nach Größenklassen.  17

2.2.2.3  Leerstandsraten  21

2.2.2.4  Shopping-Center Development-Pipeline.  21

2.2.3  Flächennachfrageanalyse.  24

2.2.3.1  Branchenstruktur am Praxisbeispiel.  25

2.2.3.2  Einzelhändlernachfrage  26

2.2.3.3  Konsumentennachfrage  27

2.2.4  Mietpreisanalyse  29

2.2.4.1  Entwicklung des Mietpreisniveaus und der  

Spitzenmieten   30

2.2.4.2  Allgemeine Mietvertragsgestaltung  32

2.2.5  Qualitative Anforderungen  33

2.3  Analyse des Investmentmarktes für Shopping-Center.  35

2.3.1  Transparenz des Marktes  36

- II -

2.3.2  Rendite- und Risiko-Entwicklungen  38

2.3.3  Marktteilnehmer  40

2.3.4  Entwicklung der relevanten Shopping-Center-Preise  41

2.3.4.1  Unbebaute Grundstücke  42

2.3.4.2  Bestehende Shopping-Center.  43

2.3.4.3  Baukosten  43

2.3.5  Bedeutende Transaktionen.  44

3  Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen.  45

3.1  Rechtliche Restriktionen  45

3.1.1  Abwicklung des Grunderwerbs  46

3.1.2  Immobilienerwerb durch Ausländer  47

3.1.2.1  Geeignete Gesellschaftsformen.  47

3.1.2.2  Beteiligungsmöglichkeiten.  48

3.1.3  Baurecht.  49

3.2  Steuerrechtliche Restriktionen  50

3.2.1  Steuern beim Erwerb einer Immobilie  50

3.2.2  Besteuerung des Immobilienbestandes.  51

3.2.3  Steuern bei der Immobilienveräußerung.  51

4  Fazit  52

4.1  Zusammenfassung der Ergebnisse  52

4.2  Bewertung des Marktes und Ausblick.  55

ANLAGENVERZEICHNIS.   59

LITERATURVERZEICHNIS   67

- III -

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1: Geographische Lage Istanbuls  

Abbildung  2: BIP-Entstehung 2005: Hauptsektoren und deren  

wichtigsten  Branchen.  

Abbildung  3: Stadtbezirke Istanbul 2008  

Abbildung  4: Türkei: Shopping-Center Bestand nach Städten 2007  

Abbildung  5: Shopping-Center Akmerkez.  

Abbildung  6: Shopping-Center Kanyon  

Abbildung  7: Shopping-Center MetroCity  

Abbildung  8: Bestehende Shopping-Center in Istanbul nach bestimmten  

Gr  ößenklassen.  

Abbildung  9: Development-Pipeline nach Städten bis 2010.  

Abbildung  10: Branchenstruktur MetroCity in m und  

Abbildung  11: Kaufkraft 2006 in Europa  

Abbildung  12: Transparency Index Europa, Mittlerer Osten und Afrika.  

Abbildung  13: Total Return vs. City Risk Ratings 2007  

Abbildung  14: Zusammenhang des Vermögens- und Flächenmarktes bezogen  

auf  den Shopping-Center Markt in Istanbul  

Abbildung  15: Effekt der positiven Flächennachfrage auf dem  

Shopping  -Center-Markt in Istanbul  

- IV -

Tabellenverzeichnis   

Tabelle 1:  Wirtschaftswachstum in Europa (reales BIP-Wachstum in )  9

Tabelle 2:  International Standards for European Shopping Center Types  14

Tabelle 3:  Bedeutende Shopping-Center Istanbuls in der Development-Pipeline.  23

Tabelle 4:  Spitzenmieten in Istanbul, Izmir und Ankara Dezember 2007  31

Tabelle 5:  Spitzenrenditen in Istanbul, Izmir und Ankara Dezember 2007.  40

Tabelle 6:  Grundstückspreise Istanbuls in US /m  42

Tabelle 7:  Shopping-Center-Preise Istanbuls in /m 2007  43

Abkürzungsverzeichnis

A. S............................................................................................................. Anonim Sirket AG ........................................................................................................Aktiengesellschaft AMPD ...................................................... Alisveris Merkezleri ve Perakendiciler Dernegi BCSC ........................................................................ British Council of Shopping-Center BIP....................................................................................................Bruttoinlandsprodukt CBC ..........................................................................................Central Business Districts CPI ............................................................................................... Verbraucherpreisindex EU ...................................................................................................... Europäische Union GLA ......................................................................................... vermietbaren Bruttofläche GmbH ...................................................................Gesellschaft mit beschränkter Haftung ICSC .................................................................International Council of Shopping Center InvG ...................................................................................................... Investmentgesetz Ltd. Sti. ........................................................................................................Limited Sirket OECD ....................... Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung TCSCR ...................................................Trade Council of Shopping Centers & Retailers

US$ ................................................................................................................... US Dollar YTL................................................................................................... Neue Türkische Lira

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit

Das Schlagwort des 21. Jahrhunderts scheint der Begriff „Global“ zu sein. So schreitet die Globalisierung der Immobilienmärkte, der sich auch deutsche institutionelle Investoren nicht verschließen, immer schneller voran. ¹ Dabei werden die klassischen Immobilienmarktfaktoren wie Angebot und Nachfrage sowie die wirtschaftlichen Entwicklungsperspektiven eines Standortes in der Zukunft eine immer größere Rolle spielen. Das in den vergangenen Jahren für Immobilieninvestments vorgesehene hohe Kapital hat diese Faktoren oftmals in den Hintergrund treten lassen. Die starke Nachfrage nach Immobilien in Deutschland hat dazu geführt, dass in allen Sektoren die Nettoanfangsrenditen zum Teil historische Tiefstände erreicht haben. Daher suchen Investoren zunehmend wieder nach höheren Renditen und sind dabei bereit, größere Risiken in Kauf zu nehmen. ² Aufgrund der eingeschränkten Investitionsalternativen und vor dem Hintergrund der Risikodiversifikation erweitert sich darüber hinaus der geographische Anlagehorizont. ³ „Nachdem sich die Renditeunterschiede zwischen den etablierten Märkten in Westeuropa mit denen in Polen, Tschechien und Ungarn minimiert haben, geraten neue Märkte wie Rumänien, Bulgarien, Russland sowie die Türkei in den Focus der Investoren.“ 4

Im Besonderen tritt die Türkei als Emerging Market in den Focus institutioneller Investoren. In der jüngsten Studie von Price Waterhouse Coopers und Urban Land Institute wird die Türkei unter den Gewinnern der Investmentmärkte Europas als „the India of Europe“ ⁵ bezeichnet. Die Türkei wird neben Russland als Hotspot der kommenden Jahre gehandelt. 6

Mit über 70 Millionen Einwohnern, einem Durchschnittsalter von rund 25 Jahren und seinem seit Jahren stabilen, hohen Wirtschaftswachstum zählt die Türkei zu den dynamischsten Märkten weltweit. Daneben will die Europäische Union (EU) die seit 2005 laufende Beitrittsverhandlung mit der Türkei beschleunigen. 7

¹ Vgl. Allendorf/Virubova, Strukturmodell für den Aufbau multinationaler Immobilienportfolios, S. 258 f.

² Vgl. Hinrichs, Entwicklung grenzüberschreitender Immobilieninvestitionen, S. 78.

³ Vgl. Allendorf/Virubova, Strukturmodell für den Aufbau multinationaler Immobilienportfolios, S. 258 f.

⁴ Vgl. Hinrichs, Entwicklung grenzüberschreitender Immobilieninvestitionen, S. 78.

⁵ PriceWaterhouseCoopers / Urban Land Institute, Emerging Trends in Real Estate Europe 2008, S. 31.

⁶ Vgl. Maierhofer, „Dubai zwischen den Kontinenten“, S. 30.

⁷ Vgl. Süddeutsche Zeitung, EU will Verhandlung beschleunigen, o. S.

Als erster deutscher institutioneller Anleger entdeckte die Commerz Grundbesitz Gruppe die Türkei. Im Juli 2005 wurden knapp 80 Millionen Euro in das Shopping-Center „Forum Bornova“ in Izmir über einen offenen Fonds investiert. 8

Im Gewerbebereich sind es vor allem Einzelhandelsimmobilien bei denen das Interesse seitens der Investoren überwiegt. ⁹ Aufgrund der stark wachsenden Bevölkerung und steigendem Einkommen zieht dieses Segment immer mehr die Aufmerksamkeit institutioneller Investoren auf sich. ¹⁰ Allein die Metropole Istanbul (12,6 Mio. Einwohner) ¹¹ zählte im Jahr 2006 insgesamt 50 Shopping-Center. ¹² Im Vergleich hierzu bestehen in Berlin (3,4 Mio. Einwohner) ¹³ derzeit 58 Shopping-Center. 14

Bei diesen Angaben stellt sich die Frage, ob sich Investitionen im Einzelhandelsbereich, vor allem in Istanbul, lohnen? Ob „Istanbul will be the star of the next decade“ bei näherer Betrachtung des Standortes wirklich zutrifft und eigentlich „müssten deutsche Immobilien-Investoren in der Türkei längst Schlange stehen“ wirklich der Fall ist.

Was steckt hinter diesen Aussagen? Ist die Türkei und primär die Metropole Istanbul ein lukrativer Standort für Shopping-Center?

Ziel dieser Arbeit ist es, den Shopping-Center-Markt aus Sicht eines deutschen institutionellen Investors zu analysieren, einen zusammenfassenden Überblick über die relevanten Aspekte zu geben und diese anschließend zu bewerten. Abschließend wird eine Empfehlung darüber gegeben, ob eine Investition in diesem Segment in Istanbul vorteilhaft ist.

⁸ Vgl. Escher/Raggamby, Zwischen Okzident und Orient, S. 16.

⁹ Vgl. Bomke, Investoren suchen in der Türkei nach dem rechten Dreh, S. 3.

¹⁰ Vgl. ECE, Center News - 2006, S. 13.

¹¹ Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Bevölkerungszahl der Türkei ist geringer als angenommen, o.

S.

¹² Vgl. DTZ Pamir & Soyuer, Turkey retail market overview 2006, S. 7.

¹³ Vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bevölkerung in Berlin im September 2007, S. 1.

¹⁴ Vgl. IHK Berlin, Liste der Shopping-Center in Berlin, S. 2.

1.2 Abgrenzung der Arbeit

Institutionelle Investoren sind definiert als „juristische Personen […], die im Sinne von Kapitalsammelstellen für Dritte Gelder professionell anlegen und verwalten, wobei die Kapitalanlagetätigkeit Haupt- oder Nebenzweck der unternehmerischen Tätigkeit sein kann.“ ¹⁵ Zu ihnen zählen Versicherungen und Pensionskassen, geschlossene und offene Fonds, Banken, Kapitalanlagegesellschaften etc.. ¹⁶ In der Regel sind institutionelle Investoren durch ihre Risikoscheuheit und ihr rationales Handeln gekennzeichnet. 17

Daneben gilt in dieser Arbeit folgende Definition:

Ein europäisches Shopping-Center ist eine Einzelhandelsimmobilie, welche als eine einschließende, gemeinschaftliche Einheit geplant, gebaut und gemanaget wird, mit einer vermietbaren Bruttofläche (GLA) von mindestens 5.000 m². 18

1.3 Gang der Untersuchung

Die vorliegende Arbeit ist in vier Kapitel gegliedert. Nach der Einleitung im ersten Kapitel, wird im Zweiten auf die Standort- und Marktanalyse für Shopping-Center in Istanbul eingegangen, da diese für einen Investor als Entscheidungsgrundlage für ein Investment dienen. ¹⁹ Die Standortanalyse umfasst dabei alle derzeitigen sowie zukünftigen Rahmenbedingungen in Istanbul. Da in dieser Ausarbeitung kein explizites Investitionsobjekt sondern der gesamte Investitionsstandort Istanbul analysiert wird, wird dabei lediglich auf den Makrostandort eingegangen. Anschließend wird der Shopping-Center Markt Istanbuls analysiert. Dabei werden zu Beginn die relevanten Teilmärkte bestimmt, denn der korrekten Abgrenzung des relevanten Marktes kommt hier eine besondere Bedeutung zu. ²⁰ Die erzielbare Rendite ist für einen Investor das ausschlaggebende Entscheidungskriterium bei einer Investition. Daher ist die Untersuchung des Investmentmarktes aus Investorensicht von großer Bedeutung. Angesichts der Tatsache, dass der Investmentmarkt in großer Abhängigkeit mit dem

¹⁵ Walbröhl, Die Immobilienentscheidung im Rahmen des Kapitalanlagemanagements institutioneller

Anleger, S. 9.

¹⁶ Vgl. Von Sydow, Grundlagen der Anlagepolitik von Versicherungen, S. 215.

¹⁷ Vgl. Bysh, Anlagestrategien, Märkte und Beteiligungsformen ausländischer Global Player im Überblick,

S. 202.

¹⁸ Vgl. Lambert (ICSC), One Step Closer to a Pan-European Shopping Center Standard, S. 35.

¹⁹ Vgl. Bulwien, Immobilienwirtschaft, Standortfaktoren, Mieten und Preise (am Beispiel Deutschland), S.

19.

²⁰ Vgl. Bone-Winkel / Isenhöfer / Hofmann, Projektentwicklung, S. 248.

Flächen- bzw. Mietmarkt steht, wird dies in der vorliegenden Arbeit berücksichtigt. ²¹ So wird zunächst der Flächen- bzw. Mietmarkt und anschließend der Investmentmarkt analysiert. Da bei langfristig orientierten institutionellen Investoren hochwertige und moderne Shopping-Center im Vordergrund stehen, wird in diesem Kapitel abschließend auf die qualitativen Anforderungen eines Centers in Istanbul eingegangen. 22

Im dritten Kapitel wird auf die rechtlichen und steuerrechtlichen Restriktionen für eine Immobilieninvestition in Istanbul eingegangen, denn diese sind vor einem Markteintritt zu berücksichtigen.

Im vierten Kapitel werden schließlich die gesammelten Ergebnisse zusammenfassend dargestellt und anschließend wird der Shopping-Center-Markt in Istanbul bewertet sowie ein Ausblick gegeben.

2 Standort- und Marktanalyse Istanbul

Die Leistungen der Standort- und Marktanalyse beinhalten eine „[…]objektive, methodisch aufgebaute, fachlich fundierte Untersuchung der wesentlichen Rahmenbedingungen für eine Immobilieninvestition[…]“ ²³ . Eine mögliche Zielsetzung dabei ist, unter ökonomischen Gesichtspunkten verschiedene Standorte auf ihre jeweilige Eignung bezüglich eines bestimmten Nutzungskonzeptes zu bewerten. 24

2.1 Standortanalyse

Die Charakteristika eines Grundstücks und dessen Umfeld werden anhand von Standortanalysen in kritischer Art und Weise untersucht. Diese Analysen sind in der Regel auf eine lange Sicht angelegt, da sich Standorte typischerweise nur über langfristige Zeithorizonte verändern. ²⁵ Zunächst besteht die Aufgabe der Standortanalyse darin, alle aktuellen und zukünftig absehbaren Gegebenheiten im räumlichen Umfeld einer Immobilie zu erheben und anschließend für die geplante Nutzungsart zu beurteilen. Dabei stehen die spezifischen Standortanforderungen des jeweiligen Nutzungssektors im Vordergrund. Die räumliche Bezugsbasis wird hierbei

²¹ Vgl. Isenhöfer / Väth / Hofmann, Immobilienanalyse, S. 433 f.

²² Vgl. Mfi, Joint-Venture: Henderson und mfi gründen Shopping-Center-Fonds, o. S

²³ Muncke/Dziomba/Walter, Standort- und Marktanalysen in der Immobilienwirtschaft - Ziele, Gegenstand,

methodische Grundlagen und Informationsbeschaffung, S. 133.

²⁴ Vgl. Muncke/Dziomba/Walter, Standort- und Marktanalysen in der Immobilienwirtschaft - Ziele,

Gegenstand, methodische Grundlagen und Informationsbeschaffung, S. 133.

²⁵ Vgl. Väth/Hoberg, Immobilienanalyse - die Beurteilung von Standort, Markt, Gebäude und Vermietung,

S. 361.

nach dem Makrostandort, also dem großräumlichen Verflechtungsgebiet wie Stadt, Region etc. und dem Mikrostandort, also der unmittelbaren Umgebung des jeweiligen Projektstandortes unterschieden. Des Weiteren erfolgt eine Unterscheidung nach der Lage, also der Einzelparzelle. 26

Da in dieser Ausarbeitung kein expliziter Projektstandort bzw. explizites Investitionsobjekt, sondern der gesamte Investitionsstandort Istanbul analysiert wird, wird im Folgenden lediglich auf den Makrostandort eingegangen. „Bei der Analyse des Makrostandortes wird die Immobilie einem geographisch bestimmten Raum zugeordnet, innerhalb dessen die wirtschaftlichen,

gesellschaftlichen und politischen Entwicklungen Wert bildenden Einfluss auf eine Liegenschaft haben.“ 27

2.1.1 Geographische Lage

Geographisch erstreckt sich die Türkei über zwei Kontinente. Der größte Teil des Landes befindet sich mit ca. 97% auf dem asiatischen Kontinent und 3% der Gesamtfläche liegen auf dem europäischen Kontinent. Die Landesgrenzen haben eine Gesamtlänge von ca. 9.848 km, davon sind 7.200 km vom Meer umgrenzt. Im Norden liegt das Schwarze Meer, im Süden das Mittelmeer und im Westen das Ägäische Meer. Daneben teilt sich das Land mit acht Nachbarländern seine Grenze. Im Nordosten grenzt die Türkei an Georgien, Armenien, Aserbaidschan, im Osten an den Iran, im Süden an den Irak und Syrien und im Nordwesten an Griechenland und Bulgarien. ²⁸ Istanbul, das wichtigste wirtschaftliche und kulturelle Ballungszentrum der Türkei, liegt im Westen und ist die größte Stadt des Landes. Mit einer Fläche von ca. 1.269 km² erstreckt sich Istanbul über die asiatische als auch die europäische Seite -geteilt durch den Bosporus- und ist somit die einzige Metropole, die auf zwei Kontinenten liegt. 29

²⁶ Vgl. Muncke/Dziomba/Walter, Standort- und Marktanalysen in der Immobilienwirtschaft - Ziele,

Gegenstand, methodische Grundlagen und Informationsbeschaffung, S. 143.

²⁷ Demmer, Vom strategischen zum operativen Portfoliomanagement, S. 367.

²⁸ Vgl. Weltbericht, Die Geographie Türkei, Abrufdatum: 16.05.2008, o. S.

²⁹ Vgl. Türkei Reiseführer, Das Reiseziel Türkei, Abrufdatum: 16.05.2008, o. S.

Abbildung 1: Geographische Lage Istanbuls

Quelle: In Anlehnung an: Cografya, Türkiye Haritasi, o. S.

2.1.2 Infrastrukturelle Zentralität

Besonders bei Gewerbeimmobilien ist die infrastrukturelle Zentralität ein relevantes Kriterium. ³⁰ „Darunter versteht man die Lage im Raum - d.h. die jeweiligen Entfernungen zu anderen wichtigen Städten - sowie die Anbindung an den Straßenverkehr, Autobahn, Bahn, Flughafen oder Wasserstraßen.“ ³¹ Aufgrund der Tatsache, dass die Verkehrsinfrastruktur historisch sehr langsam wächst, handelt es sich dabei um langfristig effiziente Standortvor- oder -nachteile. Aus diesem Grund sollten aktuelle Planungen ebenfalls einbezogen werden. 32

Istanbul ist eine sich sehr stark entwickelnde Stadt. Besonders in größeren Städten wie Istanbul sind der Verkehr und die Beförderungsmittel eines der größten Probleme. Derzeit leben 60% der Bevölkerung auf der europäischen und 40% auf der asiatischen Seite der Stadt, während 66% der Einwohner auf der europäischen und 34% auf der asiatischen Seite arbeiten. Bis zum Jahr 2023 wird prognostiziert, dass 71% auf der

³⁰ Vgl. Väth/Hoberg, Immobilienanalyse - die Beurteilung von Standort, Markt, Gebäude und Vermietung,

S. 364.

³¹ Väth/Hoberg, Immobilienanalyse - die Beurteilung von Standort, Markt, Gebäude und Vermietung, S.

364.

³² Vgl. Väth/Hoberg, Immobilienanalyse - die Beurteilung von Standort, Markt, Gebäude und Vermietung,

S. 364 f.

europäischen und 29% auf der asiatischen Seite Istanbuls leben werden und die Zahl der Beschäftigten sich weiterhin auf die europäische Seite verlagern wird. Die hohe Konzentration auf die europäische Seite bringt mit sich, dass dies Auswirkungen auf den Verkehr der Stadt haben wird und überwiegend die beiden Bosporus-Brücken der Stadt darunter leiden werden. 33

Im nationalen und internationalen Fernverkehr besitzt Istanbul zwei internationale Flughäfen, der Atatürk International Airport auf der europäischen und Sabiha Gökcen auf der asiatischen Seite. Das Besondere an der Stadt ist, dass sie über den wichtigsten Hafen des Landes verfügt. Darüber hinaus besitzt die Stadt mit dem Busbahnhof Esenler den größten Bahnhof Europas und ein gut ausgebautes Autobahnnetz, welches fortlaufend erweitert wird. ³⁴ Den Hauptanteil des Verkehrsaufkommens stellen das relativ gut vernetzte Bussystem, die Dolmus (Sammeltaxen), Taxen und Pkws dar. 35

Istanbul steht im Mittelpunkt der laufenden und geplanten Investitionen beim Ausbau der Straßeninfrastruktur und Verbesserung der Nationalstraßen. Bis 2015 werden insgesamt 22,6 Mrd. Neue Türkische Lira (1 Euro = 1,88 YTL) in den Verkehrssektor investiert, um die Straßenverkehrsprobleme in den Griff zu bekommen. Beispielsweise ist derzeit eine dritte Hängebrücke am Bosporus geplant. Die Planung befindet sich allerdings noch in der Frühphase. Aktuell wird der Bau eines Unterwassertunnels für leichte Straßenfahrzeuge unter dem Marmara-Meer vorgenommen. ³⁶ Für die Zukunft müssen sowohl die Stadt als auch Investoren bezüglich der Verkehrsplanung deutlich aufmerksamer werden als bisher, denn nach MetroCity-Chefin Semet Yolac beeinflusst jedes neue Shopping-Center den Verkehr negativ. 37

2.1.3 Soziodemographische Struktur

Ende 2007 wurde durch die Statistikbehörde TÜIK eine Neuzählung der Einwohner des Landes vorgenommen und die Einwohnerzahl der Türkei wurde dabei von 73 Mio. Einwohner auf 70,6 Mio. Einwohner korrigiert. Die Bevölkerungszahl Istanbuls hat sich dagegen um ungefähr 2 Mio. auf 12,6 Mio. erhöht. Der Anteil der städtischen Bevölkerung liegt momentan bei 70,5%, wobei die Tendenz steigend und die Zunahme in Istanbul ungebremst ist. 17,8% der Gesamtbevölkerung leben in Istanbul. Im

³³ Vgl. Turkey Real Estate Yearbook 2007, Turkey’s Miracle, S. 37.

³⁴ Vgl. Degi-Research Immobilien Fokus, uzun vadeli gelismeler, S. 2.

³⁵ Vgl. Fologo, Straßenverkehr Istanbul, o. S.

³⁶ Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Türkei baut Straßen- und Schienenwege aus, o. S.

³⁷ Vgl. Hardebusch, Flächenboom am Bosporus, S. 46 f.

Gegensatz zu den meisten europäischen Ländern ist die Türkei ein extrem junger Markt. Das Durchschnittsalter liegt bei 28,3 Jahren und über ein Viertel der Einwohner der Türkei sind jünger als 15 Jahre. Nur 7,1% der Bevölkerung sind über 65 Jahre alt und zwei Drittel fallen demnach in die wirtschaftlich aktive Altersgruppe der 15 - 64-Jährigen (66,5%). Im Landesdurchschnitt erreicht die Bevölkerungsdichte 92 Einwohner pro km², wobei die Metropole Istanbul einen Spitzenwert von 2.420 Personen pro km² aufweist. ³⁸ Im Vergleich hierzu hat Berlin 3.800 Einwohner je km². ³⁹ Bezogen auf Shopping-Center in Istanbul liegt das Durchschnittsalter der Kunden bei ungefähr 38 Jahren. Anzumerken ist in diesem Zusammenhang auch, dass die Kunden jünger, wohlhabender und anspruchsvoller geworden sind. 40

Die positive Bevölkerungsstruktur und -entwicklung ist ein entscheidender Faktor für den Bedarf an Shopping-Center-Flächen. Daneben sind Kennzahlen wie beispielsweise das Einkommen und die Kaufkraft ebenfalls wichtige Kriterien für die Flächenentwicklung und werden im Kapitel 2.2.3 Flächennachfrageanalyse näher erläutert.

2.1.4 Wirtschaftsentwicklung

Die wirtschaftliche Entwicklung des Ziellandes ist eine der wichtigsten Faktoren für das Interesse eines Investors. 41

Die Entwicklung der türkischen Wirtschaft ist trotz der politischen Verunsicherung durch die vorgezogene Parlaments- und Präsidentenwahlen und der zugespitzten Lage in den Grenzgebieten zum Irak sowie der amerikanischen Hypothekenkrise im Jahr 2007 insgesamt positiv verlaufen. 42

Die jährlich erscheinende Studie „Emerging Trends in Real Estate Europe“ beleuchtet 27 Immobilienmärkte in Europa, basiert auf Umfragen und Interviews mit 500 Entscheidungsträgern aus der Immobilienwirtschaft und gibt Ausblicke zur Entwicklung der diversen Immobilienbereiche und -märkte sowie deren Rolle im Kapitalmarkt und

³⁸ Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Bevölkerungszahl der Türkei ist geringer als angenommen,

o. S.

³⁹ Vgl. Statistik Berlin, Fläche und Bevölkerung, o. S.

⁴⁰ Vgl. Hardebusch, Flächenboom am Bosporus, S. 46 f.

⁴¹ Vgl. Väth/Hoberg, Immobilienanalyse - die Beurteilung von Standort, Markt, Gebäude und Vermietung,

S. 365.

⁴² Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Wirtschaftstrends - Türkei Jahreswechsel 2007/2008,

Abrufdatum: 16.05.2008, S. 1.

in der allgemeinen Wirtschaft. ⁴³ In der Studie 2007 landete die Türkei auf dem ersten Platz der wirtschaftswachstumsstärksten Länder und im Jahr 2008 belegte die Türkei den 2. Platz. 44

Tabelle 1: Wirtschaftswachstum in Europa (reales BIP-Wachstum in %)

Quelle: In Anlehnung an: PWC / ULI, Emerging Trends in Real Estate Europe 2008, S. 5.

Nach dem starken Aufschwung der letzten fünf Jahre mit Wachstumsraten des Bruttoinlandsproduktes von durchschnittlich mehr als 7% pro Jahr, betrug im Jahr 2007 das Bruttoinlandsprodukt 5,7%, was eine leichte Abschwächung des Zuwachses gegenüber dem Jahr 2006 (6,1%) bedeutet. ⁴⁵ Allerdings erwartet die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) im Zeitraum 2008 und 2012 weiterhin ein durchschnittlich reales Wachstum des BIP von 7,2% pro Jahr. ⁴⁶ Wichtiger Faktor für die Entwicklung des BIP war für 2007 der Export. Jedoch gilt die jährlich um etwa 20% expandierende Bauwirtschaft (siehe Abbildung 2) als weitere Triebkraft, die sich weiterhin besonders dynamisch zeigt. ⁴⁷ Das Bruttoinlandsprodukt

⁴³ Vgl. PriceWaterhouseCoopers, Moskau und Istanbul: Top-Immobilienmärkte hinsichtlich Investment und

Development - London fällt stark zurück, o. S.

⁴⁴ Vgl PriceWaterhouseCoopers / Urban Land Institute, Emerging Trends in Real Estate Europe 2007, S.6;

PriceWaterhouseCoopers / Urban Land Institute, Emerging Trends in Real Estate Europe 2007, S. 5.

⁴⁵ Vgl. PWC / ULI, Emerging Trends in Real Estate Europe 2008, S. 5.

⁴⁶ Vgl. Baden-Württemberg International, Türkei 2007 - Daten und Fakten, S. 28.

⁴⁷ Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Wirtschaftstrends - Türkei Jahreswechsel 2007/2008, S. 1.

pro Kopf für 2007 erhöhte sich durch die in Kapitel 2.1.3 beschriebene Anpassung der Bevölkerung um 297 US$ auf 6.470 US$. 48

Abbildung 2: BIP-Entstehung 2005: Hauptsektoren und deren wichtigsten Branchen

Quelle: In Anlehung an: Baden-Württemberg International, Türkei 2007 - Daten und Fakten, S. 7.

Dem Immobiliensektor kommt durch den kräftig expandierenden Wohnungsbau und Investitionen in kommerzielle Immobilien wie Einkaufs- und Freizeitzentren sowie Bürohäuser eine steigende Bedeutung zu. Darunter verstärken auch deutsche Unternehmen ihr Engagement in diesem Bereich. ⁴⁹ Das Zentrum der Bauindustrie der Türkei, der Yapi Endüstri Merkez, prognostiziert für die Türkei eine 50%-ige Zunahme der Aktivitäten in der Bauwirtschaft bis 2014. 50

Bei ausländischen Direktinvestitionen wird nach einem neuen Höchststand von fast 22 Mrd. US$ 2007 für das folgende Jahr nun ein Rückgang erwartet. Ursachen hierfür sind neben einer abwartenden Haltung angesichts der politischen Unsicherheiten die mögliche Verschiebung einiger Privatisierungsprojekte. ⁵¹ Die Inflationsrate, die im Jahr 2002 noch bei 45% lag, betrug bereits im Jahr 2005 8%. ⁵² Ähnlich wie in den meisten westlichen Industrieländern wurde ein geldpolitischer

⁴⁸ Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Bevölkerungszahl der Türkei ist geringer als angenommen, o.

S.

⁴⁹ Vgl. Baden-Württemberg International, Türkei 2007 - Daten und Fakten, S. 28.

⁵⁰ Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Wirtschaftstrends - Türkei Jahreswechsel 2007/2008, S. 11 f.

⁵¹ Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Wirtschaftstrends kompakt Türkei Jahresmitte 2008, o. S.

⁵² Vgl. Gerharz, Ein Traum aus 1001 Nacht, S. 16.